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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州珠江新城“新地王”透支未来价值  

2011-07-19 21:05:38|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前言:珠江新城B2-11商业地块以地王价格拍卖。这也是土地推介会后,广州土地市场中最受关注的事件之一。作为今年第一幅采用勾地形式推出的地块,这幅地的成功拍卖有何意味?这幅地的拍卖会对后续的土地市场产生什么影响?搜房网第一时间连线业内专家,为您解读!

广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授认为此次拍出的楼面地价17933元/平方,比前地王高4396元/平米,涨幅超过30%。从合理性上看,有点偏高。如果在10~15%应该比较合理些。他说:“在现行‘卖地财政’体制下,无论什么样的创新方式,其结局都是一样,推高土地成交价格。”(王先庆:珠江新城地王不是风向标 卖地财政推高地价)

地方价格透支珠江新城未来价值

当问到这样的价格是否已经透支了未来珠江新城的潜力价值时,他用了四个字“无可置疑”。他认为目前整个城市的地价都在透支未来的潜力价值,甚至已经掠夺了二三十年后的土地价值,因此,目前的成交价格透支出未来珠江新城的潜力价值也是不可否认的。在目前敏感的房地产形势下,甚至是充满风险的。市场铁律告诉我们,价格波动永远不为人的意志所支配。广州珠江新城虽然是广州的CBD,是目前为止商务环境最好的区域,但实际上,固有的规划和设计缺陷,限制了其价值的上升空间。此次拍出的楼面地价17933元/平方,估计楼价要在30000/元左右才能有利可图。显然,至少在三至五年内,珠江新城楼价进一步上升的可能性很小。而且近100万平方米的写字楼和商用设施还在陆续竣工。供过于求的局面也是不可避免。在此背景下,从潜力价值的角度讲,目前的拍卖价已经严重透支。

当然,该地块面积并不大,71376平方米顶多算一个中型商务写字数,如果排除纯粹的楼价考虑,从战略区位和企业策略上,或许并不觉得亏。对于这一点,我还是相信企业的眼光的,广东地产商很少做亏本买卖。

CBD地王无法成为地市风向标

王教授不认为此次珠江新城的高价地王是未来楼市或者土地市场的一个风向标,而只是楼下紧缩背景下的一朵异花。楼市紧缩大背景短期不会改变,从量变到质变,整体环境的压迫已经开始见效。无论住宅地产,还是商业地产,都已经开始呈现“疲态”。久涨必跌,是市场经济永恒的规律,涨跌波动是房地产价格的基本变化规则。冷风劲吹,突然出现一股“热风”,就是怪象。

从实际看,各地地价和房价滞涨已经是客观事实。因此,我不同意这种故意拉高式的拍卖会是一种“风向标”。

广州很难完成年度土地供应计划

在目前房地产政策的调控仅限于对土地、购房、保障房等,而不涉及“卖地财政”体制以及“城市经营企业化”的大格局下,“拍出地王”的可能性始终存在。近期而言,可能出现新地王的区域,应该在员村—琶州区域内。因为这一区域作为广州国际商贸中心的核心区,增值空间更大。 今年广州完成年度土地供应计划有些难度,他说:“计划赶不上变化吧。”

 

》》》推荐阅读:直击下半年地市风向标 珠江新城地王今日诞生

 【珠江新城B2-11商业用地拍卖现场直播】 【最新专家观点】  【微博直击】

http://news.gz.soufun.com/2011-07-19/5460568.htm

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