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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:楼市新政背景下商铺投资新趋向  

2011-02-14 10:52:08|  分类: 商贸流通评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        随着楼市新政即“国八条”的出台,各地方版的房价打压政策正逐步到位。可以预期的是,未来二三年内,房价“逆市上扬”的宏观环境已不复存在,房地产业整体进入一个调整波动期。从近期国内各主流房地产开发商动向看,多数大型开发商都在加大商业地产的投入和转型力度。从可知的信息看,包括从工业资本流动中溢出来的资本以及国内外金融资本,都在加码商业地产开发。因此,近两年国内各地的商业地产项目开发和竣工的数目将进入一个爆发期。同时,相当部分的炒房资金将流入到炒铺或投资商铺中来。那么,投资者在投资开发商铺的时候应该注意些什么?如何选择投资对象?如何控制投资风险?这些都需要关注和思考。下文由《新快报》记者杨金霞采写,发表在2011年2月7日,原标题为:“楼市调控主攻住宅市场,商业地产提前启市抢客”。其中的不少信息值得投资者参考借鉴。

    楼市调控主攻住宅市场
  春节前,“国八条”骤然出台,拉开新一轮楼市调控大幕。由于调控手段主要剑指住宅市场,因此业内人士认为,随着节后“国八条”影响逐渐显现,商业地产有望吸纳更多的投资者,市场对商业地产的需求将进一步增旺。据了解,春节期间大部分商业项目正常“休市”,而一些初三就启市的商业项目开市就迎来了“开门红”。
  商业项目陆续启市
  据了解,广州大部分商业项目在春节期间均放假。不过“国八条”的出台,使市场对商业地产增加了不少期望,有些商业项目跨过新年门槛就迫不及待开业了。位于康王北路的星域和体育西的天河美妆中心,均在大年初三正式开市。“开市当天人气不错,成交方面与春节前不相上下。”星域相关负责人表示。据了解,星域开市首日成交了五单,天河美妆中心成交了四单,可谓迎来“开门红”。
  昨天,珠江新城的首个“空中步行街”项目天街和西槎路的星辰国际鞋业广场也开始开卖。不过据天街相关负责人介绍,由于还处在春节假期,发展商方面对市场的期望并不高,项目开市后也处在部分工作人员轮流值班的状态。
  写字楼方面,有少数写字楼项目在春节期间有安排值班,但人流与成交都很淡。“春节期间,很多写字楼的投资者都不看楼。”保利中汇的相关人士表示,该写字楼目前仅剩下顶层的大面积单位,一些大手笔的投资者都不会选择在春节看楼。东风中路唯一的拥有独立产权可对外开售的写字楼汇德国际也在春节期间放假。美联物业商铺部区域经理法永能表示,一般商业地产市场在春节期间都会休市,在初七正式开市。正式上班后,一些中介行负责商铺与写字楼的部门,都将重新部署拟订发展战略。
  商业地产或继续升温
  春节假期还没休完,陈先生就花了近百万元在广州某专业市场买下一个商铺。“我在外地上班,本来想买套小两房,好让父母收租。但现在买二套住宅首付要六成,比商铺还高一成。老人家念叨着‘一铺养三代’,干脆买了个商铺,交给运营公司统一打理,我们只管收租就行了。”
  记者调查得知,市场上类似陈先生心态的投资者并不在少数。分析原因:一方面,为抵御通胀,市场投资不动产的需求进一步增大;另一方面,去年以来,商业地产的宣传推广不断增多,普通大众对商业地产的认识逐渐增加,2011年的商业地产很有可能持续升温。
  中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示,“国八条”出台,2011年投资住宅的机会更少了,势必使商业地产市场增加很多投资生力军。
  法永能也指出,“国八条”在春节前出台,对商业市场的影响还不明显。但新政对于商业地产市场来说,总体是利好。“不过由于商铺市场体量并不大,广州商铺市场以街铺为主,很多业主卖铺的意愿低,市场成交并不活跃。需求增加后,为刺激成交,商铺的评估价格很可能会出现激增。”而写字楼方面,许多新的高端写字楼项目只租不售,现在广州市场上在售的写字楼并不多,供需不平衡。专业人士表示,广州可售写字楼市场,很容易出现租售两旺的局面。
  投资趋势
  今年可关注裙楼产权式商铺

  去年,商业裙楼的产权式商铺是商铺市场的一个亮点。这类商铺一般以专业市场、百货商场为主,面积多在十几平方米,总价在百万元左右,成为中小投资者、住转商投资者们的首选。据粗略统计,去年出现的产权铺项目达到二十多个,包括星辰汇、宝贝城、万福(亚太)精品交易中心、星辰名酒交易中心、反斗城、天河国际美妆中心、星域、万城小商品交易中心等。今年还有多个类似的产权项目推出市场,包括琶洲3号馆等。
  刘广浩指出,这一类型的产权式商铺,面积小,总价不高,符合市场总体需要,2011年的活跃度将继续增大。不过,他也指出,投资产权式商铺也应注意风险,在确保有产权后,还要分析项目主题,决定以后能否做旺。再者,运营公司能否长期负责到底也很重要。“如果市场做旺后,没有长期的运营管理投入,商场日后的走向也难以把握。”
  广东商学院流通经济研究所所长王先庆则指出,投资者应该扩大视野,不要局限在街铺、社区铺和产权式商铺上,像文化、教育等创意地产同样值得关注。
  提醒
  政策风险小但投资风险大

  以前,五成的高额首付,一直是中小投资者投资商业地产时的重要考量。但随着”国八条”出台,二套房首付六成等规定,使得商用物业所谓的高门槛成为历史。一些业内人士、专家学者在接受采访时无一不表示,商业地产将对住宅市场的投资份额进一步分流。不过,刘广浩认为,目前各地的调控细则还未出台,因此此轮调控的影响究竟有多大,还有待进一步观察。并且,商用物业本身的投资与回报,与住宅大相径庭,衡量商用物业的价值取决于多个方面,不像住宅相对单一,投资者应该建立起这一认识。
  资深房地产专家韩世同表示,虽然商业地产政策风险比住宅要小,但目前市场上的商业项目并不多,有些项目的投资风险超过住宅。因此,投资者应多增加对商业市场的了解。
  100万投资成本比较
  类型 总价 二套首付 贷款利率 货款年数 月供款 主要税费
  商铺 100万 50万 5.8667 10年(120 个月) 5815.735 个税:评估价×1.5%
  营业税:评估价×5.5%
  契税:评估价×3%
  土地增值税:提供买入发票:评估价×3% ,不提供发票交 20万左右。
  住宅 100万 60万 5.8667 20年(240 个月) 3110.808 个税:小于 144平方米,总价×1% ;大于 144 平方米,总价×1.5%
  营业税:不足五年 5.5% ,超出五年免征
  契税 3%
  (以上数据由中原地产提供)

http://news.ycwb.com/2011-02/07/content_3340396_3.htm

http://news.163.com/11/0207/00/6S8H7VDN00014AED.html

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