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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:商业裙楼的发展前景与投资策略  

2011-04-16 16:41:53|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       在商业地产如火如荼的今天,裙楼 商业也随之大热———各大商场铺、专业市场兴起,就连大开发商富力、城建也在卖裙楼商铺,所有这些都让人看到了裙楼商业的独特魅力。 裙楼商业不仅成为了商铺投资市场的一个重要组成部分,也为众多中小投资者提供了游资的出路,很好地填补了市场空白。可以说,广州裙楼商业正在走上快车道。本文由《新快报》记者杨金霞采写,发表于该报2011年4月15日C13版,原标题为:裙楼商业进入全盛时代。

裙楼商铺大热受捧

据了解,随着住宅调控的加深,“限购令”等政策出台,商业地产的投资受到各界的关注,一些以裙楼为依托的产权铺项目也不断推陈出新,宝贝城、反斗城、珠江国际纺织城、新城766、万城766等多个项目相继推出市场。记者曾到多个项目采访,发现这种以商业裙楼为依托的商铺颇受投资者欢迎。大部分项目推出后,都会在很短的时间内销售一空。

对此,满堂红商铺组经理郭海波表示,裙楼商铺大部分面积一般是几平方米到几十平方米,总价多在几十万元至百多万元(部分街铺价格也有几百万元的),这点恰好填补了现有投资需求的空白。“一般的街铺投资门槛高,盘源有限,但这类裙楼商铺数量多、面积小、总价低,非常符合一些初次中小投资者的需要。”

盘活裙楼可以多赢

事实上,广州有不少商业裙楼一直处于空置状态,不仅影响市容,也造成资源严重浪费。有业内人士对目前广州裙楼商业的兴起给予了正面的评价,认为能够把一些已有的空置裙楼盘活,不管是做生鲜超市还是百货商场,既服务了周边的住户,也能创造一定的租金收益,未尝不是好事。

中原地产三级市场发展部总监刘广浩在接受新快报记者采访时也说:“能将原有的商业裙楼盘活是一大好事。”因为以前很多商业裙楼受制于当时人流环境等因素,未能盘活。现在商业地产正处于发展的旺盛期,有了盘活这些商业裙楼的好契机。盘活商业裙楼的好处,一是将闲置 的资源盘活了;二也能增添该区域的商业氛围,起到便民消费的作用,可谓“多赢”。

租金有望高过街铺

至于裙楼商业的发展前景,去过香港的人都应该感受到,香港大街小巷的裙楼商业都是红火非常,商铺租售价格也不菲。那么广州的情况又是如何的呢?

郭海波认为,裙楼商业若临近一些商圈,附近人流较多,商业发展前景就大。在以往的商业裙楼操作中,不乏成功的案例。

记者采访也印证了这一点。目前,广州经营得好的裙楼商业,其商铺租金的价格甚至高于周边的街铺。比如北京路 商圈的五月花广场也是裙楼商业,经营定位得当,如今该商场一楼临街的商铺租金已经达到1000-1200元/平方米,一些场内的商铺租金也达到600-700元/平方米,还略高于附近中山五路的街铺租金800-1000元/平方米。位于一德路 商圈的万菱玩具城和位于环市路商圈的世贸大厦裙楼商业,情况也与五月花广场相似,发展得相当不错。

记者随后跑到刚刚开业3个月的宝贝城采访,这里的商家对商场充满信心。一位商家告诉记者,商场招商顺利,也引入了不少好的品牌。由于前两年是由开发商统一管理,他们每个月就按照销售额的25%缴纳租金。“商场需要一个培育期,未来肯定会越来越好。”一个商家说。

曾不止一次去过宝贝城的地产界人士告诉记者:“这个裙楼主题商场还不错,我带小朋友去过两次,看得出店内的硬件装修都很用心,我两次都是周末过去,也都有举办活动,很用心做好经营气氛。”

裙楼商业发展需要耐心

广州大部分住宅、写字楼等楼宇建设,通常都会设置裙楼商业部分,定位大多用来做商场、超市。业内人士认为,做好这些场需要实力与耐心。

满堂红商铺组经理郭海波举例说,像宝贝城的项目,从硬件、软件来看就都不错。它应该算是广州第一个以儿童为主题的商场,现在广告宣传也非常多,除了电台电视节目、报纸广告外,经常还有些现场活动来暖场,如果能够经历一个较好的培育期,未来做旺也很有可能,不过这个培育期需要运营方的实力与耐心。

广东商学院 流通经济研究所所长王先庆在接受采访时不止一次提及:“做商业需要耐心和韧性”。天河城 现在看上去很成功,但也经历了10年的洗礼才有今天,而正佳广场也是近几年才慢慢走上快速发展的通道。

投资裙楼商业的4要素

中原地产三级市场发展部总监刘广浩指出,在投资商业裙楼方面,在拥有产权的前提下,还应该注意四方面因素:一看地段,附近是否有一定的商业基础,人流多不多等;二看所从事经营的主题与周边商业氛围是否一致或者可以互补;三看城市规划,一些规划利好也会带动区域商业的繁荣;四看价格,考虑地段因素,结合周边的商铺来考虑价格是否合理。

 

 广州部分在售裙楼商铺一览表

  项目        售价                所在区域

  潮坊        5万元/平方米起        荔湾区 

  新城766      12 万-13 万元/平方米     天河区 

  万城766       5万元/平方米起       天河区

  富力盈信大厦(街铺)  20万-22万元/平方米    天河区

  富力公园28(街铺)    20万-22万元/平方米    天河区

来源:http://epaper.xkb.com.cn/view.php?id=672104

http://www.ycwb.com/ePaper/xkb/html/2011-04/15/content_1087306.htm

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