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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州环市东商圈的发展潜力及局限性  

2011-06-17 08:33:20|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   素有“广东尖东”之称的环市东路,一直以来是广州高端消费的代表。上周环市东路大型商业项目保利中环广场部分开业,给环市东商圈注入新鲜血液。广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示,新的商业项目出现会进一步增加环市东路商圈的凝聚力,不过很难对商圈有大规模的商业升级。业内人士则表示,环市东目前商业业态较为固定,较适合长线投资,虽然短期升值空间有限,但胜在风险比新兴商圈低。本文由《新快报》记者杨金霞采写,发表于该报2011年6月10日,原标题为:广州环市东新商场再聚人气。

  新项目入市焕新机

  上周日,保利在广州的首个商业项目保利中环广场正式开业,吸引了不少关注的目光。该项目位于环市东路与建设大马路交会处,建筑面积超6万平方米,为负一至地面5层设计,分南北两个区域。

  记者第一时间进行了现场考察,发现该广场主要是主力店模式。已经开业的南区楼层包括:一楼两个服装品牌和星巴克,二楼品牌餐饮,三楼、四楼分别是伊丽莎白、水玲珑的养生馆,五楼是保利国际影城,负一楼是国美电器。而未开业的北区则由吉之岛全部包下,店面超过3万平方米,将成为吉之岛在华南地区最大的GMS店(综合购物百货店)。据了解,保利国际影城将在6月中旬开业,国美电器约在6月25日开业,而吉之岛会在年内开业。

  同时,地处环市东路花园酒店旁边的正佳东方国际广场也正在对外销售商铺。所售商铺面积多在10-30平方米,价格10万-80万元/平方米。据了解,该盘商铺未来经营定位也是针对高端消费群体,主营奢侈品牌、餐饮等。

  王先庆表示,环市东商圈地处传统的越秀区,道路建设狭隘,附近的建筑、公共设施已经固定,因此很难进行大规模的改造,发展空间小。现在的环市东仍然没有一个真正的大型购物中心,即使增加一些新的商业项目也难以产生质的变化。不过新鲜血液的注入,势必会增加商圈的凝聚力,提升该商圈的商业氛围。

  适宜“长线钓大鱼”

  有业内人士表示,作为有一定历史沉淀的环市东商圈,已经形成了固定的消费人群和固有的商业业态,很难跟一些新兴商圈一样,在短期内会有大的升值空间。因此,在环市东路的投资更多是以保值为主,不过风险比新兴商圈小。

  美联物业营业经理江芝儆表示,环市东路附近的街铺更适合长线投资。而且在一些繁华路段,租金已经去到1700元/平方米/月,对于一些零售商家来说,这样的租金水平已经到顶。投资者在选择商铺时,也应考虑回报率的多少。一般来说,回报率达到4%-6%比较合适。

  对于环市东商圈的发展,王先庆表示,该商圈更适合定位为一个区域的商业中心,服务附近的消费者和来往的人群,走高端商务、高端百货的路子。附近商铺的经营业态,也可以考虑往这方面转型。

  投资关注

  据美联物业营业经理江芝儆介绍,环市路周边的一些街铺十分兴旺,主要集中在淘金路、建设六马路,值得投资者关注。

   淘金路

  “临商”铺或有大回报

  淘金路是环市东商圈有名的“淘宝区”,这里以一些特色外贸店著称,深受附近白领一族喜爱。据介绍,由于淘金路及周边的华乐路较长,每个商铺自身的素质、周边环境不一样,使得商铺的售价租金差异非常巨大。租金从150-1600元/平方米/月不等,靠近友谊商店侧门一带的商铺租金最高,可以达到1600元/平方米/月。不过,这里大部分的商铺属于公司所有,不对外销售。只有交通银行附近有些“临商”铺,可以以住宅性质进行销售,售价大概在3.8万元/平方米左右。江芝儆认为对这种“临商”的商铺也值得考虑,如果一旦放开,会迎来更大的回报。

  建设六马路

  社区铺价格蹿升快

  该路段的商业氛围十分浓厚。好世界广场旁边的一排商铺,租金都在1000元/平方米/月以上。其中一间最贵的小面积商铺,租金达到1700元/平方米/月。亿安广场一楼临街铺的租金是900元/平方米/月,负一楼商铺租金是300元/平方米/月。

  特别值得一提的是好世界公寓后面的临街社区铺,商业氛围颇好,很多白领、中产、老外晚上都会光顾这条街的酒吧。这两年该地段的社区铺价格上涨很快,每年涨幅在5%-10%。去年,这一带的商铺售价还是8万元/平方米,今年已经卖到10万元/平方米。另外,天伦大厦也有部分商铺出售,价格5万-8万元/平方米不等,租金现在是350元/平方米/月。

  环市东商圈部分路段租金售价

  路段 售价 租金

  淘金路 部分“临商”铺3.8 万元/平方米 150-1600 元/平方米/月

  建设六马路 5万-10万元/平方米 300 元-1700 元/平方米/月

  正佳东方国际广场 10万-80万元/平方米 ——

  记者观察

  环市东商圈高端地位难超越

  全国第一家超级市场、广州第一家洋快餐、第一家星巴克,都在环市东路诞生……有着“广州尖东”美誉的环市东,可以说是浓缩了广州“千年商都”转变的历史轨迹。

  不过随着时光流逝,一些新兴商圈崛起。在老商圈的升级改造潮中,环市东商圈步伐显得有些慢,商业氛围也不如昨天灿烂。白云宾馆、花园酒店、广州世贸中心、广东国际大厦等这些“旧地标”,已经无法与广州塔、IFC、广州大剧院等“新地标”相媲美。

  这是否意味着环市东商圈的没落?显然,环市东路仍然有其独特的魅力。走在环市东商圈,除了丽柏、友谊的高端卖场,路边一些出品不俗的外贸店以及不时迎面而来的老外等都在告诉你,这里仍然有其他商圈无法替代之处。

  环市东路的高端消费形成,得益于它的固定人流。除了白云宾馆、花园酒店等高档酒店带来的高端消费人群外,附近还集中着不少高档写字楼,这也是丽柏一直能代表着广州最高端消费卖场的最大群众基础。因此,环市东路,虽然现在不能与天河商圈、北京路、上下九这些一级商圈相提并论,但其广州最高端商圈的地位却难以超越。

http://news.xkb.com.cn/fangchan/2011/0609/141044.html

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