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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州“全球第一大地下商业群”面临的难题与原因  

2012-04-12 09:14:21|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    从广州东站的东方宝泰广场向南延伸,连接天河体育中心一带的天河又一城、时尚天河商业广场和正在规划建设的宏城广场,穿过黄埔大道连上花城广场地下的花城汇,再加上万菱汇、太古汇负层的地下商业,这条穿越天河的“黄金隧道”规模已接近90万平方米,被业内人士称为“全球第一大地下商业群”。时隔近半年,在热热闹闹的开店潮之后,众多新开业的地下商场开始遭遇培育期的“寒冷”。人气不高、盈利困难等难题让黄金商圈新增的地下商业陷入了培育期的尴尬。广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,天河商圈迅速扩容导致消费力摊分,而当前经济环境不容乐观,零售市场低迷,消费群体的增速并未同步跟上。本文由南方日报记者 彭文蕊采写,发表于该报2012年4月6日第GC03版 ,原标题为:地下掘金掘的不一定是金还有可能是寂寞。

    顾客稀少、租金高昂,黄金商圈部分地下商场遭遇培育期之困

    商业空间约15万平方米的珠江新城中央广场地下商城花城汇、建筑面积约20万平方米的时尚天河商业广场……自去年下半年开始,随着多个大型地下商业城的相继开业,天河商圈正涌现出一股地下商业开发热潮。

    数据显示,从广州东站的东方宝泰广场向南延伸,连接天河体育中心一带的天河又一城、时尚天河商业广场和正在规划建设的宏城广场,穿过黄埔大道连上花城广场地下的花城汇,再加上万菱汇、太古汇负层的地下商业,这条穿越天河的“黄金隧道”规模已接近90万平方米,被业内人士称为“全球第一大地下商业群”。

    急速增大的新中轴地下商业面积,让天河商圈成功跻身华南地区体量最大的商业经济圈。然而,就在商业巨头“暗战”广州地下商业,赶在去年年底前扎堆开业时,有业内人士提出,地下商业要成功“掘金”,还将面临供应过剩、租金运营压力大、高端品牌进驻难等考验。

    时隔近半年后再看,在热热闹闹的开店潮之后,众多新开业的地下商场开始遭遇培育期的“寒冷”。记者走访发现,继时尚天河商业广场近日出现租金纠纷致使部分商户撤场后,万菱汇、太古汇负层的地下商场和花城汇也显得较为冷清。人气不高、盈利困难等难题让黄金商圈新增的地下商业陷入了培育期的尴尬。

    ◆现象篇

    时尚天河:招商不力延期开业

    开业前多次更改开业日期,开业后两个月即与租户陷入租金纠纷,时尚天河商业广场开门迎客之路可谓一波三折。

    时尚天河面积约20万平方米,是广州最大的地下商业广场,却因招商不力,一再将开业日期后延。时尚天河本计划于2010年开业,在沉寂一年后,一期于去年12月24日试业,面积约5万平方米,开业店铺数量超过800个。

    然而,记者了解到,由于时尚天河在未全面获得消防部门验收许可证的情况下“抢跑”开业,以至于部分商家悄然入市后业绩不佳,冷饮、饰品等个别商户已经撤场。

    据了解,在招商时,时尚天河曾提出免去5—9个月租金,随后变成交纳2个月的租金再免租2个月。众多商户以该项目未达开业条件为由拒绝交纳租金,从而引起纠纷,部分商铺被商场管理方拉闸停电“封铺”。

    有知情人士透露,时尚天河的正门与宏城广场没有贯通,东西两侧仅以体育西和体育中心两通道接通,这样很难让时尚天河与天河又一城、直通车商业广场的人流实现共享,就同样物业以及便利性来说,时尚天河未来将面临多方的角力。

    记者此前在现场看到,下午6时左右,与熙熙攘攘的天河又一城相比,时尚天河多条通道内零零散散有些顾客,即使是晚上用餐时间,餐饮区也有一半多就餐区位空着。此外,周围的时尚小店也相对较为冷清,有的商铺甚至关了门。

    万菱汇:负一层曾有近三成商家撤场

    万菱汇商业面积约6万平方米,包括地下一层、地上三至四层。定位为综合性购物中心,不设百货,只做专卖店,并力求让专卖店的组合呈现多元化,与天河路其他大型购物中心形成错位经营。

    然而去年12月,在开业仅一年后,万菱汇地下负一层的近60间商铺中,关门撤场的商铺近20家。记者当时在万菱汇负一层看到,四面通达的商场内,人流稀少,大多数商铺店内连一名顾客都没有。

    对于商家集体离场的现象,万菱汇相关负责人认为撤走的只是一小部分,且天河商圈租户多于商场,招租并不难。然而已撤场的商家却坦言,撤场的原因很直接,“没钱赚,租金很高。”

    在万菱汇的对面太古汇,虽然因进驻了CHANEL、ARMANI、Tiffany&Co等国际一线品牌而人气较旺,但其地下一二层,却林立着ONLY、G2000、Apple shop、播、优衣库等多个大众消费品牌。与地上一二层需要排队进入的奢侈品店相比,地下负一二层店铺内消费者寥寥无几。记者还发现,位于负二层的一家商铺“窦”已撤出,商铺用白色木板围蔽,大门紧锁。

    花城汇:店员多过消费者

    赶在去年国庆节前开业的全球最大地下空间——珠江新城地下商城花城汇,同样出现了人流冷清的困境。

    位于花城广场东北角的广州花城汇,由广州城投、广州颐丰投资有限公司投资、香港兰桂坊集团运营,15万平方米商业空间,由三个不同风格和主题的区域组成:潮流服饰与娱乐区、时尚生活区、华丽典雅区。

    记者了解到,相对于一些重点针对本地市民的商场,紧邻广州塔、广东省博物馆等景点的花城汇将游客纳入了重要客户名单。但记者在花城广场随机采访发现,由于未开业的花城汇3区的通道仍被封住,甚少游客知道花城汇已有1区开业。

    随后记者来到已开业的1区,邻近黄埔大道的8090荟潮坊内,在近1万平方米的经营面内,空旷的走廊上只有几个物业人员和保安在来回走动,顾客很少。

    据知情人士透露,花城汇1区开业之初的日均人流量不足500人,场内的日营业额也只是10万元左右,与当初预计每日将吸引百万人流,拉动强劲消费力的目标相差甚远。

    商场内一名店主告诉记者,只有在周末或者节假日的时候,花城汇的人流才会稍微多一些,平时都是店员比顾客多。

    ◆分析篇

    地下商业项目困在哪里?

    据第一商业网统计数据显示,加上规划建设和新开业的地下商场,目前广州地区地下商业总面积约为170万平方米,其中“潜伏”在广州新中轴地下的“隐形商圈”规模就已接近90万平方米,超过总面积的一半。

    然而,近年广州的地下商业发展可谓是一路坎坷,仅有流行前线等少数成功案例。从目前新增的地下商场运营情况来看,形势似乎也不容乐观。

    业内人士对于广州地下商业的快速推进和扎堆式布局提出的“市场难以消化,高档品牌招募困难”等担忧正逐步显现。许多人不禁要问,广州地下商业项目经营发展到现在为何会遇到瓶颈?

    商业趋饱和 市场难消化

    “广州现在很多地上商业都还没有消化完,地下商场要在短时期内大量招商困难更大。”谈及新中轴线上集中爆发的大规模地下商业,广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,天河商圈迅速扩容导致消费力摊分,而当前经济环境不容乐观,零售市场低迷,消费群体的增速并未同步跟上。

    同时,天河商圈大面积地下商业的开发,不仅要面临天河城、广百百货、正佳广场等多个运营成熟的大型地面商场的“夹攻”,还要应对黄埔、白云、番禺等周边商圈迅速发展造成的人气分流危机。

    “地下商场不适合广州整个城市的商业环境,广州人不喜欢往地下‘钻’。”王先庆表示,依市场规则,地下商业发展是在地上商业不能满足需求后补充发展,现在广州地上商业发展尚有很大空间,地下商场开发已接近饱和,且违背商圈正常成长规律,市场将很难消化。

    在王先庆看来,时尚天河在招商方面主要引进的是个体商户,缺乏有吸引力的大型项目进驻。而位于珠江新城的地下商业广场花城汇,则存在商业业态单一、无固定商业出口和商业配套设施欠缺等问题,而无法形成商业整体性。

    租金压力大 招商遇困难

        有业内人士透露,与地上商业项目相比,地下商场虽然拥有地价成本优势,但其工程造价却往往比地上项目至少高出40%。

    据了解,为满足消防要求,地下商场装修用的防火耐热材料造价比地上项目高三四成。而为收回投资,开发商往往只能提高租金。此外,由于广州空气潮湿,地下商场的管理维护成本也常常高于地上商场。

    以时尚天河为例,其月租金约为800—1000元/平方米,与天河商圈中人气极旺的天河南路街铺的价格相差无几,而一般商场开业前期月租金在300元/平方米以内。同时地下商场因通风、采光都依靠用电,其管理费比天河普通商场还要高,大多数商场的管理费是每月25—35元/平方米,但时尚天河是50元/平方米。

    时尚天河一名经营女装的店主告诉记者,按照上述租金标准计算,商品单价在1000元以上的品牌商家才可能承受得住开业头两年的租金压力。

    广州雅卡商业规划运营机构董事长邓国坚在接受媒体采访时称,根据以往的经验,地下商场适合做主题商业,以中低端为主。而中低端品牌的经营能力有限,并不足以支付高额的租金,于是一个招商怪圈便由此产生。

    “由于可供选择的业态实在有限,地下商场原本就很难错位经营。”邓国坚表示,而现在,这么大规模的地下物业出现,商家首要考虑的是如何填满商场铺位的问题,商家更不会考虑错位经营,千店一面争夺客户的局面很难避免。

http://epaper.nfdaily.cn/html/2012-04/06/content_7072931.htm

 

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