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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:佛山祖庙路“阴阳街”的困惑与破解  

2012-06-08 09:21:33|  分类: 佛山研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     一边光芒万丈,一边黯淡神伤。这是对佛山祖庙商圈目前状况的最佳描述,地铁把人流汇聚于建新路与祖庙路交界的十字路口,但商业人气一直贯通至佛山市图书馆附近便变得稀疏起来,特别是在祖庙路上与其他商场在水平线上呈“凹”状的丽园商业广场,广场内鲜有人问津。 如何让黄金地段的商业项目起死回生孵出“金蛋”?如何进一步营造商业氛围,提升祖庙商圈的“吸金”能力?广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任王先庆呼吁佛山应重视商业发展。 政府适时引入从事商业运作的专业机构,由他们对祖庙商圈的某些节点进行专业策划改造,达到多方共赢。本文由南方日报记者 李晓莉采写,发表于该报2012年6月5日 CD02版,原标题为:祖庙路“阴阳街”困惑怎破解?

    事实上,祖庙路各道路节点、各商场出现兴旺不一的“阴阳街”状况由来已久,道路限行、停车难等交通困扰以及本地客流的出走,更是使商圈某些节点上的个体难以走出困境,加重了“阴阳街”的分化程度。

    去年禅城区提出要重振祖庙商圈,为该商圈仔细“诊病”并施以一系列的措施,纵然商圈内大部分著名商业项目复苏明显,但此举对丽园购物广场等商业节点依然不甚奏效。

    如何让黄金地段的商业项目起死回生孵出“金蛋”?如何进一步营造商业氛围,提升祖庙商圈的“吸金”能力?近日禅城区已形成初步概念,拟借助“大国资”或引入投资方对祖庙商圈的日明大厦、丽园商业广场、中行营业部地块、城门头下沉广场至祖庙地铁站地下通道联通工程进行改造提升,连贯商业气氛,振兴祖庙商圈。

    【现象】 商业气氛断点 黄金地段孵不出“金蛋”

    纵观整条祖庙路,即使在祖庙路与建新路十字路口等节点上有多家商场驻扎,更有地铁站运来络绎不绝的人流,但并非整条祖庙路都保持持续畅旺的态势,一些气氛清冷的节点让祖庙路的商业气氛连贯性骤然断裂,难以形成一气呵成的龙脉。“阴阳街”的现象由此而成。

    先有佛山丽园商业广场的经营失败,多年的经营不善使其难以汇聚人气。而城门头路与祖庙路交界的十字路口,百花广场、兴华商场、顺联百花总汇等多个商业载体的驻扎无疑让此地成为祖庙路商业布点的重中之重。但即使在如此旺地,曾经存在的优越百货也有过很长一段清冷孤寂的日子。

    此间,丽园广场无疑是零售商业经营不善的典型案例。

    目前的佛山丽园商业广场已不复往昔辉煌,偌大的商场仅剩国美及麦当劳两大名品牌在苦苦支撑。记者看到,丽园广场除了一楼的国美与麦当劳,三楼的游艺城尚有生意经营外,其余的楼层均空置着,仅残留曾经进驻过的商家广告,被丢空的楼层地上铺满灰尘。该商场除了偶尔在广场外举行的促销活动能吸引些许人气外,其余时间商场内的人流量都比较少,一到晚上整栋楼便几乎处于空寂状态。

    祖庙路商业载体偏向南面布点,兴华、百花广场等商业载体均分布在祖庙路的南面。由于丽园广场处于祖庙路南段商业的末端位置,造成其与整个商业街的连贯性变弱。而与祖庙路上其他的临时商铺相比,丽园商业广场与其他商业载体不在同一水平线上,而是呈“凹陷”状,这种天然的地理态势更让人流汇聚不到此地。

    近年东方广场的兴起给丽园广场带来更大的挑战。从体量上比较,东方广场体量较大,即使独立于某商圈外,它还能凭借自身的商业配套自发凝聚人流。丽园广场在整条祖庙路上等于是“孤军奋战”,在体量和配套上都注定其在商业中处于尴尬地位。

    而毗邻顺联百花总汇的日明大厦为佛山市无线电三厂物业,这栋大厦为上世纪90年代的建筑,一楼街铺如今用作餐饮及零售商铺,二楼现为一琴行,三楼以上均为办公室。其外墙暗黑,与周边建筑及商圈氛围甚为不相称,也是亟待改造的商业节点。

    【原因】 产权问题“沉疴缠身” 商业“孤岛”盼改造提升

    由于长期乏人问津,目前丽园商业广场内仅剩下物业公司在苦苦支撑。

    记者找到该商场负责物业管理的负责人,他告诉记者,丽园购物广场也有过辉煌的时候,在整个祖庙商圈人丁畅旺的时候,升平商场、天贸南大都曾进驻过丽园购物广场,但自从天贸南大(天河城)撤离丽园购物广场后,该商场便一蹶不振,这种萧条的状态已持续将近十年。

    “究其原因,最主要是产权不明晰,就连我们至今都不清楚业主到底有哪些人,幕后老板是谁。”该负责人说,国美在2004年进驻丽园广场的时候,曾一口气租下一二楼,当时的祖庙商圈人气畅旺租金昂贵,这在零售商业圈无疑也是一件激动人心的大事。但是后来,国美却与丽园广场因为租金问题谈不拢,悻悻撤出二楼经营,如今仅剩一楼数百平方米的经营面积。

    “仅仅是二楼的产权人就已多达20多名,产权太复杂,业主很难达成一致意见,导致商场物业一直丢空。”他感叹,他所在的物业公司按照每月40元/平方米的标准收取租赁方的物业管理费,但该商场目前仅有两层租了出去,商场秩序维护的人员投入却一个不能少。由于商场一直处于惨淡经营状态,他所在的物业公司也年年亏损,目前仅能勉强维持经营。

    “商场管理看似简单,但卫生、消防、安保工作每天必须持续进行,目前商场并不能正常运作,人流很少,很多楼层都已被丢空,但服务仍然需要继续跟进。”他说。

    事实上,记者在采访中了解到,在该商场的权属问题上,公有资产和私有资产“混杂”。相关利益方都期盼政府介入对商场进行改造盘活,但利用何种方式,如何盘活同时成为他们关注的焦点以及疑虑。

    “到目前为止我们没有收到任何说要盘活商场的消息。如果政府真的下决心振兴祖庙商圈,提升改造惨淡经营的商场的话,希望他们不要光喊口号,要尽快拿出实际的方案,尽快解决问题。”该负责人表示。

    【破解】 部分商业项目或可借“大国资”妙手回春

    近日禅城区提出对祖庙商圈几大商业节点的初步改造方案,无疑是为处于萧条境况的商家注入了一支强心针。而对这几大节点的改造提升,将由公资办负责统筹。

    方案显示,禅城拟引入投资者对日明大厦进行三旧改造,全面提升周边环境,今年年底将完成改造方案。而对于丽园商业广场的改造,该区提出了三个方案:方案一,协调各业主合作成立一家丽园广场经营公司或共同委托第三方经营管理,共同投资改造升级,共享经营收益、共担风险;方案二,让公资办收购其他业主拥有的物业后进行整体经营;方案三,出让盈达资产经营公司持有的丽园广场物业,通过公开拍卖的方式出让10479.5平方米物业,让有实力及有丰富商场运营经验的商家进行经营。

    而对于中行营业部地块的改造,禅城或将收回城门头10号中行营业部的1404平方米土地,绝大部分面积规划用作广场和绿化,北侧(即靠近佛山国际商业中心)的小部分面积,则通过三旧改造拍卖开发用于商业用途。此项工作将于“十一”前启动。至于城门头下沉广场至祖庙地铁站地下通道联通工作,则由公资办负责投资或由公资办负责引入投资者进行投资改造建设,此项工作同样在“十一”前开工建设。

    “目前我们在与各公司及产权人积极商讨中,特别是丽园商业广场的产权状况尚未理清,我们将通过讨论制定一个共赢的方案协调各方利益,用以盘活祖庙商圈内的旧物业。”禅城区公资办党工委副书记、副主任何文志说。

    为了集中火力解决城市升级过程中的“钱袋子”问题,禅城不久前启动了“大国资、全覆盖”改革,通过搭建大国资平台,在禅城城市提升的过程中,把国有资产转化为有“造血”功能的资产。

    不少业内人士纷纷表示,此次由公资办牵头利用“大国资”的优势对祖庙商圈旧有物业的盘活,无疑将为该商圈长期处于疑虑之中的商家带来一线生机。接下来“大国资”将如何对症下药,如何妙手回春,成为零售商业界瞩目的焦点。

    ■相关

    “落难”商场如何续写昔日辉煌?

    改革开放的30余年来,从深墙窄巷到康庄大道,从朴布素衣到鲜衣锦食,无论是市容市貌还是市民的着装饮食,都在显示着人民生活的巨变。

    其中,佛山零售商业的变化令人瞩目。

    从升平商圈早期的临街小铺吆喝经营到升平商场的崛起带动一方经济;从祖庙商圈仅有的兴华商场引领国内零售商业市场,到如今友谊商店、东方广场、顺联国际购物中心等几大商场星罗棋布……短短30年间,佛山商业谱写了一部辉煌的发展篇章,“过江龙”与“本地姜”齐聚一堂,大型购物中心和精品时尚百货商场百花齐放。

    但此间,旧商圈发展后继乏力的问题仍旧未能得到解决。在广州,老城区越秀区的北京路、上下九步行街与天河区新商业圈成为全国闻名的商业区,佛山商圈如何吸取经验做到商圈新旧并举?此难题有待破解。

    辉煌时期:曾引来天河城百货“掘金”

    如今已奄奄一息的丽园商业广场与祖庙商圈一起,昔日也曾有过辉煌。

    2002年9月,一幅巨大的横幅迎风飘拂在祖庙路的丽园广场上空,“我们来自广州天河城”的宣传标语向佛山市民争取形象分的同时,更有商业圈地扳下一城的浓厚来意。当时天河城的前身广州天贸南大百货与丽园广场合作深耕本地市场,来自省城的百货业大鳄在丽园广场经营1至5层及第7层,借力打造大型主题式百货公司。

    “天茂南大时期是丽园广场最辉煌的时候,一开始每层楼都挤满了人,大家都带着好奇心冲着这个外来商业大鳄的名声前来购物。”丽园广场有关负责人说。

    当时天河城携万千种商品敞开胸怀迎接八方客,同时向祖庙商圈的其他商家抛出“橄榄枝”,表示将与兴华、升平两大商场“错位经营”,一道重振祖庙路商业圈,将外流的购买力重新吸引回来。

    一直以来,禅城都以本地商场的传统商业吸引各方来客,天贸南大这条“过江龙”的到来让本地市场好奇心猛增。

    但好景不长。在进驻佛山1周岁店庆当日,天贸南大宣布正式撤兵佛山丽园商业广场。相同的情况是,本地老牌百货升平百货也曾进驻丽园广场,也是不到两年便宣布撤场。

    2003年,佛山丽园广场正在拍卖行悄悄拍卖的消息不胫而走。当年便传出广场资不抵债的情况,不得不委托银行进行拍卖。在拍卖方式上,业主可以一间一间铺位地出让,不是非要一次买一层或几层。

    业内人士猜测,天贸南大当年在佛山“水土不服”乃至撤离丽园广场也与此有莫大关联。如今该广场产权复杂的情况也很大程度产生于此。

    专家建议:商业节点改造交给市场操作更稳妥

    “广州第三产业占GDP的比重已达60%,而这一数字在佛山仅为30%左右。商贸零售业是禅城乃至整个佛山经济发展过程中的一块短板,如果不及时‘补课’,经济将陷入畸形发展的状态。”一直以来,广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任王先庆都呼吁佛山重视商业发展。

    他表示,禅城区历年来在发展战略上的“重工轻商”已经制约着整个经济的进一步腾飞。现在是市场文明与商业文明并举的时代,以往狭隘的工业文明不再合乎现代需求,工业发展与商贸零售业发展到了要“一碗水端平”的时候。

    幸好目前禅城区政府已经及早意识到此问题,并启动祖庙商圈提升计划。

    如今祖庙商圈某些商业项目由于长期“水土不服”,已奄奄一息。在如何盘活旧物业上,王先庆说,政府在此间可以做好“引路者”的角色,引导企业去收购或者以其他各种商业方式改造提升原有物业。但是在这个问题上,政府切勿越俎代庖直接进行市场行为,如果以政府的能力去包揽这些物业进行经营的话,一来市场的运作理应交给市场解决,二来政府无法保证能做得比企业更好。

    最稳妥的做法是,政府适时引入从事商业运作的专业机构,由他们对祖庙商圈的某些节点进行专业策划改造。政府在背后支持或促成此事的顺利完成,并按照实际情况进一步完善商业规划。对于产权复杂的问题,政府可积极协调各方利益,达到多方共赢。

    ■链接

    公资办牵头改造的商业项目简介

    1、日明大厦:为佛山市无线电三厂办公楼,目前与周边商业环境极不相衬,将进行三旧改造,今年年底完成三旧改造方案。

    2、丽园商业广场:该广场共6层,面积约为2.8万平方米,地下有2层停车场,共可提供90多个车位。将由公资办进行资源整合和盘活改造。

    3、城门头10号中行营业部:今年10月1日前将启动改造工作,由公资办牵头,禅城区国土城建水务局(国土资源)、禅城区发展规划和统计局(城乡规划)配合落实。

    4、城门头下沉广场至祖庙地铁站联通工程:今年10月1日前开工建设。

    策划 南方日报记者 龚晶

   http://epaper.nfdaily.cn/html/2012-06/05/content_7090385.htm

 

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