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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:商圈“死角”产生的原因与治理  

2012-08-16 09:21:21|  分类: 商贸流通评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   繁华商圈里,往往一街之隔,商户的感受却是两重天——一边是繁华、一边是冷清。近日商报记者走访重庆主城五大商圈发现,在商圈的繁华中,均存在“死角”。商报记者试图以解放碑商圈和观音桥商圈为例,探寻主城五大繁华商圈里产生“死角”的内在成因。广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示,商圈死角的形成是城市移动和商圈气场分布两重规律所决定的,治理这些死角,首先是因地制宜,其次是业态差异化互补。内容见2012年8月9日 重庆商报,记者李华友 谭亚,原标题为:主城繁华商圈“死角” 守着金饭碗挨饿。

    案例1

    解放碑死角:50米的差异

    8日,商报记者在解放碑临江门的金鹰女人街银座商场看到,除了临街店铺有部分客人驻足以外,商场内部的店铺则显得较冷清。部分门店在显要位置贴出了“转让”的广告,二楼的大量铺位则无人经营。

    一位经营手机壳生意的老板称,商场的租金价格按店铺的位置来收取,像他这样中等位置的铺位,7~8平方米的面积月租为5000元左右。该商场招商处的廖经理告诉记者,合同有效期为一年或以上,需要开店的业主一次性付清一年的租金,另需缴纳保证金。采访中,记者碰到一位正好来办退租手续的赵女士,她告诉记者,“很多时候张都开不起,好不容易熬满一年”。

   女人广场与银座商场同在一条路上,两者相距不过50米,地理位置都属于解放碑中心商圈外围,但是商户经营情况则大为不同。记者看到,该商场一楼主营美容美发用品批发,人流量虽不算大,但多数店铺的工作人员都在忙碌着。在该商场从事美发用品批发十几年的沈老板告诉记者,和下面的女人街主要售卖日化小商品不同,这里的商家面向的都是经常往来的批发商。现在这里已是我市独一无二的美容用品类批发市场。

    经营进口洗护产品的李兴雨(化名)此前在银座商场经商,半年前把店铺搬到女人广场。他告诉记者,以前他在银座商场租的是临街铺位,一年的租金是18万元,保证金是2万元,另外还投入了7万元的装修费。但是后来他发现该商场的管理比较混乱,坚持了一年后,无奈之下关门撤场。

    案例2

     观音桥死角:闹市中的“荒街”

   不仅仅是解放碑,观音桥商圈同样有两个“死角”。一个是位于建北一支路的绿云尚都,离观音桥广场仅百米之遥。另一个则是观音桥商圈西南角的朗晴广场,地处观音桥西环路和小苑路之间。

    8日记者走访被称为“浪漫金街”的朗晴广场,却发现大部分商铺大门紧闭,不少门上贴出“商铺出租”、“招商中”的广告,广场内空空如也,开店营业的商铺也是顾客稀少,不少商铺还在上演“全场清仓”。一家商户向记者抱怨:“朗晴的‘浪漫金街’,已成荒街。”

    负责朗晴广场商业运营的重庆泰聚购物中心有限公司招商部专员告诉记者,广场的B1、LG楼层和1楼以几十平方米的小型商铺为主,80%早已售卖,商铺月租金每平方米为400~500元。

    绿云尚都地处观音桥商圈大融城重百商城背后,离步行街仅百米之遥。昨日,记者在现场看到,绿云尚都已开始全面整修,“国际时装城”的招牌在幕墙上仍然可见。不过,大门口还长起了荒草,并用一些绳索拦在外面,记者无法入内。

    原因

    三大症结造就死角

    相较解放碑和观音桥而言,杨家坪、南坪和沙坪坝商圈的死角并不明显。按照戴德梁行重庆公司总经理江冰河的说法,商圈越繁华,死角则越明显。

    在杨家坪商圈,紧邻正升百老汇和大洋百货的金鹰女人街商场。记者探访,除开一楼和二楼稍有人气外,三楼显得“寒碜”。南坪商圈的死角则位于上海城。记者实地探访发现,上海城临南坪西路的商铺生意很好,但紧靠开发路上海城背街,生意却很糟糕。

    在常人看来,这些死角出现都有一定的位置因素,比如背街等。但在专业人士看来,这些死角的存在,更多的与定位和经营有关。定位不清、运营不善、消费习惯变化差不多是死角形成的三大症结。

    曾经在绿云尚都经营服装的秦先生昨日向记者介绍,招商之初,绿云尚都号称将打造中西部规模最大、配套设施最齐全的专业品牌服装批发市场,却在2010年上半年停业整改。他认为,最大原因在于定位不清。

    “位置只是稍微尴尬一些,因为绿云尚都位于环道边,不过距离步行街约100米,聚集人流并不难。”秦先生说,最大的问题就是其品牌服装批发的定位。当时,重庆朝天门服装批发市场异常强大,绿云尚都作为新的批发市场,培育难度大;其次,一个批发市场必须要有大量的配套存在,比如电影院、美食城。这些配套在绿云尚都往南100米外的步行街都有,往北则完全没有。

    “很多经营者把死角归结于商业规划不合理,这种原因存在,但在我们看来更多的是经营不善。”昨日,某台资百货重庆公司相关负责人告诉商报记者,在同一个地方,前面运营方可能会将其做成死角,但换一个运营团队,采取新的运营模式,或许就盘活了。

    我市一家房产中介负责人认为,朗晴广场属运营不善,开发企业一开始就把门面卖了大部分,同时,为了销售回款价值最大化,开发企业在商铺分割时把每一寸土地用到了极致,导致通道狭窄、铺位密集、公共休闲区域缺失。零散的业主为了追求租金收益,自行招商,业态品种和经营模式很难控制,难以形成统一的商业氛围。

    原银座商户李兴雨告诉商报记者,临江门金鹰女人街银座商场出售的多是价格实惠的小商品,随着网购的流行,越来越多的年轻人不再到商场。以前的消费者,讨价还价几次便欣然买下商品,但现在的消费者不仅关注价格,还会关注品牌、质量。由于女人街的商品几乎没有品牌细分,女人街的优势越来越不明显,这是消费习惯发生变化所引起的。

    “无论是临江门还是在杨家坪的金鹰女人街,自身和紧邻都缺乏休闲娱乐设施。这无法吸引顾客光顾,生意自然就做不走。”李兴雨说。解放碑中央商务区管委会常务副主任宋丹也表示,在解放碑购物的顾客一般会选择从新世纪开始逛,重百、大都会、王府井,最后回到临江门搭车离开。

    出路

    调整规划和业态 寻求差异化发展

    广东商学院流通经济研究所所长王先庆接受商报记者采访时表示,商圈死角的形成是城市移动和商圈气场分布两重规律所决定的,可以说是不可逆的。治理这些死角,无论是主管部门,还是运营企业应注重两大原则。首先是因地制宜,这是说规划。规划是可以改变的,比如说扩容、改造等;其次是差异化互补,这是说业态。商圈从核心向周围扩散,商业业态形成要有链接、有层次。

    银座广场:合理布局产品

    解放碑中央商务区管委会常务副主任宋丹接受记者采访时称,金鹰女人街银座商场应该根据顾客的消费习惯来合理布局。宋丹还透露,下一步计划把解放碑商圈步行街扩大,争取明年将中华路、金鹰女人街纳入步行街范围,以此来改善商圈死角现象。

    朗晴广场:重新定位统一招商

    至于朗晴广场,戴德梁行重庆公司总经理江冰河建议,必须回归商业经营本源。朗晴广场最大的问题是将商铺分零出售,所以必须找有实力的运营团队,从市场实际需求出发,积极与业主沟通,达成“共患难”的共识,对整个商铺进行重新优化。

    绿云尚都:经营品牌服饰

    记者获悉,绿云尚都目前已被我市一家百货公司接手。据介绍,该百货公司将绿云尚都重新定位为时尚名品店,主要业态以服饰和餐饮为主,辅以休闲娱乐等业态。对此,钢运置业商铺部负责人彭建华建议,由于绿云尚都位于环道边,离步行街很近,经营服饰必须与步行街上的新世纪、新世界等有所差别。“最好做一些品牌旗舰店,品牌档次高于步行街上的商场和北城天街。”

    杨家坪南坪:改善交通流

    钢运置业商铺部负责人彭建华认为,杨家坪金鹰女人街商场是由于人流量小造成。必须想法改善交通流和人流难题。杨家坪金鹰女人街商场办公室相关负责人表示,目前连接金鹰女人街和大洋百货两大商场的人行天桥已经改造,将直通金鹰女人街商场二楼。“届时,二楼变成一楼,三楼变成二楼,还可转接大洋百货的人流。”此外,南坪的上海城“背街”也是人流量小所致。彭建华说,相隔开发路的天福克拉广场开业后,应该有所改变。
http://e.chinacqsb.com/html/2012-08/09/content_285405.htm

 

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