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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州同德围“社区商业”滞后与规划引导缺失  

2012-04-25 09:28:45|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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20多万人的同德围,品牌超市为何来了又走
南方都市报   2012-03-30   作者:罗苑尹 冯宙锋

    同德围内规模较大的综合卖场是惠民商业广场,商场有大新百货,超市有好亦佳、礼加诚等少数几家,但大都客流稀少。

    自古以来,广州就是一座以商业发达闻名的城市。2010年、2011年,连续两年,广州都位居福布斯中国大陆最佳商业城市榜首。但偌大一个同德围,却没有一家大型知名超市,也没有高档餐饮食肆。

    一线超市的缺席,让20多万生活在同德围的居民,只好长途跋涉,到附近的三元里、西村等地扫货。“购物难”成为同德围居民长期抱怨的问题之一。

    南都记者调查发现,同德围庞大的消费市场,曾先后吸引多家知名超市的眼光,阻碍他们进入的根源,并非交通拥堵物流配送问题,而在于当地的商业物业大多为临时建筑,无法办理工商营业执照等。

    此前发布的同德围地区综合整治工作任务征求意见稿提出,按照规划对商业、银行等配套设施进行升级和完善;优化一批社区商业设施并改造提升饮食街区,形成完善的区域商业、金融街区配套。

    同德围的商业,能就此兴旺起来吗?这能从根本上解决同德围居民的购物难吗?

    知名一线品牌不敢来

    在同德围,目前除了上步桥北曾有民润岛内价进驻,知名的一线超市品牌一直缺席。去年,同德围曾有机会引入北京华联集团。然而,田心村与华联的洽谈最终无果。

    据田心村村长林少良介绍,惠民商业广场去年在田心村开业。最先主动提出进驻意向的,是北京华联集团。双方洽谈了将近一年时间,华联集团最终却放弃进驻同德围,原因是因为该物业属于临时建筑。

    “非常可惜。双方都很有诚意,最后就是因为房屋产权问题。我们给他们提供了很多折衷方案,答应会帮他们办理有关手续,但他们还是放弃了。如果华联进驻了,同德围的商业说不定就可以带动起来了。”谈起这次夭折的合作,同德围街道办有关人员言语中透露着遗憾。

    临建阻挡大商家进驻

    此前提出进驻意向的,还有华润万家等数家知名超市,但同样都因为无法理顺房产证问题而却步。林少良说:“房产证没有搞好,工商执照、消防等都无法办理。万一同德围改造要拓路,他们只能无条件配合。除了超市,连麦当劳、真功夫这类连锁餐饮店,也很难安心进来经营的。”

    横滘村也曾与两家知名超市洽谈。“但他们都嫌弃我们的场地是临建。”同德经济发展有限公司董事长黄信忠介绍,自上世纪90年代,同德村约七成土地被征用后,全村空地所剩无几,同德围的集体物业基本上都是临时建筑物。

    商店食肆都不上档次

    同德围内并非缺少购物商场,城中村内更有不少小型商店,但多数生意冷清。“同德围的商店其实数量不少,但档次上不去,现在的商店根本满足不了村民、居民甚至外来工的需求。”黄信忠说道。

    近年来,同德围的食肆悄然增多,打破了以往“桥北皇宫,桥南周记”的局面,越来越多居民愿意留在同德围餐饮消费。“但是目前中低端的酒楼居多,高档的其实没有,像华丽宫这样较大型的中低端酒楼,同德围内也很少。”黄信忠认为,稍微高档次的商业应该配套,例如家乐福、好又多等知名超市,只要有名气、价格适中、品种齐全,以居民的消费力其实可以支撑。“如果能够在围内消费,居民就不用二次交通出去消费。但要建那种大型超市,停车等各方面配套要跟得上,交通的配套也要跟得上。”

    ■同德围商店现状

    小店假劣货多市民不敢买

    根据2011年公布的同德街控规通告附图,同德围的商业金融业用地共有23块,主要沿西槎路分布在鹅掌坦及横滘,此外还有少量散布在上步和横滘村内。而目前在这些区域,主要以小型商店为主。

    从粤溪南安大街至横滘市场,在逼仄的城中村巷子两旁,共有16家小型商店,还有糖烟酒店、餐饮店、服装店等超过10家,错落在上步村、横滘村里。而在上步桥南,鹅掌坦大街、鹅掌坦西街已有3家小型超市和近10家日用杂货店、五金店。

    在城中村的小型超市里,很容易找到“山寨”货,印有“Y IN G P A N”的“莹彩潘婷”,仿真度极高,还有酷似玉兰油的“新肤玉兰”等。南都记者观察发现,这些小商店里,很久才有三两位来客。住在积德花园的刘叔说,他自从在小店买了一瓶白酒,入口没一点酒味后就再也不帮衬了。“价钱倒不会差很远,除非外面超市特价。主要是质量很不让人放心,小店的冒牌货特别多,谁敢买?”

    商场超市客少品种不太多

    目前,同德围内规模最大的综合卖场是惠民商业广场,总建筑面积约有3.2万平方米。“我在这里工作两年了,平常营业额很低。周末多点人,但营业额也不多,客人一般购买小商品。”在惠民商业广场内,一工作人员说。

    正在清货整修的大新百货内也只有零星的客人。工作人员称,平日人流很少,白天基本没有客人。

    在上步桥北,规模最大的超市只有好亦佳,建筑面积近3000平方米,傍晚6时许,楼下的横滘农贸市场恰在忙时,南都记者在该超市只看到十来位客人。上步村的天自和、粤溪南路的礼加诚,南都记者走访发现,场内客人也较少。

    从货品种类上看,卜峰莲花出售的油、米品种各超过50种,挂黄牌的促销品种过半,而惠民广场内出售的油、米品种各超过30种。礼加诚、好亦佳的品种有十多种,但名气较大的只有胡姬花和金龙鱼。与西村的好又多相比,同德围内超市虽然打折品种较少,但折扣率一般相差不大。以4升装的金龙鱼特香花生油为例,好又多特价84 .9元,礼加诚售价为86.8元,惠民和大新百货售价稍低,分别为78 .8元和79 .5元,只有好亦佳偏贵,售价99元。

    居民多出围狂扫挑特价货

    在南都采访的41位居民中,27人有定期出外“团购”的习惯,而常到大新百货的有23人。

    每到周末,住在岭南花园的李强都会全家出外购物。“经常去的就是西村的好又多,价格其实没差多少,但好又多的品种更多”。

    从荔湾区搬来的“老广”刘阿姨常跟邻居去外面的大超市“囤货”,瞄准的是卜蜂莲花、好又多等超市的特价促销商品。“卜蜂莲花的东西质量还可以,价格也不贵,我们经常出去。”

    ■商业不兴探因

    中低收入者多消费力偏低

    新南路的西侧,正是同德围早期的安居小区积德花园。锐兴超市的店主称,这里八成以上的客人是外地人。在横滘的好亦佳超市里,客人几乎都是外地人。

    “主要是外来人过来买,因为他们工作忙,没时间跑去远的地方,最多周末去逛上下九、北京路,顺便买东西。”好亦佳超市的经理曾先生发现,外来打工仔的月薪普遍在2500元以下,一般看准特价商品才买,消费力偏低,“老广”和本地村民大部分习惯出外购物。

    南都记者近日随机抽取41位居民进行调查,对象涵盖5个自然村村民、外来工与“老广”。在愿意透露月薪的30位当中,月入1500-2000元之间的18人,月入2000-2500元的6人,超过3000元的6人。

    好亦佳超市经理曾先生发现,大部分客人是住在出租屋的外来工,其余多为中老年人。居民对价格比较敏感,一般冲着特价货,消费很理性,“老广”和本地村民还认牌子,即使是外来打工仔的消费要求也越来越高,现有的中低档超市很难满足。

    零售市场渐饱和档次偏低

    2003年入驻同德围前,好亦佳超市经理曾先生曾做过调查,发现该地正处小区与城中村之间,横滘市场附近人流量也很大。“但是我们开业以后,跟想象中是有距离的,这里人口多但消费不高。”曾先生认为,目前同德围的零售市场渐趋饱和,但普遍档次偏低,同德围大多数商场的经营都比较困难,“但是签合同的时间比较长,现在撤不出去”。

    在超市的经营环节上,同德围交通问题带来的影响主要在货运,请车价位偏高、补货相对不够及时。“我们去番禺沙溪拿货,司机听到同德围就摇头,都不愿意来,原因是这里容易塞车,他们不划算。但交通更大的影响,是吸引不了消费力高的居民进来。”曾先生认为,收入在5000元以上的白领,基本选择天河等地。“塞车对我们经营的影响还是比较小,但这边租房便宜一点,消费低的人选择来这里住。”

    ■溯源

    六家零售商“逃离”同德围

    据分析人流少、购买力低和交通不便是三大关键因素

    同德街辖区范围3 .59平方公里,“围城”内住着20多万人。从1996年开始,先后有7家中型以上的超市、3家大型家电进驻同德围,可是之后其中6家相继撤出。

    宏城超市惨淡撤离

    据同德街道办介绍,1996年底同德围迎来最早一家知名超市,宏城超市进驻上步桥北的同德花园;1999年,民润岛内价大型超市在侨德花园开业,占地约6000平方米。据场地出租方介绍,民润岛内价的货品价格实惠,“当时生意很旺”。同年,灿坤电器在荔德路口开业,但生意一直冷清。

    2000年,宏城超市由于经营惨淡宣告撤离。“(同德围)顾客对价格很敏感,当时宏城的食品相对贵一点,其他日用品与外面持平,可能顾客有错觉,后来促销也没起作用。”原宏城超市员工黄小姐总结,人流少、购买力低和桥北交通不便是三大关键因素。

    2004年底,因母公司广州宝鑫控股集团资金链断裂倒闭,民润岛内价随之倒闭。翌年,灿坤电器结业。

    苏宁国美也有进驻

    2006年,东明广客隆入驻灿坤电器原址,岛内价原址迎来了新一佳超市。可是不到一年,新一佳也告结业。2008年初,东明广客隆从上步桥南撤出后,转战上步桥北,在泽德市场附近开分店,但仅仅半年时间便再次撤出。

    东明广客隆总经理游先生表示,当年因为公司扩展过快出现管理脱节现象,又遇上品牌专利方面的纠纷,故而将韶关外的分店全部撤回。“撤回是综合考虑,当然也与当地居民的消费力有关。”而岛内价场地的出租方则认为,两家双双倒闭,跟附近一家礼加诚廉价小型超市不无关系。“这边居民收入偏低,礼加诚售价够实在,刚好满足需求,那两家自然丁财两不旺。”

    2006年前后,鹅掌坦新开了大新百货,上步桥南的超市相对稳定下来。2009年初苏宁电器开业,随后国美电器进驻。2011年9月,作为白云区2011年百亿重点经济项目分会场,惠民商业广场进驻同德围,填补了同德围地区一直没有大型综合卖场的空白。该商业广场总用地面积约8000平方米,总建筑面积为3 .2万平方米,总投资8000万元,项目定位为同德街中高档的商业中心。

    ■商家意见

    人口庞大具吸引力但临建物业没法办证

    华润万家相关负责人表示,进驻首先看条件是否适合做大卖场。“临时建筑的话,是肯定不行的,最起码不能办营业执照,没法合法经营,这是最基本的条件。”其表示,同德围20多万常住人口的市场,对零售商来说确实有很大的吸引力。相对于人口数量而言,交通并不是最关键的考虑因素。“一般很少居民会去很远的超市购物的,所以超市就是服务周边的居民,出去交通堵塞,对里面的超市影响不大。”

    “当地的常住人口是很重要的考量因素,但还要看消费力、人口分布、周边竞争环境、交通等综合因素。”家乐福方面称,消费人口基数大是开设零售卖场的有利条件,虽然很有兴趣进驻同德围,但是目前在其周边并没有发现符合开设条件的物业。

    ■专家把脉

    规划明确以便商家选址政府引导形成商业布局

    20多万人的市场,何以撑不起一家大型的连锁超市?

    “同德围人口这么密集,肯定有超市的生存空间。”第一商业网总裁黄华军认为,按业内标准来说,区域内有1万人,即可配备1000平方米的超市。几家超市的撤离与自身原因有关,但与同德围的规划、市场环境更是直接相关。

    黄华军指出,同德围的交通一直没有彻底改善,是大型超市入驻的首要制约。“道路改造过程肯定有围蔽施工,一来阻碍配送,二来围蔽要是在超市门外,对生意影响也很大。”

    其次,同德街主要由5条自然村组成,而土地的权属问题也引起黄华军的注意。“村民用地很容易触及产权、临建等问题,这也是零售商所担心的。”

    而从规划角度而言,黄华军认为政府目前对同德围商业区、市政路布局、公建配套等没有明确规划,零售商难以选址,更无法捉摸未来市场趋势,不敢贸然进驻。超市签约时间普遍在8-10年或者更长时间,商家更担心,同德围未来规划若没有好转,“围城”的困局将进一步加剧。

    尽管同德围已经撤出的商家认为,撤出与居民消费力偏低相关,但广东商学院粤商研究中心主任王先庆认为,消费力并不妨碍超市进驻。“只要人口达到规模,超市可以有。若以20多万人的规模计算,同德围完全可以配5万-8万平方米的小型购物中心。”其认为,政府应该重新规划,引导商业布局,培养商业氛围,才能留住区内客流。

    ■活在同德围

    全家赶早外出扫货 希望有家大型超市

    周日早上7点45分,马姨和丈夫带上大环保袋出门,去三元里的卜蜂莲花超市购物,从上步桥搭975路公交车去,全程3.2公里,共有9站。“去晚了有些特价货就没了。”

    早班车上,有的老人推着小车,车上系着几个大环保袋,家庭主妇把特价简讯翻了几遍。“我们一般逛到9点多,这时来的人最多,车上都是满满的。”马姨说,街坊最常买的是新鲜肉菜、纸巾和米油,一般全家出动。

    马姨住在天德花园,附近的粤溪村里就有很多小商店。“有几次在这里买米都短斤缺两,山寨货也多,洗洁精一点泡都没有。特别是吃的,根本不敢在这买。”自从岛内价和荔德路口的东明广客隆相继结业,她开始习惯去外面的超市扫货。

    周婆婆也趁周末出外购物。与横滘 、鹅掌坦和老市区的市场相比,她觉得自家附近的侨德市场价格偏贵,她更希望同德围有一家类似家乐福、百佳等连锁超市。

    去年,南都随机抽取100位同德围居民进行调查,对“2020年,同德围是否会有知名大型超市进驻,比如好又多、家乐福、百佳?”的问题,选择“会”“可能会”的共占60%。居民在调查中反映,希望在围内开设一家较大型的连锁超市,提供价格实惠、质量有保证的货品。

    专题统筹:南都记者 林劲松 许军

    专题采写:南都记者 罗苑尹 实习生周伟龙 冯小玉

    专题摄影:南都记者 冯宙锋 实习生林宏贤

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