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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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“住改商”折射片区配套缺失困境  

2012-05-09 09:38:04|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年5月8日   南方日报CD03版

     雅居乐花园进行“住改商”规划调整一事备受关注。日前,禅城区发展规划与统计局依法召开听证会,听取各方声音。

    在听证会上,C区业主代表提出反对意见,认为规划调整后将影响C区业主的正常生活,而另一部分业主则赞同规划调整。肉菜市场以及社会停车场的设置成为各方争论的焦点。事实上,该花园所处的亚艺湖景片区,生活配套服务缺失一直为人诟病,此次“住改商”事件也在一定程度上反映了周边居民对生活配套的需求。

    禅城区发展规划和统计局相关负责人表示,将在平衡大多数人利益的基础上,依法依规对此次调整作出行政审批。

    开发商提出修改方案增加片区生活配套

    据悉,该小区地块由佛山雅居乐公司在2005年拍得,今年3月份该公司在小区内贴出公告,表示将申请更改小区规划,把小区部分原来规划为住宅功能的地块改成商业办公。公告显示,雅居乐准备把雅居乐城市花园C区北部两排原规划住宅(4栋)取消,在北侧沿绿景路设置集中式商业办公建筑,裙楼按规划条件,采用超市经营方式,设置肉菜市场。

    “部分区域的规划调整对雅居乐城市花园小区及附近居民的生活配套都有积极作用,对城市品质提升及小区物业提升大有益处。原规划为住宅的地块改为办公用地,其实对于整个区域居民有利好。”雅居乐花园相关负责人表示,规划调整后,整个小区花园的面积没有发生变化,肉菜市场的设立将更便利小区居民生活。

    而设计规划修改的南方设计院也在听证会上,对规划方案调整情况进行了说明:规划修改后的方案明显优化了原方案,一是扩大了楼距,C区已建成的住宅楼与北侧建筑之间的间距由原来的约45米扩展到75米,且从四幢住宅楼修改为二幢办公楼,视野空间更加开阔、通透;二是商业办公与住宅实行分开管理,不会对C区一期住宅造成影响;三是配套集中高端商业,设置超市模式的市场,能提升雅居乐花园的物业价值及完善社区商业配套。

    增加肉菜市场成关注焦点

    此次规划调整影响最大的是雅居乐花园C区,听证会唯一一名来自该区的业主陈先生表示,开发商在售楼时承诺,C区为纯住宅用地,但现在调整为商业用途为主,建设肉菜市场、写字楼,这直接损害C区的业主的权益。“开发商在2008年承诺的是一个总共只有6栋住宅的园林小区,规划总平面方案却在2010年初通过审核后,显示为7栋住宅。这与开发商原来宣传的内容明显有差别。审批在前销售在后,他们在审批和规划上均对我们隐瞒了实情,如果当初知道这是一个有着如此商业比例的小区,我们是不会购买此楼房的。”

    陈先生认为,土地出让在2005年完成,2008年的规划并没有停车场、肉菜市场等。小区虽然是整个雅居乐花园小区的其中一部分,但它的后续建设应该取得C区业主的同意。

    而听证会上,居住于其他区域的业主则表示,建设肉菜市场将给居民生活带来便利。

    “我2008年购买B区住宅时,雅居乐就承诺有超市的规划,但目前为止才说要建设超市。我们原来去环湖市场买菜,停车极其不方便。肉菜市场对本小区及周边其他楼盘的业主都有好处。”雅居乐B区的业主谭先生对建设肉菜市场非常赞同,但同时他也提出担忧,“规划调整后,在垃圾处理、污水渠道设计,以及物业的管理上都要加强,如果发展的商业是医疗或者夜总会等高噪音、高污染的行业务必要经过业主的同意。”

    业主蔡淑颜也认为,如果规划变更后,开发商管理得好的话,对业主来说将是好事。“现在老人去买菜很不方便,周边住户太多,商业氛围不好。规划调整将增加商业氛围。”

    规划调整将照顾大多数人利益

    ■部门回应:

    “我们此次召开听证会是为了先听取各方意见,再结合这些意见,进行协调工作。”禅城区发展规划和统计局相关负责人说,城市规划不是1+1=2的问题,下一步规划部门将根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定,从符合大多数人利益、符合国家法律规定出发,对此次规划调整进行行政许可。如果此次规划更改涉及法律不允许的范围或危害大部分人利益,规划部门将进行否决。该局将对此事持续跟进、协调。

    利益受损方可向开发商提出补偿要求

    ■律师说法:

    广东龙浩律师事务所律师黄绍仁表示,政府部门对公共服务设施的配置有全盘的考虑和总体规划,但如今是小区规划好数年后突然变更规划,有关部门必须要协调好各方利益。政府部门是否应该改规划,要从是否影响大多数人利益,规划变更后是否真正有利于社会发展的角度出发。

    根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定,开发商因修改规划给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。“目前有些旧区加装电梯,对部分业主有负面影响的话,都可以双方协商进行补偿。”黄绍仁说,此次“住改商”事件的补偿事宜,相关业主也可以向开发商协商解决。如果业主提出诉讼,将可通过第三方机构对影响进行评估,从而判断改规划对业主造成的实际影响。

    解决配套缺失

    须从规划入手

    在工业化时代,政府把更多的财力、物力等资源投放于产业发展,城市形态及城市品质或多或少被忽视。而在城市化快速推进过程中,工业化时代存留的割裂带越来越多,城市配套在规划上得不到重视。不少片区内普遍存在的这种缺失,在日常居住生活中给市民带来诸多不便。

    禅城亚艺湖景片区就是其中一个鲜活的案例。该片区随着近年来开发的深入,高端楼盘云集,片区内有天湖郦都、环湖花园、鸿翔湖景苑、雅居乐花园等楼盘,但附近仅有一个市场——环湖市场,该市场并不足以满足众多小区业主的需求。

    “环湖市场太难停车了,而且我一般很少到农贸市场买菜,离我们最近的一个超市就是印象城,但这个超市品种并不算多,所以我常常要驱车到东方广场吉之岛采购日常所需物品。”家住环湖片区的陈小姐说,同一个小区内不少白领也是如此,一般到离家较远的大型超市采购数天的食物,放置冰箱备用。

    记者采访接触过的该片区不少业主,都为此片区的配套设施缺失苦恼不已。此次雅居乐花园改规划一事,在C栋业主强烈反对改规划的呼声下,也有不少听证代表表示赞成修改规划,增加肉菜市场,这正折射出片区居民对周边生活配套的强烈需求。

    “过去对于生活性服务业,尤其是社区的生活性服务业,这些概念通常都会被城市规划者忽略。所以在决策上,我们的城市往往是滞后的,缺乏系统的规划。”广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任、广东省商业经济学会秘书长王先庆表示,由于规划的滞后,城市形态表现出来的就是,城市配套的不完善,市民生活的各个方面都比较欠缺。特别是在菜市场设置这一问题上,显得尤为突出。社区商业行业结构不齐全、网店分布不均衡、服务体系不健全等问题,都给市民生活带来了不少麻烦。

    “要解决这一系列的问题,必须依靠政府从规划上给予重视,并且制定合理的社区商业发展规划,在政策上予以帮扶。”王先庆说。

    而针对此次雅居乐花园“改规划”事件,最终是否会改规划?如果决定改规划,如何改才能兼顾附近居民的利益?这些都是对政府智慧的考验。

    专题撰文 南方日报记者 李晓莉 通讯员 陈继丰

http://epaper.nfdaily.cn/html/2012-05/08/content_7081251.htm

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