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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州地下商业项目为何“失败多,成功少”?  

2011-08-31 12:00:04|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      ——“全球第一大地下商业群”背后的非理性扩张

商业智汇主题沙龙系列之三:直面广州地下商业之争 - 王先庆 - 王先庆博客 www.kesum.com

        

 广州是全国零售业中许多新兴业态的发祥地,如便利店、货仓商场、夜市、购物中心等。显然,在人防工程、地下交通(如地铁商业)衍生出来的商业之外,由政府和企业大规模专门开发“地下商业”的做法,广州无疑又是走在全国的前列。8月1日,广州新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划开始公示。广州塔景点用地将增加地下商业功能,宏城广场兼容高档商业功能的同时,地下总建筑面积可扩大至11万平方米以内。从珠江边的广州塔、连接花城广场地下的花城汇,穿过黄埔大道,与宏城广场衔接,而后是又一城、天河体育中心地下的时尚天河商业广场,再向北与规划中的地下商场以及东方宝泰贯通,这条“潜伏”在广州新中轴地下的“隐形商圈”规模接近90万平方米。据可查的资料表明,目前世界上还没有出现一处如此大的地下商业群。因此,它堪称“全球第一大地下商业群”。

问题是,在本来已经是全国最大的商圈的“天河路商圈”的地下,突然又增加如此大的商业面积,会存在哪些问题?8月30日,我在由第一商业网、新快报、新浪乐居共同举办的“直面广州地下商业之争”(“商业智汇”第三场)主题沙龙上,我谈了八个方面的问题。

  第一,广州这个城市现在阶段还没有达到大规模开发地下商业的程度,这个在去年和前年已经说过了,广州的商业过度集中于中心城区,这是一个极不均衡的地方,从城市商业发展和城市布局的角度讲,这种安排是有问题的。城市化的进程和经济发展不一致,我们不能跟香港比,这是第一方面,广州城市商业的发展还没有达到非得要地下规模开发的阶段,地上的还没做完,很多地方还处于荒山野岭,要做的事情还很多。

      第二,从天河本身说,这次的会我为什么一定要来,就是因为这个想法我们在两年前已经提过了,一南一北,一直从中怡(音)打通到岗顶,这是我们早期就提过的,也是从香港的中环那想来的。我们希望联通,希望汇聚人气,但是没想到这么快,广州市有关部门也在想如何天河路为中心构建一个中国最大的超级都市商圈,我们从书面上这么提过,但是政府没提,但政府现在认同我们这个提法,同时希望上升到一个决策做,打造中国第一商圈,已经在跟有关的市区、政府部门探讨这个事情,这个事情牵涉到整个布局,这个布局需要十年到十五年的时间,还没有考虑在现阶段就发展到多大的程度,还没有思想准备。在过去的规划上是没有的,刚才几位也说了,一个特殊的时期,突然冒出这么大的面积,我认为有点过多,地下的面积就是地上面积的一半,地上已经够忙碌了。这是我说的第二点,从天河本身的发展来讲。

第三,交通问题。去年我主持了一个课题,打造广州立体交通体系研究,这是市政府给我的课题。在广州的立体交通体系中,我们打造了这么多年,取得了很多成效,但是还存在很多问题。但关键不是一时的问题,而是几十年形成的问题,在城市的规划和各部门的规划考虑交通时,没有把商业的购物停车、购物用车、物流配送车考虑进去,我们批评过很多次。过去几十年广州重制造、轻商业,没有留过多的地方停车,抢了其他规划的用地,这样就构成了矛盾和冲突。这种矛盾和冲突不是一两种就可以化解的,别看现在有些交通工具相当发达,但是这些工具不团结,不能构成立体体系,尤其是一些街口和出口相当困难。

第四,消费心理问题。中华民族的消费心理学讲得很清楚,有一些东西和西方国家不同,我们长期处在集权专制的几千年闻名中,喜欢聚在一起凑热闹,这种很多时候不是购物,只是简单的看热闹。超市为什么在西方,因为本身就是民主、自由选择的,而我们过去长期的发展,不具备具有民主特色的市场经济,我们的市场经济还没有发展到一定阶段,还处在初期阶段。我们大部分都是从农民转过来的,我们过去传统主要的消费心理因素中,第一就是看热闹,而且是在地上,但很难在地下,所以我们首先要想如何引到地下,如果没有很好的展示那么就很难吸引人,这也是为什么好多地上商业也做不起来的原因。

第五,客流问题。从现状看,广州中心城区,尤其是天河路商圈的客流正在急剧分化。一方面,广州本地的消费购买力一直都在外流。广州珠三角有钱的相当一部分人不在广州消费,很多分流在香港、澳门、出国,所以首先留住本地的高端购买力相当困难,形成了几年的惯性,这是广州高端商业发展不起来的原因。另一方面,我们的城市化过程正在快速向郊区化转型,在转型的过程中,庞大的开车一族,已经开始脱离主城区,转向郊区化消费,这个趋势会越来越大,留下本地的,老弱妇幼购买力不强的人会越来越多的在中心城区。

从广州本来的消费人流来看,天河的人流有30%左右来自珠三角,10%几来自于全国的旅游,区域之间的流动相当少到天河来购物的人中,主要是黄埔区,在天河以东和海珠区,这种惯性长期存在。像现在天河区突然间出现的庞大商业,实际上我们只能化解和分流原来部分走地上的客流,还有一部分是楼上办公的白领这部分人流,刚才我们说的核心问题,客流相当的成问题。白云区的分流、海珠区的分流,番禺区的分流,因为这是城市发展的需要,也是矛盾。现在从消费心理和客流形成的角度讲,很难装满这么多地下商业。

第六,很多非理性的因素。一是城市规划的因素,周边城市很多配套不是这样的,我们也做过珠江新城的城市规划批判,批判时没有考虑商业元素,如果考虑了布局不应该是这样,打着以金融为主的CBD,以跨国公司总部为主的区。不是中长期发展战略的必然产物,这是第一个不理性的东西。二是在有些人的概念中非得崇洋,非得追求一些莫名其妙的高端品牌,这些某些政府和企业决策者想破脑袋想出的东西。我们是投资者,追求利润,只要商业好,只要我们的企业好,只要城市的经济繁荣就够了,这个本身就没有必要先给一个框,非得要引进什么LV之类的品牌。这个不合适,不符合商业规律,不符合市场规律。

第七,很多企业都存在商业文化的缺陷,缺少中长期发展战略,盲目跟风,这在广州的商业相当严重。同质化就是一个问题,缺少自主发展意识更是一种大问题。其背后就是企业普遍缺少创造,很多企业的文化缺陷就体现在这,非常明显。比如刚才说的一个问题,是你们大家都要批判的,而这些外资品牌让利去搞,我们的品牌怎么办。所以,商业文化的行业缺陷在这里我们需要关注。

第八,商业基础设施项目的公益性和私人性的问题。刚才也提到了相关问题,搞很多活动,活动是还原城市的商业文化,而我们要做的是商业广告,这个是真正冲突的,香港就是很好的经验,如果没有四五层高堆出来的广告,哪些城市的商业繁荣,北京的教训就是不应该拆掉广告。公益性的项目可以政府补贴,可以由政府养,比如这一块面积有多少是公益的部分,不能把公益的责任转到私人企业,同时当私人企业在承担公益性的东西时应该形成一种平衡,我们的花城广场如果假设它现在充当城市客厅,如果我们这样定位就是一个城市的责任了,商业在其中,锦上添花,那么是很艰难的。

第九,地下商业的定位问题。地下的商业没有以走高端的做法定位,规律上是没有的,这几年《羊城地铁报》采访过我这个问题,我们也专门组织过人探讨这个课题。在地下淘金米地方不符合人的心理学。方便性、实用性、灵活性是地下商铺的最大特点。非理性的因素影响行业的健康发展,如果大家冷静下来慢慢的去想,我们这个城市浪费的商业资源太多,牺牲了很多的发展机遇,比如大型的商业超市,我们理性的面对这个行业的发展,先生存下来。

总之,媒体、政府、学界应该一起探讨,这样的话题应该坐下来每隔一段时间沟通一次,大家一起关注它的健康发展,现在还有新的问题,马上要把员村和琶洲打通,这个问题就更大了。我们的投资者要冷静一下,缓慢的、有序的、健康的发展,然后做得更有意义。

 

附:商业智汇主题沙龙系列之三:直面广州地下商业之争

   2011年8月30日 新浪房产 

 编者按:广州,再次吹响了开发地下商业的号角。8月1日,广州新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划开始公示。广州塔景点用地将增加地下商业功能,宏城广场兼容高档商业功能的同时,地下总建筑面积可扩大至11万平方米以内。 从珠江边的广州塔、连接花城广场地下的花城汇,穿过黄埔大道,与宏城广场衔接,而后是又一城、天河体育中心地下的时尚天河商业广场,再向北与规划中的地下商场以及东方宝泰贯通,这条“潜伏”在广州新中轴地下的“隐形商圈”规模接近90万平方米,堪称“全球第一大地下商业群”。

第一太平戴维斯提供的数据显示,下半年广州零售物业将迎来大量的新增供应,如所有项目如期开业,将有110万平方米左右的优质购物中心入市,其中约60%位于天河区,20%位于番禺区,包括五号停机坪、海印又一城、奥园广场、太阳新天地、时尚天河等大型商场。随着众多地上地下商业项目开业,广州商业面临地上、地下的纵向竞争以及项目之间的横向竞争,而地下商业无疑面临着更多新的机遇和挑战。

群雄争霸,鹿死谁手?让我们拭目以待。

有鉴于此,第一商业网携手新快报、新浪乐居,共同举办今年“商业智汇”第三场沙龙主题,敲定为“直面广州地下商业之争”,商业智汇成员、广州零售商业、购物中心高管、市场研究机构、品牌租户、高校学术研究一众广东商业资深人士将于8月30日下午2点,齐聚珠江新城高德置地广场新浪网直播室,共同剖析广州地下商业现象,为广州商业又好又快的发展提供有益的探索和启示。

届时,新浪乐居、第一商业网将通过本站原创、微博、QQ群、论坛等多个信息平台第一时间发布现场嘉宾精彩言论,敬请期待!

  活动时间:8月30日14:00——17:00

  活动地点:珠江新城高德置地广场新浪网直播室

  嘉宾:

  黄华军   第一商业网总裁

  王合群   新浪乐居广州总经理

  何达志   新浪广州乐居总编辑

  沈正印 楚睿商业董事副总经理  

  陈嘉  广东海印永业(集团)股份有限公司招商部总监

  卢广  东方宝泰购物广场副总经理

  王先庆  广东商学院流通经济研究所所长

  周巍  8090荟潮坊总经理

  高斌  8090荟潮坊总经理助理

  庄志坚   广州博多商业地产投资顾问有限公司董事总经理

  杨军艇   太阳新天地董事总经理

  雷晓琳   花城高德汇总经理

  蔡冰流   广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司总经理

  闻芳  地王广场客服经理

  李善文   南丰汇广州市展汇房地产开发有限公司商业总监

  窦怀山   中华百货总经理

  盛勇  时尚天河总经理助理

  陈润生   新快报商业地产部经理

商业智汇主题沙龙系列之三:直面广州地下商业之争 - 王先庆 - 王先庆博客 www.kesum.com

主持人:很开心,我们今天又重逢在新浪乐居的演播室,上一次咱们商业智汇主题沙龙系列之二探讨的是北商洋店的热思考,今天探讨的是直面广州地下商业之争,首先我谨代表咱们主办方第一商业网和新浪乐居,对各位今天的到来表示最诚挚的感谢。

今天很开心和大家坐在一起探讨这个题目,这个题目源起于花城汇和时尚天河这几个大项目的动作,有人说羊城下面是不是都挖空了,我想借这个机会,借助“商业智汇”的平台,听听你们的酸甜苦辣,听听专家的意见,业内的想法。 我先说一下背景,按我个人理解,我说完你们再补充。广州的地下商业最早的模式离不开几个阶段:第一人防工程,今天中午我和杨总在吃饭的时候也在探讨这个事情,中国最早的地下商业就是南方大厦的地下商场,它不是一个地上、地下的概念,是旁边的一个建筑。在1983年的时候南方大厦已经有4600平方米的地下商城,号称中国第一家地下商城,和天河城的负一层和负二层不是一个概念,我们今天要定义好,是一个独立的,经营主体在地下的商业,而不是跟上面联通的,定义为“地下商业”。 发展到极致,最成功的就是海印的流行前线,在1996年6月开出了1.8万平方米的流行前线,人防工程过后第二阶段,跟大型地铁枢纽相关联,杨总做了一个很详尽的调查,一会儿会和大家分享,有很多,包括东方宝泰、康王、动漫、又一城等等这些和地铁相关的。 第三阶段,以时尚天河、花城汇为代表的,还包括原来的宏城广场,政府有意识的在一些商业中心,为了市政,为了将来发展的需要,有意的打造成地下商业城,这已经不仅仅是交通枢纽的概念,而是一个非常庞大的工程。像时尚天河,联通BRT地铁,有很多的市政考虑,包括花城汇也是。我目前大致想了一下,大致有这三个阶段。 希望统计一下地下商业的面积,我做了功课,我统计得可能不全,但基本都在,有14家,从南方大厦地下商场、流行前线、地王广场、康王商业城、动漫星城、东方宝泰、第一大道、天河又一城、江南新低、景点商业街、花城汇、时尚天河、宏城、新电视塔南面的,全部加起来91万平方米,14个项目,如果加上补充的万象城等一系列遗漏的,我估计我们的地下商城接近100万平方米,这个体量很惊人,而且是地下,所以今天探讨的主题要围绕地下商业的竞争,“商业智汇”这个主题就锁定在“直面广州地下商业之争”。 第一个话题,想逐个的谈谈,因为刚刚做了详细的调研,我喧宾夺主了,只能请杨军艇来说,他做得很好。

广州的地下商业就目前来看,因为一直发展比较坎坷,我们都认为流行前线比较成功,当然东方宝泰现在也走上了正轨,究竟地下商业和地上商业相比有什么优势和劣势,为什么失败的居多,这是我们需要思考的话题。

第二个话题,这么多面积的供应量,市场能否消化,会给资金、招商方面带来什么样的压力。

第三个话题,探讨地下商业究竟找高端还是中低端,零售、休闲、娱乐、餐饮等业态如何分配,如何和地上形成互补、双赢的态势,今天围绕这三个话题,希望在座的嘉宾畅所欲言,想到什么就说什么,可以插话发表自己的意见。咱们“商业智汇”本身就是一个很宽松、自由的表达自己意见的平台。今天承蒙新浪给我们微直播,我们在座的各位请积极发言,接下来请杨总抛砖引玉,你是最有发言权的,你讲讲9个商场是怎么调研回来的,你有什么判断。

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杨军艇:太阳新天地董事总经理

  杨军艇:我上个月搞了一个关于地下商业的分析,我是按照广州时尚天河、又一城、直通车、东方宝泰、流行前线、动漫星城、星光百态、康王、江南新地。总得来说,我看了一下我们广州的地下商业,实际是失败的多而成功的少,大概分三个类型。

  第一个类型,人防通道改装的,最典型的南方大厦、流行前线,原来是消防通道,人防工程改装的可能会成功。

  第二个类型,有意识搞的,动漫星城、星光百态。

  第二个类型,通道。

  这几种有一个共同的特点,不需要品牌,不需要档次,也不需要主力店、也不需要非主力店,实际上我们地下商业的招商和地面街铺的招商的同盖面,比如我们招北京路,不用想哪里摆餐饮、麦当劳摆哪里,市场任意调节,流行前线成功就是任意调节的结果,如果大家出去的时候,给一条街招商,主力店、中间要搞一个餐饮、后面要搞一个,没用的,因为就是一个任意招商的街。而且不需任何档次之分,搞那个又一城分了吗,真正一招商就轮不到你说想做什么了,当然我们还可以转租,千千万万的人都是我们的租赁员,租三年反正没产权的,把租金提出来,三年后收回来,120租出去,收回来变300,玩三年多好。

  这一类的东西没有产权是次要的,关键是目标消费群不是一般理解的,搞地下商业部需要研究业态,也不需要研究人流、交通,只需要搞清楚什么人下去,为什么要下去,接着才是下去之后,为什么买东西,在什么情况下买,这三个最大的特点是什么人下去,然后就会给消费群的档次划下来。大家看看全国第一91万,香港的商业街相当发达,地铁通道没有品牌,哪有品牌效益,最好学香港,品牌不下去,因为没有展示面,展示面还是次要的,下去的不是它的消费群,在座的来了30个人,开了25个车,你怎么开车而不是坐地铁,这帮人没有一个从下边过来,记住这帮人不是你的消费者,没有一个来,这样下面的商业就浪费了一大帮。但当时想象是通道,来这里开会,就会来这里看。

  普华永道是四大所之一,有消费欲望的,都不走下边,只有保安、保洁工走下面,但是还买不起,所以要搞清楚谁走下边,最简单的搞清楚了,要说服老板,你们要告诉老板有谁从下面走下面,一点都不复杂。友谊店开了,说有很多人看,全是外地的老太婆参观,但是进去不买东西,进去一圈就出来了,所以利用地铁概念可以,但当地铁概念再利用地下通道概念是有问题的,仅仅是地铁概念是可以的。比如香港的又一城,没有通道,又一城是一个很好的购物中心,地面没有人,全是地铁,但如果非要像流行前线一样要走旺,那只能够把档次降下来,把面积降下来,面积小的没档次,要档次的面积大。

  像我做太阳新天地,除了我们所说的大品牌,其他的品牌就每个月的租金支付水平,一过来不要管我多少面积,只要不超过20万,那么太大就没有用了,给多大都行,反正就20万,有一个总数的限制。

  我研究发现,凡是负三层的地下商业很难做,比如动漫星城、比如东方宝泰,负三层是走回头路的,包括走回头路的康王,康王搞了家具,家具是一个整体,这样对于消费者来说是可以接受的,比如到超市,从这里出来是要从那里出来付款的,所以搞一个整体没有问题。但如果回过头来看,东方宝泰要做得好,降到负三层是最好的。我们分析这个场,如果把大场降到负三层,然后负一层、负二层再反租。所以东方宝泰的负三层也是很头疼的问题,动漫星城的负三层不能再搞一个,绝对搞不成,因为消费者不会走回头路。

  有一个处理办法,大家可以去参观一下,深圳万象城的负一层的处理,直接叫你上负一层,如果叫我重新设计动漫星城的话,我就必须在中央公园两边开两个口,搞个长梯,直接下负三层,进去了从里面下来,这些就解决负三层了,否则大家还是按照从负一层开始进才会到负二层。为什么可以接受负二层,负二层是地铁道。我说的不是维多利那种,那种下去不是这个概念,维多利下去是国美,下去想搞旺不通,如果下去负一层,走过去从那边出来就OK了,出不来。像万象城的后边一条梯,直接下去,下到负一,走到LV这边出来。像东方宝泰也是,你说东方宝泰负三层怎么去,搞个特例屋都可以,必须让顾客可以走到负三层。

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雷晓琳 :花城高德汇总经理

  雷晓琳:娱乐主题,但是娱乐主题是不给下的。

  杨军艇:特例屋是对,搞家居是对的。

  主持人:租金又不能搞得很高,但是成本又比地上商业贵很多,而且限制又多,餐饮、娱乐各方面。

  杨军艇:餐饮几乎搞不了,因为要排烟,烟没地方排,而娱乐又搞不了,消防过不了关,下去之后租金和楼上比较,比较没问题,楼上一千、下面两百也没问题,问题是人不一样,人家是完整的整体,你地下商业完全下了之后,我们在座的都不下去的,然后租金上不去,租金的来利是商品价格,商品越贵越能交得起租金。

  卢广:杨总有没有看过大连的地下商场,最旺的是负四层,负二最不旺,大连的负四层旺得一塌糊涂。

  杨军艇:大连的我去看过,没错,如果负三、负四能做食街的话没问题,这个问题不大,但是做不了餐饮,大连的广场很大,青岛、长春也有,沈阳做的是人防工程,沈阳当年打苏联,那个时候人防工程遍布整个沈阳,整个沈阳像一个空的,结果在步行街下搞了一个人防工程,好在下面的步行街从这下,从这过,那就OK,但是像时尚天河就胆量太大了,我看一个例子就失败了,我到沈阳看老人头的地下商场搞一个大商城,15平方的客户来广州开,我一看麻烦了,招商策略错了,荔湾区都招不国立。以前我跟维多利的老板说,他们找我,我叫他过来,结果一个都过不来,荔湾区都过不来,原来我们在佛山搞一个百货公司,想广州的客户到佛山那边都不行,何况沈阳过广州,这是两年前的事,我说的是过去,当然现在很成功我就不说了,我指的是两年前我在沈阳看的,在沈阳招组、招广州时尚天河。

   盛勇:只有几个,不多。

  杨军艇:除了是连锁品牌。

  雷晓琳:沈阳的地理位置有着特殊性,刚好步行街两边全是商业,旺得不行,10方、5方一个地,全部卖垃圾。

  杨军艇:平均不超过10平方。

  雷晓琳:对,这样做的,南京那个也是同样的类别,跟广州这种没得比,连时尚潮流都没得比,完全是两种概念。

  杨军艇:对,不一样的概念。

  主持人:我们也听听海印的同志说一说,分享分享流行前线的经验。

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陈嘉:广东海印永业(集团)股份有限公司招商部总监

  陈嘉:现在人防工程没有那么多可以满足客户的需要,由于消防等等方面的原因,在洽谈的过程中会遇到很多方面的阻碍,像刚才提到的康王等项目的失败,我觉得杨总给的意见很中肯,也很到位,碰撞得很好。

  在消防方面的工作我们可以解决,通过工程性的问题,餐饮到负三层我觉得是可以解决的,从工程上面没有问题。

  杨军艇:你们的餐饮有什么,麦当劳?

  陈嘉:你指流行前线。

  杨军艇:有没有烟?

  陈嘉:有。

  杨军艇:烟道怎么走?

  陈嘉:设置就可以,通过消防是可以设置的。

  杨军艇:烟跑到哪里。

  陈嘉:肯定排到室外,这是工程上可能能解决的问题。

  杨军艇:排到人行道租户有意见。

  窦怀山:要从各方面解决,还要从人上面解决,这个问题不要深究。

  陈嘉:人防有一个好处,有烟道的设置。

  杨军艇:这个没错,打仗的时候解决毒气的烟道有,又一城就有。

  陈嘉:地下室都要换气的,没有密封的。

  窦怀山:我们的小区里本身是不可以有烟带的。

  雷晓琳:我们畅所欲言,蔡总也在这。

  主持人:蔡总也在。

  陈嘉:先说一些上市的东西,还是有所保留吧,蔡总也比较了解我们的状况。

  李善文:你们倒过来讲,你讲他,他讲你。

  主持人:刚才杨总给我们讲了对广州地下商业的研究心得,有成功的,也有不成功的,但是想听听成功的是怎么走过来的,像东方宝泰这个项目走到今天很不容易,当时除了时尚天河,花城也没出来,是当时最大的项目,10多万平方米,从批发、批零、转零售,这么多年走过来,2007年的4月份开始,到今天有四个年头了,整个形势是喜人的,刚好两家都在一起,庄总先谈谈吧,你有几个项目,一定有自己的心得。

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庄志坚 :广州博多商业地产投资顾问有限公司董事总经理

  庄志坚:我们第一做又一城,刚才杨总总结得很好,原来设置是以快速消费为主,小店铺和需要曝光率的品牌客户,这是我们重点突破的,现在围绕的也是以这些为主。当然在主力店设计上,我们也有一些节点的控制,有一些节点是要重点引进的,因为需要一些品牌进来。所以屈臣氏这些我们都有通过节点控制,也做了客人的停留,当然大面积做得还是小户型。

  后来做东方宝泰的时候,还是发觉零售业态,从泛三商圈来发觉东方宝泰的定位,当时我们主要看一家家私,那里交通不是很好,持续了很多年,我们就研究它的客群从哪里来,我们后来推出了一个优质的家居生活,所以我们优质家居生活,毕竟东方宝泰还是很大的面积,加起来12万平方,经营面积10万平方,又跨越了一步,我们需要主力店,当时主要围绕着优质家居进行宣讲的,跟他们说商圈如何独特,放三圈是怎样的点子,是主力店,有什么成熟的居住群,需要零售的业态向他们提供服务。

  另外,具有强大的交通枢纽功能,地铁、公交,包括中信的写字楼商圈,大量面积高端的人群,和周边的高端的居住的人,像日本、韩国这些,我们慢慢把这些理顺了,做了市场调研之后,基本得到了好几家主力店的认同,一下子就打开了,这个“泛三圈”的概念。像公共站场提供的人流一天17万在这里来往,包括地铁一大批都在这里聚集和分散。

  主持人:你的经验给盛大总有一个很好的启发。

  庄志坚:我们谈判的时候有一个很好的时机,过去需要在4亿以上的销售店做支撑,我们运气很好,接下来提供整个营运的数据也达到了,需要目标都超越了,大家也都是运气好,我也回应一下杨总说的。

  我们最早是垂直的,希望每一层有一个店,当然也关乎营运安排的考量,最后折中,负二层加一加,走起来整个场比较好走。关于负三大家刚才提了很好的意见给我们,我们也一直围绕着优质家居生活着手,做负三层的引进,目前的推进还是满不错的。刚才几位领导也知道,消防的考量比较困惑负三层的开发,从亚运会后,我们一直在考虑这些事情。

  主持人:电影院在哪?

  庄志坚:放在负一层,可能会考虑到你们花城汇的开发,其实我们也盯着你们的电影院,看看你们的电影院的引进诸如此类,能够整体考量,偏负一层的电影院。现在法定比较制约地下三层的发展,控管比较力气。

  主持人:材料一定是A级的标准。

  庄志坚:要控制消防,每一平房里面的面积只有多少。

  雷晓琳:分区面积全部有特殊性的要求,其实可以用一些防火板,但是地下空间决定不是不行,因为是众目睽睽之下的项目,而且是经过认证的,防火玻璃可以用消防,或一部分石材,每一部分可以用三分之一的防火玻璃、三分之一的石墙是可行的。在早期的认证时没有完全按照这种认证做,可以编进去做,但是现在不行,全要一级防火的标准,其实全国几乎只能达到2个小时,有太多的问题,没有考虑到后期的经营,而且也不是一个商业,就是一个人防通道,也拿不出商业规划,实际能够透明操作的就有很多问题,你拿什么去和别人签,凭什么你要收我的钱,在运作起来不是我们今天讨论的只是一个地下商城该怎么开发,怎么运作,还有很多不为人知的东西,使你很难体现真正的商业的东西,做出来是违规的。

  主持人:又一城现在做直通车是相同的还是不同的?

  庄志坚:不同,这边是用社会资金做人防,对方人人防自己投资,然后自己再投资出去,那个是不同的两个主体,现在我还想和大家讨论另外的说法。

  地下商业还有一个职能的问题,就象流行前线当年很便宜,逐步成长起来,刚才杨总也起来了,当时就是来吧来吧,大家来,越做越好,然后地铁通了,又起来了,当时的地王广场也是,现在慢慢放下身段越做越起来了,资本的控制很有影响。东方宝泰也一样,当时在转型当中,这个多痛苦,应该如何设定,应该有什么条件,我们也请过在座的专家,我们大家一起来研究,也是用一个合理的起点来做,商家就有那个能耐,我觉得接下来资本的控制应该由谁控制,资本回本的要求,还有时限,很多时候很影响地下商业的存活。要处于商业繁华区,这些都是必不可少的,最小还是资本的问题,我们要有一定的耐心,等着走好,这需要考虑资本。

  主持人:卢总。

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卢广:东方宝泰购物广场副总经理

  卢广:说说盈利方面,像我们和周边的关系非常好,我们是一个独立体,我们把宜家当自己的一分子,和九号公馆,周边的写字楼都是互动的,我们看了一下业绩,平时的和周末的差不多,我们一到礼拜五生意也不差,因为周边的写字楼有很多人,我们把停车场和周边的关系巩固得非常好,中泰那些上班族的车很多都停在我这边,礼拜天外来的客人很多,也走了,比例算得非常好,在这些方面非常好,这些商圈不是靠我一个人来做,要靠大家一起做。像宜家在那里停车的,一个月有几千次,所以我觉得很多东西都是互动的,给宜家两个小时的停车票,再多买几十块钱又可以多加时段,高好够我们关门的时间。

  主持人:你们和宜家是不是有协议的?

  卢广:很便宜的收它钱。

  主持人:这点很受触动,有一次我去正佳就停不了,别的地方又很贵,我正佳和天河城有没有可能形成像刚才所说的。

  陈嘉:值得探讨,大家一起做,而不是你做你的,我做我的。

  主持人:地王也谈谈成功的心得。

  闻芬:今天来主要就是听大家谈谈的。

  主持人:做地下商业有很多路径无法跟地上商业比,比如餐饮、娱乐做不了,大的铺位推不动,地下商业和地上商业是完全不同的概念,关于这点在座的各位深有同感,咱们周巍所代表的8090荟潮坊勇敢的进入花城汇一区。

商业智汇主题沙龙系列之三:直面广州地下商业之争 - 王先庆 - 王先庆博客 www.kesum.com

周巍:8090荟潮坊总经理

  周巍:周围是景点,配套商业。

  主持人:你们对很多方面应该很有体会。

  周巍:景点属于快速消费,对品牌的要求不是很高,要旺得快,目的要利润最大化,不需要什么大品牌,来到花城汇看上去很难做。道理大家都懂,像我们这些面对的就是招商,特别是定向的,跟流行前线、动漫、时尚天河不同,这是我整体的思路,招商一定要创新,现在找这些所谓的品牌不会过来,很难过来,

  公司和韩国公司合作,引进韩国的品牌,早期进来的像依恋,百家好就是班尼路的档次,大家都知道,韩国真正的好的品牌还不愿意放下身段,走入中国市场,所谓的过江龙,这些韩国的品牌一过来,大家都喜欢,因为从地段离天河城、正佳也就十分钟的路程,看看周边规划的发展,他们也很坦然。韩国的客户也说了有这个勇气,蔡总也很支持,在很多方面给予帮助,其实就是为了建一个桥梁,让更多的韩国品牌进来,打造更多的像依恋和百家好,很多地方开业都找它们,他们很大牌。

  我们现在一期的全都是做大户,最小的都70、80方,大的有200,全部做大户,关键的是老板的态度,老板愿意牺牲五年去培育这个市场。

  庄志坚:资本要雄厚,有实力。要带着资本,我当时作为经营者,带有很多的期盼,我们要还也业主承诺,这样会影响很多的决定。

  周巍:好多的项目养一些国际品牌,像花城汇这些项目应该把区域性的品牌当国际品牌去养成,就是广州没有的品牌,哪怕给它一个机会,以后可能就是百丽,给他们一个机会,把它当国际品牌去养,养熟了就可以遍地开花。现在老板的思路就是把这些品牌当做国际品牌来养,这是蔡总的思路。

  蔡冰流:大家的思路,大家同坐一条船。

  周巍:这样就很快了,做出来的效果不同于一些小铺,快速消费、流行前线这一类的,这个台一搭起来,本地的品牌就会过来,都会屁颠屁颠的跑过来,觉得OK。但现在是我们去求他们,做流行前线,做景点是人家过来求你,但现在位置变了,是我们需要主动的,这一类的都是人家求你,所以花城汇一定要改变招商思路。

  主持人:把区域品牌当成国际品牌。

  周巍:韩国也好、日本也好,我们的批发市场,有白云鞋业有很多好的品牌。

  雷晓琳:思路是好的,但很多老板会想会不会水土不服,我们原来有一个韩国城,被老板杀掉了,所以在一期才有机会开韩国城。

  周巍:我知道之前有一个韩国城,蔡总也知道我们这边的韩国城因为有韩国背景,来过很多一线的明星,那些老姑娘都疯掉了。

  卢广:在香港做批发,实力都可以的,做的装修都不错,刚开始的时候老板很崇拜,过来招员工,来一次可以、第二次可以,但是第三次不感兴趣了,像做“韩国城”这类,个别商家过来,比如意大利商家,最难熬的就是过程。

  周巍:不是嘴巴上说,到了开业的时候就要面临生意,是否能做出拿出五年贴钱的决心去做这个事情,需要培养,关键要看老板,至于项目行不行关键看老板,愿意花五年时间,中信、苹果随便什么条件,进来再说,欧时力五家,你开条件,进来再说。

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窦怀山(左):中华百货总经理

  窦怀山:今后也很麻烦,整个商业、物业这么多,陆陆续续去看,都去找苹果、都去找欧时力,这些牌子有的也在走下坡路,怎么办,到最后把供应商养大,供应商的胃口越来越大。我个人觉得地下商业要分不同的条件,也要以不同的方式经营,像有一些通道模式,或者人防通道这些通道模式是一种模式,像流行前线就类似于商业模式。

  还有一部分是商业区的延伸,这个商业区已经很旺了,这些人就开始开发地下,想开发去做,就象一城的模式,既像通道,又是商业的模式,和北方的很多一样,这叫商业区的延伸。

  还有一种是交通枢纽配套,交通枢纽配套往往跟居民和办公室配套,就象东方宝泰这种,东方宝泰又是另外一种情况,除了交通枢纽这种配套,居民和办公室的配套,这种很像mall,除了这种模式可以主动做经营,做好规划,周围没地点可逛,我原代在中泰那边做,周边的人也都往那集中,因为没有地方可去,很想一个mall。

  另外两种相对不要太主动,被动经营,所谓的被动经营就是让人群和供应商去选择你,不要太理念很清晰,要做什么韩国城、香港城,要做一个什么东西,不碍这样去搞,这样搞了之后是你想怎样,但消费者不认可,周边经常从你这走的通道人群不认可,而且你要花很多的钱去砸,这样就很麻烦。就象国外的一些设计师,设计完后没有路全是草地,让你先走,不同的人从不同的门口走,路弯弯曲曲的就过来了,这样的路往往是最好的路。像地王很多企业在内,在一开始,你只要别卖棺材,门口也不能太差,稍微有一些选择,给门口的一点优惠,这毫无疑问,但不会特别主动的,我们把定位做得高一点,不一定非得要引进兰蔻这些,这些花太大的代价没有问题,我们首先要活着,简单规划一下,来租就租给你,至于活几年,先不管那么多,先可以租金低一点,想办法先活起来。

  活起来之后,像市场规律一样,慢慢的优胜劣汰,慢慢的开始做,这样地下商城一定要把自己的定位定清楚,你就是相对于其他的地上物业的配套,相对于其他的配套,别想着天河城怎么做我也要怎么做,那边也名牌我也要。现在的很多开发商,或经营者,就是出钱的人一坐下来就讲要档次,有一次我就问他,你到底想赚钱还是要档次,我说那可以,要档次也可以,这样五年不赚钱,还要不停的往你投干不干,我说那最终的不还是要赚钱嘛。

  我们要把整个定位定清楚,比如在闹市区建一个非常高档的东西,一边可以去引进爱马仕,一边又可以在地下做很便宜的东西,转变一些想法很重要,这是最重要的。

  主持人:很多强调的是有租无路。

  卢广:我们做完之后,开完业,分析半年的生意,和它出的租金没什么相差。租金定位和门槛非常关键,我们到目前为止开张第一年,做不下去的商铺只有一家,总共200多家商铺,做不下去的就自己主动走了,在地铁口,只有这一家,门槛非常关键。

  庄志坚:又一城这样算,我们给它的租金,比你在上面的起码有五分之一,起码四分之一,或三分之一都是这样走过来的,现在成长以后,觉得很高,像景点一样,现在也很高,慢慢的价值会回归,这样一步一步的走上来。

  主持人:说到这我们要做一个环节,因为是商业智汇主题沙龙系列之三,我们要为“商业智汇”的两位成员颁发一个证书,请在座的诸位做一个见证。

  “商业智汇”是咱们跟新浪乐居、快报一起构建的商业智库,有来自与行业内的很多精英参与,我们聘请王先庆先生为我们“商业智汇”为第一期常委。

  第二位是咱们新的成员窦怀山先生,我们会陆续再发展新的成员。

  主持人:接下来我们会启动一个商业培训的课程,面对新进行业的三无人员,无人脉、无资源、无经验,但它们有干劲,有进取心,我们会采取面对面授课的形式,今天也做了交流,以“商业智汇”里面的成员作为主体,推进第一商学院的建设,希望“商业智汇”的骨干们以后多多支持。杨总、王教授都是“商业智汇”的常委,就象杨总今天做的9个厂的调研就可以够讲一堂课了。

  说到这里李总作为“商业智汇”的成员,你对咱们今天的主题也谈谈你的看法。

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李善文 :南丰汇广州市展汇房地产开发有限公司商业总监

  李善文:首先我谈谈感想,刚才新浪拿上来这么多水果,我感觉好像提醒我们是猴子变的,太多水果了,非常感谢新浪。

  刚才很多行家都说了一些现在地下商业的困惑,受制约的地方,在这里我就不重复了,我们应该怎么办,其中有一个办法,就是老板有没有资本,有没有耐心走过这个过程,但我认为这个很难,我们不是老板,但我们站在老板的角度,让他这样走过来比较难。

  我们刚才分成几个地下商业,我个人认为最危险、最难做的是现在政府有意打造的,如果不是政府有意打造的那种,去买项目、租项目应该是可行,但凡是政府做主导的,说这里可以,那里可以的,我认为需要小心点,因为这种是最危险的,成本很高,要求很高,注目率很高,在这种情况下操作起来会比较难。

  我们现在怎么办,我个人比较看好的是海印又一城市,广东的商圈流行前线是第一个做得比较成功的标杆,有可能机缘巧合,第二个标杆还可能在海印,它现在能够参与到政府有意打造的项目里,我们树了一个标杆以后就好办了。具体怎么操作、怎么布局,怎么招商对于在座诸位来讲都是比较简单的东西,因为有资源放在那里,大家都比较了解。如何的去布局,大家也有很多案例、很多经验,但往往需要一些标杆,可以做成案例出来,告诉我们怎么做。在将来,可能海印还能再竖起一个标杆,然后再去超越。

  主持人:为什么高德不能做标杆。

  李善文:在广州这样的地头,海印股份在之前能够做出来,现在拿着很多经验,海印的很多经验是其他所不具备的,这种经验是全方位的,不是单点的,这种经验可能对于海印集团一秒钟就可以做出正确的决定,但对很多老板可能要开一个月、两个月的会,问题就在这里。同样一个东西,很多老板要开两三个月、三四个月,对于地下商业最终的决断,可能就会一个点的搞定。

  蔡冰流:很快的,同一天就可以决定。

  李善文:所以说是全方位的在起作用。

  蔡冰流:决策快。

  李善文:我个人认为还是有可能他们先起来。

  主持人:你是代表海印,还是花城汇。

  李善文:我只是代表“商业智汇”,以旁观者的观点来看,有可能海印先树起来,但并不等于它最好,剩下的由高德置地去追赶。

  杨军艇:结过婚和没结过的差很远。第二流行前线的住户吃到了甜头,赚了钱了,很多住户认为运气上不管你去哪里,有这个概念。

  雷晓琳:这个趋势有,但是说来说去还归咎于老板的理念怎样,怎么去想。首先不讲资本运作,本身的理念是目的是什么,想怎样做,有一个通病,所有的老板首先想的都是要赚多少钱,而不是首先想要做好,这是民营老板的一个通病,当然我不是在说高德,很多项目成功的企业家,李嘉诚从开始到今天是怎么成功的,首先它会先想自己拿多少钱,这点很重要,老板的决策很多层面上会导致成功或失败。海印有运作过的经验,有基础,而且有固定群体。我们必须要很清晰理念。

  主持人:海印的同志表个态。

  陈嘉:在商业这块我们公司是有一定经验,但我们只是一个地头蛇,而高德集合了各方面优惠的经验,花城汇是一个三位一体的项目,双方应该一起去尝试做一个成功的典范,而不是由谁树立一个标杆,我们是互通的。

  主持人:从南到北、8090、花城大道。

  雷晓琳:我觉得商业不仅仅是一个承包者,本身在政府就应该很深的理念,一个停车位没有,一个广告没有,就是一个地下空间,说实话我相信神仙都很难去做,必须要配套。就象一些品牌定位,旁边挨着谁,不是你想什么牌子就会进来,商家和停车位不好解决,虽然是不上大雅的事情,但是对于消费者来讲如果连停车位都没有,其他的东西都是没有用的。

  窦怀山:就看你做什么档次的。

  蔡冰流:我们慢慢来。

  主持人:蔡总说。

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蔡冰流 :广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司总经理

  蔡冰流:我先说花城汇的事情,花城汇有15万平米,从黄埔大道一直到白云,有花园酒店、电影院,电影院有1999个座位,6个电影厅,我非常支持这个商场。

  有些国家的人在这里有人反映做不好,然后就走了,我们去年6月份已经签了一个电影院,大家都知道花城汇德国设计了一个交通枢纽,后来兰闺坊找了一个有名的设计师把花城汇一区、二区都进行重新规划,我们的通道和布局,以前是单通道的,有10多米宽,很浪费,我们就改成了双通道。一区里是7万平方米,高德因为改造差不多3万多,我们一区的总量很大,一区本身就可以成为一个独立的经营的商场,体量有12000多平方米,负一层有一个超市,年底就可以看到,电影院在9月27日就会开业,像肯德基一些餐饮也会开业,其他餐饮11月就可以开始开,我们遵循政府的指令,有一些一定要开,在国庆前。

  商场的推广很重要,在9月18日我们跟电视塔会搞一个大型活动,9月16日花城广场从黄埔大道到海心沙,花城汇会全新布置,用LED形成不同的景象出来,我们的花城汇会有一个新的状态出来。我们会在9月28日开业,当二区、三区开后,一共有3000多个车位可以全部使用,完全没有问题,我们会一连搞五个大型的活动,元旦、新年的倒数活动,到6月份有一个夏天的活动,到10月有万圣节,从黄埔大道到第三区海心沙会做一个大型的鬼节,我们一年有很多大型的活动,会使花城汇成为广州新的购物地点。

  雷晓琳:有没有配套的停车位,收不收钱,广州什么的。

  蔡冰流:一步一步来,二区、二区在11月、12月开业,所有的精力都会放在一区,一区LED灯和广告屏幕都会有,你的关注我们非常感谢,会更加关注你们的关注。

  雷晓琳:地上成就了地下,很多商家都会考虑广告放在哪,停车位我们也需要知道怎么收费,如果收费很多都会考虑就不到你这了,像一区周边是很多新兴的产业,非要停在那,你再收个十块、八块的,珠江新城的也就这些。

  主持人:花城汇遇到的问题也是地下商业遇到的问题。

   陈嘉:地下商场怎么浮出地上,是靠广告牌的。

  蔡冰流:现在开会就是解决问题。

  雷晓琳:怎么浮出地面是大家都遇到的问题。

  主持人:正印你作为操盘机构也谈谈。

  沈正印:大家有很多观点,我不想重复,后面的会议我觉得变成了老板的批斗会,什么投资、现金流那么高,很难操盘。我想讲一个观点,大家刚刚谈到的很多事情,不光是地下商业,地上商业也同样面临,包括老板的要求,低开高走的模式,地下也一样。

  我们回到主题,地下商业的操盘过程中或在定位过程中,会有一些什么跟地下商业不一样的地方,这个更契合我们的主题。我们在广州做地下商业,跟在中国的北方城市甚至和香港的做法可能都不太一样,杨总提到了香港的很多地下商业做得非常有,我觉得这个跟香港的地上人多,空间资源有限,必须有效的挖掘,而且地铁非常密集,这就使得香港的地下商业形成了自身的特色。

  广州目前的地下商业,无论从地铁网络的发展,还是从人的地面空间的局限性来讲,还没有到达香港目前非常密集的水平,和北方比起来气候条件差异非常多,比如我们在北方做项目,北方不希望做大量的室外广场,这些露天广场在冬天不会有人去,北方人喜欢往地下转,冬暖夏凉,所以像沈阳的地下四层、五层非常旺达,而南方刚好相反,南方很好出现外面不旺里面旺。

  我认为广州的地下行业还是有其自身特色的,不能一概而论的看这个事情。广州的地下商业有90万平方米,如果放在地面看,100万的商业体量在三年五年基本陆陆续续出来了,我认为这肯定是非常惨烈的竞争,在这样的竞争中做地下商业更难了,刚才大家也总结了很多模式,有通道型的,有像东方宝泰是一种模式,还有政府主导型像时尚天河、花城汇,不同的方式有不同的玩法。

  通道很随意,做的时候不一定做定位,不可能有太多的高品牌进驻,不太现实,这点不用太花脑筋想。另外两种比较难,像我们花城汇政府主导型的,还有东方宝泰,东方宝泰走很多弯路,最终发现还是需要做主力店的,地面枢纽缺少展示性,我们今天界定得很好,我们说的地下商业不是地上和地下互动的,而是独立的、封闭空间的,这种商业如果没有很好的地面展示,如为什么要那去消费,东方宝泰最后走出来的模式我们的借鉴,之前东方宝泰可能都在走不通的主题定位,年轻的、时尚的,这些都不是解决问题的根本关键,关键还在于商铺的组合。我认为东方宝泰的模式是成功的,唯一的一个有主力店的,而且单层面积好几万,一定要由主力店带动。

  主持人:花城的一区算是有一个了,华润万佳。

  沈正印:这个跟通道的不同。

  雷晓琳:有电影院、有超市,有8090,这几个都算主力店。

  沈正印:为什么要用主力店的模式,我们为什么说地下商业难走,很简单,人的消费心理,人是向光性的,尤其是南方人,喜欢在开阳下采光地如果往地下跑,在心理上不是很容易接触,而且地下商业的档次问题能否做好,不是说地下商业不具备的条件,做不了高的原因是什么,我认为这个原因并不是出在硬件投入等方面,也不出在交通策略的问题上,我认为还是人的消费心理。

  广州人、中国人传统的几十年下来,买好东西去百货公司买,买品牌的一定上百货公司,如果说街铺做的我们会认为没有保障,现在广州已经发展到商铺的,一样的道理,往地下走会觉得不舒适,很多不通风又不开阳,我觉得这是根本原因,当然不是说没法改变,需要时间。

  第三类政府主导类的,以花城汇为代表的,我们和花城汇的几个不同的主体接触过,谈过一些合作的问题,我感觉有花城汇这一类所谓政府主导型的地下商业,政府看一个项目好与坏的标准和视角,和投资商的角度不同,政府会觉得这个地方很有标志性,是一个窗口,是一个客厅,硬要做一个形象很好的东西。但是从市场规律的角度讲,不管哪做,都逃不开市场规律,都不可违背规律,所以会出现各种各样的问题。

  还有一个很难处理的问题,咱们不是由一个统一的业主进行各个板块的衔接,还是存在不同利益主体的问题,在这些方面难度更大。

  我简单总结一下,我觉得地下商业的操作很难,而且我判断100万方的地下商业将来的竞争一定会出现优劣之分,在这个过程中虽能够最先站稳一个门槛,把门槛立好,抢占先机,但广州这个城市很大,一定不只一个标杆,一定不只是只有海印能做出来,但是不管怎样,都需要有一个先机,所把握好了第一批的先机,当一些商家跟第一批做死了,第二批的时候会很谨慎,这个时候不一定愿意敢进地下商城。

  主持人:大型的枢纽型的做过,通道型的也做过,花城汇也给些意见。

  庄志坚:我很有信心,我相信会做得很好。随着广州超级大都市的发展,和将来政策的转变,广州的零售商业,人钱越来越多,消费越来越多,需要休闲的产业越来越多。香港有多好的产业能够提供服务,而广州说来说去就那几家,发展空间很大,当然要有政策支持,这些制约着零售商的发展,这些需要政府不断的做大零售发展服务业,给更多的政策理顺,这样才能发展得更好。

  就现在的经济趋势来讲,在服务业上一定要有更多优质的物业,花城汇是最顶级的,最好的,融汇了很多最好的区域,在广州发展的经济节点上,我觉得是一个优势,我们融合了综合能力之后,会慢慢起来所以我对于花城汇很有信心,只是需要时间。

  主持人:这也是我们的期盼,希望花城汇、海印、高德能够给我们一种憧憬。

  庄志坚:用得好的话绝对是一个亮点,是一个城市的很好的亮点,把不同的元素融合进去,再固定。

  蔡冰流:地下的商业,没有一个区域可以和花城汇的地下广场比较,欧陆风格的设计,找了设计师进行布局,做了改造,有很多绿化,有自己独特的风格。再通过一连五期的活动,在海心沙搞一些大型的活动,这些是其他地下商业城所无法比较的,无法竞争的。

  庄志坚:有这么多的营运商。

  蔡冰流:灯节可以搞一个月,所有的广州人都会来这里参观,哪一个地方会有这种气派,可以这样说。

  窦怀山:现在气派没有用,整个区那么多的120几万的商业物业,去哪个城市能找,我觉得这个问题很大,而且又不准做广告,不准在广场做活动,什么都不准,就是拼命的贪大、贪漂亮,到最终整个商业物业、天河区的物业会遇到很大的问题。

  蔡冰流:花城广场和其他的位置不一样,另外花城广场有70万平米。

  窦怀山:我们就这么多人,如果全开业之后,办公楼全都住满了,不去讲消费者,一到上班时间和下班时间,交通如何疏导。

  蔡冰流:负面的消息也是好消息,我认为花城汇完全没问题。

  雷晓琳:我还没做过APM,有谁做过。

  沈正印:那个出口设计很有问题。游客和我们所想的客人可能还不是一类客人。

  李善文:打造的是客厅,你想打造的是商场。

  沈正印:没错,游客可顾客不一样。

  庄志坚:在座这么多专家,城市以后要有Part,当产业和服务丰富以后,广州城市的派对放在哪里,有强大的系统做支撑,只要有大型的公共系统做支撑,有大型的公交配套,大型的停车场配套,有大地铁线、APM做支撑,会赋予一个城市新的活力。现在的年轻人都很有消费力,有很多时间,我们的平台安全线提升之后,去消费、去娱乐的时间多了之后,城市需要Party。

  像外国,像超大型城市区域集中的派对非常多,现在几乎一个星期一个演唱会,因为的确广州具备华南中心的地位,而且政府又支持,肯定会成为一个城市客厅,当这种势头形成后,会有人主动找你的,但需要过程。在城市发展中,具备这一种硬件很好的应用。

  雷晓琳:未来是好的。

  卢广:广州对活动很反感,很难批。

  雷晓琳:广州是这样的。

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王先庆(左):广东商学院流通经济研究所所长

  王先庆:我接着他们的说。我觉得今天的会基本上形成了两派观点,这个很好。两派的观点也比较有意思,有实际操作的。

  我提几点供大家参考,第一,广州这个城市现在阶段还没有达到大规模开发地下商业的程度,这个在去年和前年已经说过了,广州的商业过度集中于中心城区,这是一个极不均衡的地方,从城市商业发展和城市布局的角度讲,这种安排是有问题的。城市化的进程和经济发展不一致,我们不能跟香港比,这是第一方面,广州城市商业的发展还没有达到非得要地下规模开发的阶段,地上的还没做完,很多地方还处于荒山野岭,要做的事情还很多。

(以下我的发言略去,除少数几个文字有修改外,与前面的文字内容一样。)

 窦怀山:黄总中午讲了一个问题,知名的快餐型物业或品牌,数起来不超过20个,知名的女装品牌,数出来30个、50个撑死了,男装的更少,珠宝品牌10个都很难。沿着天河,集中区域,最少有10个定位基本一样,有可能在一家店、一个区域里连开同样的吗,没有一个人愿意主动错位,假设就象中华广场的四楼一样,做一个手机集中批发的地点,没有人愿意这样做,也许当都开了业以后,会发现做错位的人活得更好,利用所有的家居式的东西都被赶到郊区,那我拿出一块做做看,最起码一个月,一个平方收个100来块钱,等所有天河的商业物业都开的以后,你会发现活得最好的是主动做错位的人。

  主持人:盛总有没有主动错位。

  盛勇:我们一直在主动错位。

  沈正印:错无可错。

  盛勇:10几万方要主动错位很难。

  王先庆:还有一个电影的问题,你们再看五年以后一定会关一大批。

  沈正印:这个我非常认同。

  雷晓琳:没错。

  主持人:最后要不要说说时尚天河的最新进展。

  盛勇:刚刚听各位前辈说了,商议良多,时尚一直在做中心的地下商业,选址有一定的标准,但一直都在做小店,很多人都问过我们有没有大品牌,说实话我们有头痛,不知道怎么回答,因为一直是这样的。目前我们的招商问题,目前消防的问题我们基本解决了。重点是运营,人流增加了,但是否能不能带来消费还是要看开业之后才能知道。

  主持人:今天很开心,大家都很踊跃的进行了发言,感谢各位的精彩观点碰撞。

来源:http://news.dichan.sina.com.cn/2011/08/29/364538_4.html

 

另外:参见

http://nf.nfdaily.cn/epaper/nfds/content/20110831/ArticelA214004FM.htm

“广州地下商业,失败多成功少”
15个地下商业项目总面积达109.1万平方米,专家认为未来竞争很惨烈
2011年08月31日 南方都市报A214版

    记者伊晓霞 实习生刘斯会

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