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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州番禺市桥商圈与南站商圈的新动向  

2012-04-11 09:14:48|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     番禺市桥商圈近期热闹异常。在永辉超市进入广东的第一家超市落户汇珑商业中心,H& M、ZARA两大快时尚品牌进驻奥园广场之后,日前,法国迪卡侬、德国麦德龙等零售巨头继续抱团签约番禺首批三旧改造项目之一的“荔园新天地”。长期关注其发展的广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,商业转移承接也要有一个过程。“广州商圈从天河到琶洲,从番禺再到南站,有一个梯度推进的节奏,但现在就连番禺商圈还在成长、发展阶段,南站商圈更不可能翻山越岭实现跳跃式发展。”本文由南方都市报记者 田爱丽 张建辉采写,发表于该报2012年04月06日 GC13版,原标题为:城市新商圈起步艰难 广州南站土地竞拍再度遇冷。

     一场不足十五分钟的竞拍,再次传递出广州南站商圈的成型为时尚早。

    3月31日,广州敏捷地产集团旗下的广州市锦绣投资有限公司以2.6679亿元底价竞得广州南站核心区一幅1.3万平方米的商业金融用地。据悉,此次拍卖共有3家竞拍方到场,但除广州锦绣投资外,现场出现零举牌。截至目前,广州南站核心区共成交8宗用地,但其中7宗地以底价成交。

    与南站土地出让持续遇冷大相径庭的是,番禺市桥商圈近期却热闹异常。在永辉超市进入广东的第一家超市落户汇珑商业中心,H& M、ZARA两大快时尚品牌进驻奥园广场之后,日前,法国迪卡侬、德国麦德龙等零售巨头继续抱团签约番禺首批三旧改造项目之一的“荔园新天地”。继万博板块之后,市桥商圈成为番禺区的又一个商业焦点。

    大地产商为何缺席

    根据广州国土部门公开资料显示,目前广州南站地块共转让8幅,这其中有3块商住混合用地和5幅商业金融用地,分别被奥园、尚泰、耀中、珠海路福、广东发现以及敏捷地产瓜分。除一幅土地溢价6.75%出让外,其余基本以底价成交。其中,第8宗出让土地位于广州南站大楼西南边,地处石山大道南与石韦路之间,为商业金融用地,面积1.3万平方米。该地块正是去年南站计划第二次大规模推地时临时中止的12块土地之一。

    记者了解获悉,去年下半年,广州市国土房管局曾计划推出29幅南站地块,几乎将南站核心区域内具备出让条件的所有地块一网打尽,总面积超过41万平方米。但这场“土地盛宴”敌不过房产调控带来的寒冷,继第一次推地将15块待转让地块缩水至3块后,第二次又于开拍前3小时临时中止了14块广州南站靓地中的12块。

    “就未来看,南站转让土地价格不算高;但就目前行情来看,起步定价略高。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为,此前南站挂牌的8宗土地多为商业金融用地,即便建成出售,其溢价盈利的空间也很小,地产商很难滚动发展。大的地产商有很多选择空间,何况目前受宏观调控限制,他们资金不充裕?这导致众多大地产商对广州南站地块竞拍态度不积极,而最终得手的多是些不知名的小地产商。

    南站商圈5-10年后起步

    尽管南站商圈的未来被业内普遍看好,但眼下连续推地却遭受冷遇,对此,长期关注其发展的广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,商业转移承接也要有一个过程。“广州商圈从天河到琶洲,从番禺再到南站,有一个梯度推进的节奏,但现在就连番禺商圈还在成长、发展阶段,南站商圈更不可能翻山越岭实现跳跃式发展。”

    在王先庆看来,广州南站商圈可能在未来5-10年后才开始起步,10-20年后才会逐渐成型。为此,目前过早进入的开发商如果实力背景不深厚,有可能熬不过前期这个阶段而成为炮灰。这正是诸多商家态度不积极的顾虑之一。

    合富辉煌首席分析师黎文江认为,在调控继续进行、房企资金依然紧绷的情况下,广州的土地市场很难出现太值得让人期待和惊喜的情况。他预期,在未来很长一段时间内,即使还有南站土地推出市场,也会和之前一样不温不火,广州国土局和外界都不用抱太大期望。

    零售巨头扎堆“三旧改造”项目

    相对于南站土地出让的持续遇冷,番禺的市桥商圈却呈现出前所未有的火热。南都记者获悉,上周末,麦德龙、迪卡侬、麦当劳汽车餐厅、金逸国际影城等零售巨头抱团进驻了番禺区首批三旧改造项目之一的“荔园新天地”。

    “我们目前在长春、浙江、上海、北京、南京等中国各大中心城市开设了39家迪卡侬大型运动超市,并计划未来在中国开设100家乃至更多的商场。荔园新天地将是我们在广州的第三家。”全球最大的体育用品零售商法国迪卡侬中国公司有关人士向记者透露。

    记者了解获悉,荔园新天地拟规划建成集休闲、旅游、餐饮、娱乐、购物、文化、酒店于一体的20万平方米的大型城市商业综合体。“项目分两期建设,其中一期面积约7万平方米,二期面积约14万平方米。包括迪卡侬、麦德龙等在内的一期定位为广州首席休闲餐饮娱乐中心,将于明年五一前开业。”该项目一位内部人士向记者透露。

    市桥商圈转型升级

    “与南站未来可能形成的都市型商圈不同,市桥以前是社区型商圈,随着番禺楼盘的增加、地铁三号线的贯通以及广州城市居民居住环境的南移,番禺市桥从社区型商圈向区域型商圈转型升级的过程中,给了新的零售力量进入的空间。”王先庆表示。

    据广东省流通业商会执行会长黄文杰透露,以往市桥商圈以小商铺、专业市场为主,辅以餐饮、娱乐等业态,商业配套零散滞后。但现在,继易发商业街、钻汇等项目之后,面积超过10万平方米的汇珑商业中心、8.7万平方米的奥园广场、近10万平方米的圣鑫广场、以及超过20万平方米的荔园新天地等项目扎堆进驻。而随其而来的诸多国内零售巨头、大批餐饮品牌抱团进入,这无疑加速了市桥商圈的成长壮大,同时也为零售巨头们未来深入“广州第四商圈”着手探路。

    采写:南都记者 田爱丽

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