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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州商铺投资回报率下降的原因及策略  

2012-06-05 09:30:22|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  “一铺养三代”、 “若要富,买商铺”这样的投资观念曾在千年商都广州得到充分印证。然而,随着商业面积飞速扩张、商业模式急剧变化,这个似乎颠扑不破的真理正遭到挑战。羊城晚报记者连日来调查发现,由于近五年广州商业新增面积超过150万平方米,是前五年新增面积的两倍以上,要在广州投资商铺做到一铺养三代风险越来越大。广东商学院流通经济研究所所长王先庆也建议,投资者投资商铺,不应轻信宣传的回报,还应项目定位、选址、规划等多方面考虑投资风险。本文由羊城晚报记者孙 晶  孟庆利采写,发表于2012年6月2日羊城晚报第A17版,原标题为:广州商铺投资回报率剧降一半一铺养三代或成历史。

   ■发达国家人均商业面积警戒线:1.2平方米,

  广州人均商业面积:3平方米,为警戒线2.5倍

  ■一铺养三代要求投资回报率:至少8%-10%,

  目前广州商铺回报率:一般在4%-5%

  A

  商铺新增面积五年翻了一倍

  “一铺养三代”是深植广州人头脑中的投资定理,有资深业内人士表示,以前在北京路、上下九等少数商圈称霸广州的时候,买一铺养三代基本是没什么风险的。但近几年广州各类商场、商铺大量涌现,商业包装手法也层出不穷,“一铺能否养三代”可得打上问号。 

  据相关机构统计,近年来白云万达广场、友谊国金店、高德置地、太古汇、万菱汇等16个大型城市商业综合体建成陆续开业,总商业面积接近150万平方米,比2007年前五年的商业新增面积高出一倍以上。而且,广州商铺面积的增长速度还在继续。戴德梁行统计,2012年第1季度,广州优质商场新增了约10.6万平方米的商铺面积。

  近期,恒基兆业、新鸿基、华润等企业纷纷加大对广州商业物业的投资。据悉,目前广州的人均商业面积在3平方米左右,而发达国家的人均商业面积的标准警戒线为1 .2平方米/人。毋庸置疑,广州商业面积的不断扩容在升级商业格局的同时,也令市场面临消化大面积存量的考验。

  B

  20年铺王都在北京路 优质铺位稀缺 

  翻看广州的商铺历史,称得上铺王的铺子在二十年内却一直只存在于北京路。据中介介绍,“现在成交单价最贵的商铺在北京路,今年有商铺的成交单价在每平方米一百多万元。去年北京路还有一个8平方米的小铺,交易价达到了1200万元。”虽然这个数字非常惊人,但也从侧面可以看出,众“商铺生力军”中缺乏高质量的商铺。 

  “北京路有不少独立的街铺是属于私人业主的。而广州大量新建的商场呈现两大极端,好的开发商不会卖散,差的,开发商没有信心做旺才会隔开来卖。而一旦隔开商铺来卖就无法考量整体经营、诚信经营等各种问题。”海印集团董事长邵建明指出,“商场里的商铺隔成小商铺来卖,目前我还没看到成功的案例。” 

  合富置业市场经理梁燕明表示,北京路、上下九路尽管商铺比较优质,但是放盘的很少,主要因为目前调控政策,资金流向优质商业地产,而且业主也担心卖了旧铺后难以找到更好的投资渠道。

  C

  5%已算难得 租金回报率逐年下降

  一方面广州的铺王只能集中在老商圈而卖者稀,另一方面新商圈的铺子投资成功率却并不高。据悉,一铺养三代一般要求投资回报率至少为8%-10%之间。但据记者了解,目前广州市场的商铺回报率已不及往昔,一般都在4%-5%左右,能达到5%的已经很难得。据戴德梁行统计,由于广州众多新物业以较低租金入市,全市优质商场首层租金2012年一季度环比下滑3.4%至每平方米每月1245元。 

  “十多年来,广州商铺的投资回报率是走下坡路的,原因是租金赶不上售价的涨幅,如这些年广州商铺的售价涨幅在30%-50%左右,但是租金涨幅只有5%-6%。” 中原地产商铺部副总监法永能表示。 

  影响商铺命运的还有商业模式的改变。小商铺往往经营的是各种小商品,而这类小商品是最容易被网购取代的。面对飞速发展的网购模式,小商铺要维持经营特色越来越困难。 

  “不但如此,一方面广州商铺的含金量被井喷的新来者稀释,另一方面由于经济下行带来的消费大环境的不景气也导致商业市场出现饱和。小商铺不得不降低租金放低身段招租。”广东流通业商会执行会长黄文杰认为,广州商铺的投资确实风险倍增。

  D

  非优质商铺可能“三代养一铺”

  合富置业市场经理梁燕明表示,一铺养三代主要是针对优质商铺而言,但是对于一些非优质商铺,也需要花时间“守”,期间成本支出、管理费等都得投资者承担。“一铺养三代不是绝对的,现在有些商铺价格很高,但很多都是包装出来的。”中原地产商铺部副总监法永能表示,如果买到这些商铺,很可能会“三代养一铺”,因为有些商铺贬值卖不出去,但是商铺的管理成本等费用还需投资者承担。 

  另外,广东商学院流通经济研究所所长王先庆也建议,投资者投资商铺,不应轻信宣传的回报,还应项目定位、选址、规划等多方面考虑投资风险。

  广州商铺投资失败案例:

  40年产权 十几年打水漂

  曾创造了广州商业地产单价最高神话的新中国大厦是典型案例。1998年,新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租的方式实现了7亿多港元销售,6楼商铺几乎全部售罄。但小业主们在收到3个月的“返租回报”后,该大厦因资金链断裂而烂尾,返租租约成一纸空文。

  随后,荔湾广场,名汇广场、中旅商业城、中华广场、光明广场和名盛广场、广百新翼等商业物业卖出的商铺也都因产权分散等问题使投资者遭受了巨大损失。据记者了解,商铺的使用权为40年,而在上述投资失败的案例中,很多投资者投资的商铺十多年都没有收益,前景一片渺茫。

http://www.ycwb.com/ePaper/ycwb/html/2012-06/01/content_1404912.htm

 

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