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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州“番禺商圈”能否打造成第四商圈?  

2011-08-22 09:21:20|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——再论番禺商圈为何代表广州商业的未来?

王先庆:广州“番禺商圈”能否打造成第四商圈? - 王先庆 - 王先庆博客 www.kesum.com

        关于广州“番禺商圈”的发育成长及未来问题,近二年来,我的一些观念一方面引起了业界的争论,另一方面也得到了政府部门和企业界的重视。近期不少媒体就我近期发表的一些讲话进行了转载或评述,现集中转登四篇于此,供参考。至于有关番禺商圈的提法和范围,以及培育成长期的长短能否成为继北京路、上下九、天河路三大都市级商圈之后的第四商圈?由于不同媒体的理解和记录不一致,有差异。不过,这没有关系。关键在于讨论和启示。
 
       番禺商圈正在崛起 众多商业巨头抢驻前景好
    一个成功的商圈,即是一张靓丽的城市名片;一个成功的新兴商圈,即是一剂促进消费的良药。借助广州亚运会的契机,外来资本以商业地产为载体,首次在广州大肆攻城略地;各种创新业种业态极度丰富地呈现在人们眼前,广州已在重绘一份新的购物地图。为了巡视广州各区商圈,尤其是新崛起的商圈特色、竞争力、存在问题及未来发展方向,对广州各商圈进行深度扫描。
    广州市政府规划10年之久的“南拓模式”由规划策略阶段进入到完善实施阶段。日前,南站商圈规划重磅推出,番禺区的详细规划获得广州市政府审批并即将公布。依仗亚洲最大交通枢纽以及土地空间优势,番禺提前吸引了万达广场、海印集团、沃尔玛、天河城等商业巨头进驻。其中,南站地区近2000万平方米的建设量几乎已成绝版,是广州“十二五”发展的重中之重。值得关注的是,对于这个正在崛起的“都市级商圈”来说,专业市场、购物中心、写字楼等各种业态进驻之后,能否在此生存下来,并形成鲜明的特色?

对此,广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出,广州火车南站激活的番禺商圈,未来完全有可能超越天河商圈。但作为后发商圈,目前番禺商圈的规划仍没有打破旧有的思维方式,定位不够清晰明确,这些因素都在影响着番禺商圈未来的走向。

现状 众多商业巨头抢驻前景看好

虽然详细的规划刚刚通过审批,但精明的商家早已嗅到了隐藏的“商机”,建设早已展开。今,番禺商圈既有大型的现代零售商业中心,也有珠宝、鞋、酒店、水产、家居、建材等各类批发市场,有高端写字楼,有高级餐饮娱乐场所……多种商业业态在番禺商圈都能找到。

  而随着几大商业龙头的进驻,番禺商圈已逐渐热闹起来。目前沃尔玛旗下的山姆会员店已经开业;海印又一城的主体商场预计今年年底也将投入市场;而总建筑面积超过60万平方米的番禺万达广场预计明年年底也会峻工。再加上广州友谊与长隆集团合作开发的奥特莱斯购物公园,到2013年,“万博-长隆”这一区域将形成一个大型的商业群。

多种业态齐聚,未来到底怎样的商业业态才适合番禺商圈,这只有靠市场来检验,但至少目前入驻番禺的几大商家对前景都非常乐观。

岭南鞋城董事长欧南雄表示,广州目前最成熟的专业市场商圈都集中在火车站附近。新火车站搬迁到番禺后,也会形成一个新的专业市场商圈,5年之后,番禺将成为专业市场重镇。

海印集团相关负责人陈先生则表示,随着广州“南拓”深入,在亚运会成功举办、广州新城建设加快以及商圈规划出台等多重利好助力下,面临新机遇的番禺区,正驶入空前高速发展的轨道,番禺商圈的成熟指日可待。

据悉,根据《广州市城市总体发展战略规划》的“南拓”战略,番禺区将建设成为21世纪的广州中心城区。与此同时,南广州商业的升级换代拉动了广州新商圈的崛起,国际商业巨头纷纷进驻。

瓶颈  当地人群消费习惯有待改变

“番禺的商业中心虽然占地面积大,但比较分散,从一个商场到另一个商场有很远的距离。”业内人士潘先生表示,可以说,包括万博中心等新建大型购物中心在内,番禺的零售业都不算成功。因为很多消费者并不习惯在番禺购物,特别是购置大件物品,一般都会到广州市区或香港购买。而一般的日常家庭消费品,则能在小区内的便利店和超市中买到。

      
     
        附1:王先庆:“在番禺买房就要买大盘”

据悉,在未来10年内,番禺区将分为六大功能组团发展,规划人口280万,比目前增加40万左右。从南站出发到大学城和黄埔的地铁7号线的具体站点目前已做好设计,计划在2015年前开通。另外,生活配套也将“补欠账”,据最新规划,番禺区未来将有超百所学校和近50个医疗点。

“在番禺买房就要买大盘”
2011年8月12日 《信息时报》D7版

王先庆:万博商圈5年内将成第四商圈 - 王先庆 - 王先庆博客 www.kesum.com

 信息时报记者 李东元

  规划

  十多条地铁线贯穿6大组团

  据广州城市规划勘测设设计院规划研究中心主任刘云亚介绍,在大广州战略下的番禺发展定位,主要是珠三角重要的生产服务和先进装备制造业基地、南方地区重要的科教资讯中心、岭南休闲旅游和生态宜居城区。为此,在未来番禺区的详细规划里,总体是形成“两轴两带六组团”的结构,两轴是以大学城为中心知识创新轴线,以及西边的生活服务轴线,这两条南北线的轴线。两带是一条从广州南站到广州大学城的商贸旅游文化发展带,一条是偏南一点的城市发展带。六大功能组团是,广州南站番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团。

  据了解,番禺在未来10年的发展,将主要构建七大战略平台,其中就将拥有十多条的地铁线路纵横贯通。“应该说,番禺的每一个区域都可以有地铁到达。除了已在运行的地铁二号线、三号线和四号线之外,规划中的七号线也马上要动工了,计划在2015年前开通。”番禺区规划局编管办负责人侯启章进介绍说,东西向横跨番禺的地铁七号线,从南站出发往东到大学城,往北到黄埔开发区,沿途将经过番禺新城的各商业、居住中心。“其中,位于番禺新城核心区的广州雅居乐会有两个点,新区(雅居乐剑桥郡)和旧区(广州雅居乐花园)各有一个点,这基本是已经定下来了,具体的位置也就是前后移动几十米的差距。”

  商业

  番禺商圈5年内将成第四商圈

  而对于市民较为关注的番禺商圈(即万博商圈)的发展,番禺区规划局相关负责人在沙龙上透露,其中,位于番禺新城范围内的万博商圈将在2~3年内建成。据透露,作为番禺重大商业配套规划板块,万博商圈将云集包括万达综合商务中心等大型配套。目前万达广场已开工建设,整个区域的商业配套有望在2~3年内建成。

  广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,番禺万博商圈是广州商业未来的发展方向,这是广州的第四商圈,也是可以辐射整个珠三角的都市级现代化商圈。他表示,与广州其他近期崛起的商圈相比,由于拥有着地域及南站的优势,以及服务于广交会这些国际会展人流、周边拥有大量的高端消费人流等因素,万博商圈的辐射力和影响力更广、等级更高。

  “目前,番禺商圈仍处于婴儿期,但潜在的价值是非常巨大的。番禺商圈价值的提升,取决于周边商业设施的丰富和完善。”王先庆表示,2010年亚运会之后,以及广州南站的开通,标志着整个广州南部商圈的启动。“万博商圈将在5年之内从一个社区级商圈,跃升为都市级的商圈。该商圈在建和已开建的购物中心达50万平方米以上,预测销售额应该在300亿元左右,商圈的人口会达到80万。”

  楼市

  置业番禺应选择稀缺资源

  对于番禺楼市在过去的十年发展,合富置业首席市场分析师龙斌将之总结为两次台级式的跃升。他介绍说,经过2006~2008年,以及2009年至今的两个时间段,番禺楼市的平均房价从最初的4000~5000元/平方米,上升到目前的13000元/平方米左右,最高甚至达到了15000元/平方米。龙斌认为,随着番禺的重新定位,以及区域轨道交通及医疗、教育配套的不断丰富完善,这一区域目前已到了“嬗变”的阶段。

  虽然目前番禺楼盘均价达到了13000元/平方米,但龙斌认为,番禺仍是广州楼市最具竞争力的价格洼地。“目前番禺平均楼价仅相当于天河的60%,不到海珠的70%。相比其他板块,番禺板块的综合质素突出,得到市场认可,是这一区域价值成长的坚实基础。”

  在番禺逐步进入成熟期后,消费者该如何选择产品?对此,龙斌认为,置业应选稀缺资源地段。“番禺新城特别是华南板块的江景资源,政府规划为后珠江水道,重点保护,板块江景资源的价值提升空间非常大。”他表示,番禺江景豪宅未来有望在广州江景豪宅中占有一席之地;同时,番禺新城未来将建设区域CBD,大商业配套将逐渐形成广州第四商圈,这是周边优质社区最有潜力的价值要素。

  而王先庆同样看好番禺板块,他认为,买房就要购买大盘。“番禺大盘拥有稀缺性,要在这一区域买房的话,真的要购买大盘,不要购买小社区。因为,所购房屋决定你未来生活的品质,一个房子能不能有品质的生活决定于区域,决定于社区。”

  动态

  雅居乐三大楼盘竞相争艳

  记者了解到,近年来一直作为番禺楼市供应大户的雅居乐地产,将在8~9月份有三大项目推出市场。其中,华南板块核心大盘雅居乐剑桥郡,目前主推环山江畔组团“佰利山”,103~116平方米三房,因户型设计实用,携带6米观景阳台、270度全落地窗等等,同时坐拥广州稀缺的江山资源,以及地铁七号线的交通便利,是目前广州在售抢手产品之一。据悉,“佰利山”售价约1.55万/平方米。

  而位于亚运城板块核心地段的全新楼盘——雅居乐七里海也将开盘。该项目包含价值2500元/平方米装修的售价也仅为1.1万/平方米起,主推99~123平方米的三房及135平方米四房等多种户型,目前进行登记,开盘可享额外9.8折。

  另外,在有着“番禺最贵房子”之称的番禺市桥南板块,雅居乐也将推出一个全新楼盘——雅居乐锦官城。据了解,该项目计划打造成为市桥南区新一代智慧豪宅。项目占地面积约为7.72万平方米,由14栋高层住宅和临街首层商铺构成。首期推出的产品包括有95~145平方米的三房、四房,产品类型十分丰富。目前,雅居乐锦官城借址鸿禧华庭售楼部,已经开放咨询中心。

http://informationtimes.dayoo.com/html/2011-08/12/content_1444724.htm

 

    附2:番禺未来值得重点关注

2011年8月12日 《番禺日报》A5版 本报记者  吴  穹

王先庆:万博商圈5年内将成第四商圈 - 王先庆 - 王先庆博客 www.kesum.com

   近期,广州南站商圈的规划被重磅推出,番禺区详规也获得广州市政府审批即将公布,番禺新城的规划已进入建设阶段,而莲花山、海鸥岛的规划又有了新的定位和设想……种种关于规划建设的利好又把城市发展关注热点再次投向番禺。基于此,为配合政府主导之下的南拓战略,由雅居乐地产主办的“广州向南·双核时代——亚运后‘南拓模式’规划建设沙龙”于8月8日在长隆大酒店会展中心隆重召开。

  专家一致看好

  南拓中的番禺前景

  在“广州向南·双核时代——亚运后‘南拓模式’规划建设沙龙”上,专家学者和政府规划部门人士进行交流时透露出的信息令人振奋,科学规划逐步得到落实,各方合力推动发展,人们安居乐业信心大增。

  广州市城市勘测设计院规划研究中心主任刘云亚女士认为,在番禺区详细规划里面,番禺的总体结构是形成两轴两带六组团的结构,两轴为南北向,分别是知识创新轴线和西边的生活服务轴线;两带一条从广州南站到广州大学城的商贸旅游文化发展带,一条是偏南一点的城市功能强化带。而六大功能组团分别是广州南站番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团。她肯定地说,两轴两带六组团将助番禺腾飞。  

  番禺区规划分局编管办负责人侯启章在沙龙上详细介绍了未来番禺全境在广州城市中轴线上的重要节点作用,他不仅详细介绍了番禺未来的总体发展规划,也就具体的规划实施情况作了说明,据他披露,地铁七号线即将动工,七号线一期主要经过广州南站地区、汉溪长隆万博发展区、广州大学城,构建广州南站至大学城快速通道。途径广州雅居乐花园、雅居乐·剑桥郡等沿线大型楼盘。广州雅居乐花园、雅居乐·剑桥郡正门分别有各自的站点。侯启章同时透露,汉溪-长隆大型商业配套将在2-3年建成。

  广东商学院流通经济研究所所长王先庆作了“番禺商圈价值潜力、能量引爆与空间增长”专题演讲,他认为,番禺商圈是未来的发展方向。王先庆说:“所有的国际型大都市只有两个指标是最核心的,一个是商贸,第二个是金融。具备这两点就是发达的大城市,也是现代国际的大城市。以号称国际商贸中心来定位的都市,价值的成长一定跟商业规模成正比,现在来说,广州番禺商圈,应该是处于婴儿期,潜在的价值是非常巨大的。”同时他还认为,番禺商圈的核心极就是万博、德舜核心区。王先庆教授认为看好番禺板块,买房真的要买大盘的房。

  合富置业副总经理龙斌博士在沙龙上的演讲主题是“向南——番禺楼市酝酿嬗变”。他从专业的角度,引用丰富的数据资料点评番禺的发展未来。他认为,番禺楼市面临着台阶式跃升、中产阶层聚集、品牌升级、规划配套大提升的四大变化,据此他作出了对番禺人居氛围的价值判断:一是最具竞争力的价值洼地,目前番禺平均楼价仅相当于天河的60%,不到海珠的70%,而产品品质、楼盘综合素质、交通环境等与老区相差无几,突显其性价比,成为置业投资的重要选择;二是重点关注稀缺资源板块,整体价值提升空间大,竞争力强。从板块对比看,如华南板块楼价在1.5-1.7万元/平方米,较珠江新城具有明显价格优势,与白云新城比具有土地成本优势,较金沙洲板块具有社区成熟、配套和环境优势,与其它重点板块如萝岗比,具有交通、距离优势……在各大板块中番禺板块的综合质素突出,得到市场认可,是其价值成长的坚实基础;三是城市发展成为价值提升的根本推动力,广州、番禺的新十年发展,以优化提升主题,番禺板块占据各种优势,新一轮建设定位高,投入大,为其未来价值的提升拓展了空间。因此,价值嬗变在即:经过十年发展,市场、产品、置业人群、开发商、规划定位、大环境配套、交通等发生显著变化,预示其整体价值跃升在即。

  各媒体从不同角度

  报道发展态势 

  搜房网、搜狐焦点房产频道、网易房产频道、新浪网房产频道、中新广东网,中央驻穗媒体机构和广州各大媒体《广州日报》、《信息时报》、《南方日报》、《南方都市报》、《羊城晚报》、《新快报》、《羊城地铁报》,房地产专业刊物等媒体机构领导出席沙龙,参加采访的媒体先后对这次探讨番禺发展未来的沙龙从不同角度进行了报道。

  搜房网、网易房产频道、新浪网房产频道全程直播论坛过程。中新广东网重点关注了番禺区详细规划刚通过广州市政府审批并即将公布的情况,据其报道,在番禺区的定位是三个中心:第一,珠三角重要的生产服务先进制造业基地;第二,南方的科技资讯中心;第三,旅游宜居城区。《羊城地铁报》的报道说,买房跟着规划走,才能掌握“潜力股”,很难有人会否定这是成熟型置业的“不二法则”,以“‘轨交线大织网’向南置业现新机”为题对沙龙作了详细报道。

  雅居乐项目

  在番禺实现遍地开花

  在“广州向南·双核时代——亚运后‘南拓模式’规划建设沙龙”上,作为沙龙主办方的雅居乐代表、雅居乐华南区域番禺分公司总经理郑红致辞,据郑红女士透露,雅居乐地产在广州南拓的十几年时间内参与番禺房地产开发,取得了可喜的业绩,现在共有雅居乐广州本部广州雅居乐、雅居乐·剑桥郡、佰利山,以联合体身份参与的亚运城,独立于亚运板块运作的雅居乐·七里海,市桥地铁上盖和教育资源共享物业雅居乐·鸿禧华庭,和即将精彩亮相的南区高端项目锦官城等6个项目。

  其中,华南板块核心大盘广州雅居乐随着十年小雅收官之作的基本售罄,已经成为成熟完善社区;雅居乐·剑桥郡目前主推环山江畔组团“佰利山”103-116平方米黄金三房,该组团同时坐拥广州稀缺的江山资源、地铁七号线,堪称目前广州在售抢手产品。位于亚运板块核心成熟地段的雅居乐·七里海目前在推99-123平方米的三房,135平方米四房。并且首次透露售价为11000元/平方米起,送2500元/平方米豪华装修,目前进行登记开盘可享额外9.8折。据业内人士分析,这个价格加上豪华无瑕疵装修,将形成优于亚运城项目的竞争优势。特别值得关注的是,堪称番禺市桥南区新一代智慧豪宅的雅居乐·锦官城咨询中心已开放。

http://pyrb.dayoo.com/html/2011-08/12/content_1444843.htm###

 

  附3:“番禺商圈”培育期至少要10年

        广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,由于番禺商圈所处的特殊地理位置,临近琶洲会展地区和广州南站等国际性平台,因此,番禺商圈是未来的发展方向,将从一个社区级和区域级的商圈跃升为都市级的商圈。同时,王先庆指出,番禺商圈目前还处于婴儿期,需要10年左右的培育期,切不可贪图快。
  
  在王先庆看来,在广州的城市发展布局中,一直缺少商业的规划,过多突出工业布局和工业城市的走向,此次番禺商圈的规划没有彻底摆脱旧有的思维方式。比如说既想打造现代商贸中心,又想打造信息服务平台,定位不够清晰明确。“我认为只集中发展商业就可以了,将发展‘总部型商贸中心’作为主要目标,在未来5~10年将番禺商圈打造成都市级商圈。”

近期,广州南站商圈的规划被重磅推出,番禺区详规也获得广州市政府审批即将公布,番禺新城的规划已进入建设阶段,番禺后珠江两岸的规划更有惊喜的大手笔设计,而莲花山、海鸥岛的规划又有了新的定位和设想……种种关于番禺区规划建设的利好又把城市发展关注热点再次投向番禺。基于此,为配合政府主导之下的南拓战略,“广州向南 双核时代”——亚运后“南拓模式”规划建设沙龙日前举行。

来源:http://news.hfhouse.com/html/110817/704HO11817100509.html

 

  附4: 番禺商圈规划须更清晰

广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示,在广州的城市发展布局中,一直缺少商业的规划,过多突出了工业布局和工业城市的走向。这几年提出建设和打造国际商业中心,陆续出台了相关的规划,例如之前有员村琶洲国际商业中心的提法,最近还有白鹅潭商圈的提法。但整体而言,广州的城市规划还无法体现国际商贸中心的战略走向。

王先庆所长在博客中表示,万达正式动工,长隆的动物公园重新动工,海心新月(同音)的建成。包括信息城还有一些大的项目,陆续的正在建成或者说即将开工。这样一系列大的项目一旦出现,估计就有100多平方的总面积,其中有40多万的商业面积,整个改变了这个地方的格局。城市的规模通过一系列的点,会使我们番禺商圈的价值开始真正的凸显。

在他看来,番禺区有些规划不够清晰。他针对番禺未来重点板块的规划举例说,番禺新城的核心区,万博地区本来定位为搞商业和服务业,但后来又加进了信息产业的规划。这里面就有重复规划和定位不清的地方。“我认为只集中发展商业就可以了。包括东部的创新带也是瞎扯的,因为大学城已经不扩招了,入学人口不断的下降,大学城已经装不完,现在没有这么多的人读大学的,还有什么大的发展,既有的格局是这样的,有些规划这样的,有的规划是瞎编的。”

“政府的决策中存在好多矛盾的地方,番禺的书记是搞商贸出身的,也正因为这样才将广州的大商贸留到番禺来,又因为要服从GDP的发展,又服从于整个城市重制造重生产的大风气,向这种风气投降,所以又搞了很多不伦不类,这样那样的东西和提法,实际上又是不自信和矛盾。”

http://cd.focus.cn/news/2011-08-11/1429629.html

 

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