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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:城市多极化发展引爆广州新商圈投资  

2012-09-24 09:06:29|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    近期,广州《关于建设国际商贸中心的实施意见》正式提交广州市委全会审议,其明确白云新城商业功能区、长隆-汉溪-万博商业功能区等新商圈将成为广州的都会级商圈,并把白云新城商圈和万博商圈打造成国际知名的购物天堂。国际城市化发展的新时代,为商业地产带来全新的多极化发展新格局,更给商业地产投资带来了更多的机遇。广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出,从城市发展历程看,每个新城市中心的诞生都需要新商圈的支撑,新商圈中涌现的购物中心、写字楼、酒店等丰富业态,将给城市的新中心汇聚更多的人气,从而进一步拉动城市化的进程,改变城市发展的格局。本文由新快报记者  李琳 仝珊珊采写,发表于该报2012年9月21日新快报第C12版,原标题为:“洼地突围”潜力商圈变身“摇钱树”。

   广州《关于建设国际商贸中心的实施意见》 18日正式提交广州市委全会审议,其明确白云新城商业功能区、长隆-汉溪-万博商业功能区等新商圈将成为广州的都会级商圈,并把白云新城商圈和万博商圈打造成国际知名的购物天堂。国际城市化发展的新时代,为商业地产带来全新的多极化发展新格局,更给商业地产投资带来了更多的机遇。相对于目前业已繁华成熟的旧商圈,有着高速发展前景的新商圈,商用物业价格目前大多仍处于“洼地”,政府的大投入与大发展商和商业巨头的进驻,正拉动着广州各新商圈商用物业价格高涨。随着向上行情来到,赶在价格“洼地突围”前,看准新商圈商机,挑准“潜力股”去投资,对投资者来说,无疑就是找到了“摇钱树”。

城市多极化发展引爆新商圈投资

“城市化进程必然会引发商业中心的转移,新商圈的出现,引爆新一轮投资热潮。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出,以前广州的商业中心在北京路、环市路,后来最旺的是天河区,现在又开始向白云新城、琶洲等新城市中心区,还有增城、番禺、花都等郊区发展。从城市发展历程看,每个新城市中心的诞生都需要新商圈的支撑,新商圈中涌现的购物中心、写字楼、酒店等丰富业态,将给城市的新中心汇聚更多的人气,从而进一步拉动城市化的进程,改变城市发展的格局。

广州高力国际物业服务有限公司总经理林明瀚也表示,广州商业正迈进了多极化全线发展的新时期。因为市中心区域可开发的土地有限,加上地铁网络不断延伸以及大型居住区在郊区的兴起,令商业发展也正显现出向郊区化发展的趋势。从目前看,广州的商业已开始出现多中心结构,通过打造都会级、区域级、社区级等不同规模的现代都市商业功能区,构建起“四线三圈,两轴一带”的现代都市商业格局。

按政府的有关规划,“十二五”期间,广州将以东、西、南、北四个方向的地铁、轻轨和快速干道交通放射线为基础的“东推进、西延伸、南拓展、北培育、中提升”的商业网点发展布局;以广州城市环形干道为圆周,打造“内精、中厚、外强”的三个商业圈层。以老城区传统商业中轴线、新城区现代商业中轴线和珠江滨水带为核心,打造集文化历史、休闲娱乐、商旅互动、滨水景观等商业功能于一体的广州“千年商都”、“购物天堂”的特色形象。城市发展呼唤新商圈,而新商圈巨大的发展潜力,也给商业投资者带来更多的机会,资本、商家扎堆而来了,又能进一步推动城市化的进程,令新商圈焕发出更大的“聚宝”效应,成为投资者的“摇钱树”。

新商圈铺价一两年翻一番

近年来,随着白云万达广场、白云绿地中心、增城万达广场、万博中心、永旺梦乐城等20多个大型城市商业综合体、大型购物中心的兴建与陆续开业,广泛分布在广州城市各区域的一个个商贸领域的标杆性项目,正带动着白云新城、番禺新城,以及万博商圈、市桥商圈、琶洲商圈、广佛商圈、增城商圈、花都商圈等大批全新商圈的崛起。

这些新商圈作为政府精心规划打造的未来新城,交通、教育、卫生、文化、商业、市政配套等起点都非常高。比如地铁、快速交通系统、轻轨等现代化城市交通的建设,它在为市民提供便捷生活的同时,也将带动板块的发展,削弱人们消费的地缘情节,敛聚更多的人气,提升新商圈商用物业的价值。

正是市政配套的大投入,轨道、快速路交通的接驳,商业巨头的扎堆进驻,给新商圈带来巨大的发展潜力。诱人的前景直接推动新商圈商用物业价格快速进入“洼地突围”期,由于起点低,新商圈商铺的价格往往每有利好出现就会突飞猛进,如金沙洲商铺单价从数千元涨到几万元,更多发展快速的新商圈,其商铺价格在两三年、甚至一年间就翻了一番。

对投资客和商家来说,市中心的成熟商圈商业目前已日趋饱和,投资、开店门槛越来越高,新商圈有着更诱人的升值前景,关键是相对低的进入门槛,令越来越多投资客和商家更愿意选择在新商圈大展拳脚。

潜力商圈逐个睇

1、白云新城商圈 铺价最高15万/m2

白云新城北至黄石路,东至白云大道,西至机场高速,南至北环高速,用地面积达12.8平方公里,是广州“北优”战略中的重点发展区域。优越的地理位置令白云新城成为近年广州城区一大投资热地,吸引万达、绿地、保利、中海、新世界等大集团扎堆进驻。据统计,未来两三年内,白云新城将出现8-9个大型商业项目。广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰指出,近两年来,在龙头商业项目的拉动下,白云新城商圈迅猛发展,其发展速度不仅超过了番禺新城、广佛新城等新兴商圈,更直逼珠江新城。

近两年,随着百信广场、白云万达广场、5号停机坪购物广场等大商场的开业,白云新城商圈快速做旺,商铺价格涨幅惊人。2010年万达广场步行街街铺开盘时均价4.5万-5万元/平方米,到2011年底,其二手价已高达10万-15万元/平方米,仅一年时间铺价翻了一番。百信广场一期的商场铺,目前二手价也达10万-15万元/平方米。白云万达广场自营的室内购物中心二层租金要600元/平方米/月,室外步行街商铺租金200-300元/平方米/月,而其首层铺的租金高达800-1200元/平方米/月,与天河旺区的商铺有得一比。

2、万博商圈 商业体量超160万m2

万博商圈位于番禺新城的核心位置,按政府的最新规划,未来的万博商圈,不仅将作为周边大型住宅区的商业配套,更将会崛起一个集生态、旅游、休闲、美食、娱乐于一体的城市级商业配套。近年来,万博商圈吸引众多开发商与商业大鳄抢先进驻。此前已有番禺本地房企奥园集团和敏捷地产的项目在该板块全面开花,而天河城、海印集团、沃尔玛等商业大鳄更已相继进驻;今年,番禺万达广场正式亮相推售商铺和公寓产品。目前,万博商圈里已建成开业的商业配套有广州吉盛伟邦国际家居建材馆、天河城百货欧莱斯名牌折扣店、四海一家、海印又一城的山姆会员商店和奥特莱斯广场等,商业业态逐渐丰富;而未来三五年内,从番禺大道到市桥,首尾相连,将形成独具番禺特色的拥有数十个商业项目的超级商业长廊,其商业体量将超过160万平方米,超过10个天河城的规模。

大集团的扎堆进驻快速推高万博商圈商用物业的价格,以前该区社区商铺售价才1万多元/平方米,去年底价格开始上涨,新上市的番禺万达广场商铺均价5万元/平方米,拉动周边社区铺二手单价涨到两三万元,比前年翻了一番。

http://www.ycwb.com/ePaper/xkb/html/2012-09/21/content_1496253.htm

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