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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州太古汇为何牵手玛莎百货失败?  

2011-06-20 08:18:08|  分类: 商贸流通评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   前后谋划了近十年,被广州各界寄予极大厚望的太古汇上一月低调开业。这个曾被各界认为引领广州高端百货和时尚消费的购物中心,未想到在试业之初如此低调,如此让人失望,如此地远离预期?它为何原来反复宣传的与玛莎百货等国际一线商家及品牌合作的计划失败?这是什么原因?它说明了什么?给予了我们一些什么的启示?这些问题都不能不引业界的关注和思考。下文由《南方都市报》记者田爱丽采写,发表于该报2011年6月3日C12版,原标题为:捂盘十年,太古汇广州低调试水;与玛莎分手——“第一高端MALL”尽显落差。

        没有舞狮,没有锣鼓,26家首批开门营业的店铺零散地分布在负一、负二层,其余大部分物业仍被隔板围蔽着,上面印着不同品牌的名称。空旷并略嫌昏暗的商场内,装修的味道久久没有散去。人流屈指可数,稀稀落落的脚步声间歇地在场内回响。
  5月25日,香港太古地产进入中国内地的第一个高端商业项目广州太古汇在低调中试业。不过,南都记者在现场看到,原来计划进驻的英资百货玛莎已与太古汇分手,接替者变成香港的IT.。截至目前,整个购物中心的开业比重不足两成。
  “就目前情况来看,广州太古汇与香港太古城、又一城甚至是深圳的万象城相比,都还有很大的差距。”一位不愿透露姓名的广州商家向记者表示,作为广州迄今为止最高端的购物中心,太古汇从2001年立项至今筹备了10年,其间开业日期一再反复,并从广州亚运前推迟到今年5月。相对于如此长的筹备周期,它的首次亮相让人多少感觉失望。
  品牌引进两极分化
  作为最早的顶尖购物中心的投资者,太古地产位于香港的四大购物中心,长期以来一直是广东商家学习朝拜的圣地。据悉,广州太古汇沿袭了其物业设计与交通规划零接驳的优势,商场地下二层都与地铁三号线石牌站连通。然而,与香港太古的品牌定位不同,广州太古汇目前引进的品牌却呈两极化的趋势。
  据广州太古汇总经理郝继霖透露,整个商场共四层,有181个品牌,已经全部租满。记者在现场看到,LV、PRADA、Chanel、Tiffany等国际一线品牌主要集中在地上一二层,其中1800平方米的LV旗舰店采用二层复式结构,形象气势豪华。然而,与一、二层的国际大牌相比,太古汇地下两层的定位却急速下滑,包括优衣库、IT.、播、欧时力、G2000、顺电等占比重较大的中等偏下品牌与地上形成天壤之别。
  “广州的消费结构呈橄榄形,两头小中间大。”长期在广州从事商业地产的一位人士向记者表示,太古汇的品牌选择了两头,而放弃了中间最大部分的市场,其地上店铺与地下店铺的客流很难实现共享。其周边又有3-4个大众购物中心,竞争压力加大。这样的定位,相当奇怪,而且与大家之前的预期有一定的落差。
        牵手三家大牌失败
  “这其实透露出来,即便是太古汇,其在广州的招商也并非一帆风顺。”上述不愿透露姓名的广州商家表示。
  据了解,开业当天,郝继霖向记者证实,原来有意进驻的英资百货玛莎已经撤销与太古汇的合作,“主要是玛莎百货要集中精力做好上海的分店,暂时不考虑广州市场。”而记者调查获悉,除玛莎外,太古汇最终也没能引进Gucci、爱马仕两大奢侈品大牌。而上述三家公司之前都与香港太古地产有着多年深厚合作的交情。
  然而,当Gucci、爱马仕拒绝太古汇的同时,与其渊源颇深的这两家大牌却在广州丽柏广场展开行动。就在太古汇开业的第二天,爱马仕扩建翻新的200平方米新店重新开业,吸引众多消费者排队捧场;而Gucci也将重返广州的第一门店落户丽柏广场。“他们还引进了DKNY,DIOR HOMME也即将开业”,有了解内情的人士向记者透露,下半年丽柏广场还将有新品牌陆续到位。
  “由此不难看出,与由丽柏广场和广州友谊联手打造的环市路高端商圈相比,国际一线品牌对新入市的太古汇还持保守态度。”上述广州商家表示,他们也在观望,太古汇并非进入广州的第一选择。
        配套整体招商策略
  记者调查获悉,给奢侈品企业补贴装修费基本是内地业内的行规,有业内消息称太古汇最终没能引进Gucci是因为其不愿补贴高额的装修费用。“高端品牌进驻的代价太高,装修费用惊人,并且是按营业额计算租金和管理费,它们不可能将商场全部填满。与当地结合,向现实低头,这是太古汇也要考虑的前期生存和利益平衡的问题。”一家地产公司的招商部负责人表示,据他所知,太古汇负一层的月租金已经超过1000元/平方米,远超过一般购物中心水平,在前期培育阶段,这一租金价格可以与地面高额的补贴拉平,“以下养上”。
  “归根到底,太古是一家地产公司,太古汇是一个城市综合体,而并非单一商业项目。因此,就很多运作行为,不能将它与其它配套简单分裂来看。”据悉,太古汇总建筑面积达45万平方米,集购物中心、写字楼、酒店和文化中心于一体。其中写字楼预计今年8月1日交付使用,而酒店预计明年7月开业。
  据太古汇总经理郝继霖透露,两栋写字楼共已租出六成,尚余四成还在招租。近日高力国际发布最新市场研究报告显示,2011年第一季度,广州甲级写字楼市场新增供应体量达262891平方米,超过2010年全年新增供应量。受较大的新增供应量推动,整体空置率上升至22.99%,写字楼市场2011年将经受挑战。“从太古汇开业时的宣传策略来看,它一直侧重于媒体的地产板块,而不是大众消费板块。这不难看出,太古汇购物中心的分阶段开业,其实与整个项目现阶段的招商策略有关。”上述地产公司招商部负责人表示。
        记者手记
  事实上,对于广州最高端的购物中心太古汇的首次亮相,郝继霖也承认,其实目前商场还有提升的空间,与当初目标有些差距,三年后还会有较大调整。
  广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫认为,广州太古汇是一个标杆,但并不能将广州高端商业的所有期望都寄托在这一个项目上。整个天河路商圈的发展,才是广州品牌几何度和消费力进一步提升的希望所在。
  记者近日获悉,宏城广场地下空间综合开发工程将于6月初围蔽动工,香港另一家商业地产大佬新鸿基成为其新股东并将亲自操刀该项目。随着太古汇、万菱汇、丰兴广场、宏城广场等不到三公里的若干个具有最佳展示效果的商场的共同发展,整个天河路才有望实现从量变到质变,成为广州的纽约第五大道。
http://nf.nfdaily.cn/epaper/nfds/content/20110603/ArticelC12005FM.htm

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