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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州琶州新城,“国际展贸商圈”快速成型  

2011-05-27 08:51:09|  分类: 商贸流通评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    刚刚落幕的第109届广交会使得琶洲地区商业气氛再度升温,展馆周边的多个大型商业项目近期持续加强推广攻势。其中“琶洲地王”南丰汇环球展贸中心项目开始进入全球招商阶段,保利琶洲村项目已开始动工。日前,广州市市长万庆良在CBD管委会挂牌仪式上指出,珠江新城仅有13平方公里却产出了全市1/8GDP,为进一步增强其世界地位,将扩容CBD范围。据了解,一江之隔的琶洲,将与珠江新城CBD、员村地区构成广州现代化中央商务区。本文由《信息时报》记者张金娜采写,发表于该报2011年5月20日,原标题为:搭广交会便车,琶洲商圈驶上快车道。

       大型商业综合体将陆续面市

        记者了解到,3月中旬,保利琶洲村项目已开始动工,暂定名为“琶洲湾”,总占地75万平方米,总建筑面积185万平方米,建成后是集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体的广州首个百万平方米城市综合体项目。该项目目前正在紧锣密鼓的筹划当中,而琶洲村复建区早在去年底就已经开始动工建设。据有关人士透露,保利湾洋房单位将于今年下半年陆续推出。

       曾被誉为“最折腾地王”的南丰汇也正在加紧施工,该项目由南丰集团携手汇丰集团联手打造,定位为流行饰品业高端商务交易综合平台。记者在现场看到,该项目已经施工到第4层,招商现场不时也能见到外国人的身影。据项目相关人士介绍,该项目群楼部分(负一至第5层)预计5月底前封顶,而7~18层的写字楼部分预计9月份左右封顶,目前正在招商中,有意向的客户包括一些国际饰品品牌。“项目预计明年4月开业,主要是争取在明年春交会前开业,扩大国际影响力。”另据了解,从今年下半年开始南丰汇将会联合有关部门进行一系列活动,包括行业内论坛以及商圈发展等方面。据饰品行业相关人士分析,南丰汇的诞生将会提升广州饰品专业市场的档次。

        记者还了解到,目前琶洲商圈写字楼市场交易比较活跃,目前在售的有中洲交易中心(均价为28000元/平方米)、保利贸易中心(均价为26000元/平方米)等。满堂红写字楼部分析师曾平连表示,目前有保利国际、保利世贸、中洲中心、采购中心等写字楼出售,而该区域的写字楼最小面积大约为100平方米,买家主要是外贸公司或以展会为主业的企业,不少中小企业弃租转购。售价目前最低的也要21000元/平方米,更多的集中在25000~28000元/平方米;租赁方面,写字楼集中在为110~120元/月/平方米。

       土地拍卖定向引进大企业

        据了解,3月23日,广州土地市场迎来了春节后首场土地盛宴。其中琶洲区域的AH040229、AH040218和AH041007三幅商业用地,总面积达到31万平方米,全部都以底价成交,其中,AH040218地块由广东欧派家居集团有限公司以底价4.9355亿元成交,AH041007地块由广州东凌实业集团有限公司以底价4.5374亿元成交。记者发现,该三副地块均对购买者均做出明确要求,其中AH040218地块就要求竞买公司生产的家居品牌必须是中国名牌、拥有中国驰名商标,并在全国家居行业处于领先地位。

据了解,在今年3月底的广州市政府召开全市土地储备和管理工作会议上,广州市琶洲员村、白云湖和广州南站等9个重点功能区,规划范围共有400平方公里,约占全市十区面积的1/10,将对广州未来“脱胎换骨”起着重要作用。其中,琶洲板块将在未来3年内完成土地储备。

       维森置业董事长张维伦表示,琶洲商圈的地理位置优越、发展起点高,总体规范合理才能促进该商圈的良性发展,因此对进驻该区域的企业有着非常高的要求,琶洲土地要走定制式路线,这样才能保证引进的都是大品牌大企业。

      对此,不少业内人士也表示赞同,他们表示,广州发展成型的商圈不少,但缺少一个能代表广州国际商贸中心定位的高端商贸型商圈,琶洲有望成为挡此重担的核心商圈。粤商研究中心主任王先庆强调,能担当起国际商贸商圈这一要职,该商圈就要引进国际商贸总部进驻,发展总部经济。

        规划连线

        5 条轨道8大公园助力琶洲商圈崛起

        去年,耗时3年、历经无数轮修改公示的琶洲员村规划终于形成定案,琶洲地区将成为国际商贸中心核心区,重点发展会展、商贸等核心功能,配套功能为研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住等。 规划还表示,琶洲员村地区的开发强度将遵循总量控制、综合平衡的原则,整体毛容积率控制在1.4左右,比珠江新城要低。

       在交通出行方面,将新增5条轨道交通线路,分别是13号线、8号线东延线、环线11号线、19号线、20号线,和穗莞深城际线相连,还增设6条地铁循环接驳巴士线路。规划将新建海洲路、琶洲塔路等外围区的主、次干道,增加跨越新港东路的南北向高架桥,形成外围交通循环体系。在琶洲大桥和广州大桥之间,将新增3条过江通道,同时在会展期间设立交通管制区,更好地应对大量瞬时交通需求。

        在生态保护方面,将建八大城市公园,规划以“生态城市”建设为出发点,将琶洲员村区域建构成水绿纵横的生态示范区,计划依托珠江和河涌水系建设八大城市公园,依次是磨碟沙公园、体育公园、琶洲塔公园、琶洲眼环岛公园、沙仔岛滨水公园、员村中心区公园、棠下涌公园、渔人码头公园,规划绿地覆盖率达45.1%,人均公共绿地达12.7平方米,保证居民步行500米可享受公园绿地。

        规划区控制居住人口约16.4万,就业人口38.4万。未来将按照“地区、居住区、邻里”三级体系布局生活性服务设施。还将新建一批居住区级和邻里级公共服务设施,包括7所中学,2所九年一贯制学校、12所小学、4所综合医院等。

       专家观点

        目前“不温不火”但前景十分看好

        业内专家黎文江表示,琶洲商圈目前非常低调,可以说是发展“不温不火”,但前景看好。地产经济学家邓浩志也持类似观点,他表示,琶洲作为以展贸为核心的商业板块,目前由于承接了交易会,展贸业发展还不错,但其他方面发展整体不温不火。比如商务办公,虽然已有不少新写字楼供应,但整个区域氛围还没形成,进驻的多为和展贸相关的企业,仍缺乏国际代表性大企业的进驻。邓浩志强调,目前琶洲板块虽然“旺丁”但“人气不足”,所有参展商与客户多是“流动人口”,常住人口较少,导致区域一般消费未能形成一定规模,商业仍有待发展。

        资深房地产专家谢逸枫也表示,琶洲商圈发展潜力巨大。首先琶洲是广州未来发展的中心区和近期城市建设的重点地区;其二,琶洲商圈的规定和定位非常的明确,与珠江新城和员村形成泛CBD区域。第三,琶洲商圈的市场已经获得开发商和市场认可,地价一直呈上涨趋势。第四,琶洲会展商圈基本形成,会展经济为琶洲带来的升值潜力已经得到了投资客的充分认可,房价也因此水涨船高。

        记者观察

        琶洲商业项目是“槲寄生”

         不少人曾这样说,流花商圈因广交会而生,因广交会而变。2008年,广交会全部搬迁至琶洲后,我们又可以这样预言:琶洲商圈将因广交会而生,因广交会而崛起。琶洲-员村规划方案将琶洲定位为国际商贸中心核心区,更是势必将该商圈的发展推上快车道。

         在流花商圈居住过或是做生意的人都很清楚,广交会为自身带来了多少经济效应。正因如此,前年琶洲某酒店式公寓开盘时,买家以投资客为主,其中有不少早期曾投资过流花商圈的楼盘。纵观琶洲的住宅或是商业市场,基本上所有项目都是借助交易会广而告之。

        记者早前曾去琶洲商圈的多个写字楼踩盘,其销售人员均表示,买家要么是企业,要么是投资客,他们都是看中了广交会带来的无可估量的回报率。据了解,每届广交会的采购商基本维持在200,000人次左右,每年均有约30%~50%的更新。

         瞄准商机,看中商圈前景。目前一些大型专业市场更是以长远的眼光锁定琶洲商圈的发展,南丰汇将于明年开业,该项目从裙楼到写字楼,全部只租不售。今年春交会期间,其宣传广告遍布琶洲核心区域的各个显眼位置,抢夺广交会采购商眼球,为未来进驻项目的商家积蓄商机资源。

        目前琶洲商圈内的商业项目屈指可数,但可以预见,将来会有更多专业市场、购物商场等陆续进驻。但毫无疑问,这些商业项目,都是广交会的“槲寄生”,他们寄居在广交会上,代表着希望和富裕,将伴随广交会的发展而壮大而崛起。

参见:http://news.msn.soufun.com/2011-05-20/5072037_2.html

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