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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州中华广场商圈的发展空间及其局限  

2010-08-13 08:45:21|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      广州作为“千年商都”,主城区里有大大小小数十个不同等级且各具特色的商圈,正是这些商圈此起彼落的发展,构成了广州商业繁荣的独特“景观”。无疑,广州中华广场商圈,一度作为广州年轻人时尚购物的风向标和领头羊,是众多商圈中的一朵奇葩。特别是,随着广州本土民营商业的龙头——海印集团的强势入驻,中华广场商圈的持续繁荣有了更坚实的保障。但是否每个商圈,都要充当都市的龙头老大呢?是否都要位居最高端呢?我一向认为,特色和持续的生存,比什么都重要,发展和赚钱才是硬道理,而不是盲目地攀比规模或等级。所以,在下文中,我特意表达了自己的这一看法。原文由《信息时报》记者朱元斌采写,发表在该报2010年8月台票1日D2版,原标题为:英雄广场圈借中华,空间扩张受限或成最大软肋。

        中华广场将结束缺少百货主力店的现状,今年9月底,新的中华百货将正式开业。加上海印入主中华广场并调整招商,一直被诟病为“夹在北京路商圈和天河商圈之间的配角”的英雄广场商圈,有望借此进行反击。

  “英雄广场商圈从来都不是配角。”刚入主中华广场不久的海印集团副总裁陈文胜表示,以中华广场为中心的英雄广场商圈是本土新新人类的潮流集中地,也是广州专业手机一条龙服务地带,只要打好“时尚”和“本土”这两张牌,往高档社区商业的方向发展,就能永葆老城区区域龙头商圈地位。不过,也有专家指出,英雄广场商圈已基本定型,再扩张又受地域限制,商圈发展很难有大的突破。

  现象 中华广场“蜕变” 将提升品牌档次

  在广州商业格局中,西面有传统的上下九步行街,中部有北京路步行街,东面有正佳和天河广场,南部有江南西路,北部有友谊商店,虽然商业氛围相对浓厚,但尚缺成熟高档社区商业。

  而中华广场正是看中了这个市场空白。据中华百货总经理窦怀山透露,今年9月底在开出中华百货的同时,中华广场的“富一城”也将进行“大动手术”,将打造成为“国际名品城”,引进国际一线品牌或二线品牌,进一步提升中华广场的品牌档次。

  “中华广场虽然是英雄广场商圈最大的购物中心,但由于缺乏主力品牌,海印进驻前在商圈内只是充当配角。”海印股份董事副总裁陈文胜表示,以前多数人到中华广场目的性很强,要么是在旁边的流行前线、地王广场逛累了,来这里喝喝茶吃吃饭,或者在回家前顺便看一场电影;要么是冲着这里的超市、家具市场或手机数码而来,体现不了购物中心的休闲娱乐功能。

  陈文胜表示,海印集团进驻后,对中华广场进行一轮又一轮的调整,先是在3楼引进百佳超市旗下的高端超市Taste,并在旁边开出1700多平方米的迪士尼广场;接着将6楼打造成美食新天地,汇集众多中高档美食餐厅;而在2楼则引进了百丽综合店(包括旗下15个品牌)、丝芙兰SEPHORA、意大利女装DAZZLE、Bossini Style、香港品牌CMYK、hello kitty等57个品牌,其中H&M、OVS、Breads Butter、CMYK四个品牌店是首次进入广州。.

  分析 数码+潮流标志地 有利错位发展

  英雄广场商圈要做高档社区商业,必须有高消费容量的支撑。对此窦怀山表示,烈士陵园至东山口之间的高端消费群体,具备了打造高档社区商业的基础条件。据统计,英雄广场周边区域家庭年消费4万~6万元的中档消费家庭约占43%,家庭年消费6万~8万元的中高消费家庭约占15%,家庭年消费8万元以上的高消费家庭约占7%,中档消费将成为商圈消费的中坚力量。

  窦怀山指出,中山三路有着非常特别的消费群体,它不像北京路商圈、天河商圈可辐射到广州周边的旅游人群,而基本上是广州本土消费群体,再加上周边有省医、中山医等多家省重点医院,医护人员、政府机构、500强企业人员将成为商圈的主要消费群体,定位为高档消费很有市场空间。

  曾被喻为中华广场“救火队长”、现任广州惠润商业地产管理公司董事长欧小卫表示,英雄广场商圈有其他商圈所没有的两张“牌”:一是本土新新人类的潮流集中地,一是广州最专业的手机数码专业市场。“陵园西+中华广场+流行前线”打出了广州潮物标志地的“组合拳”,这也是与天河城、北京路等商圈的差异之处。

  欧小卫指出,英雄广场商圈是广州第一个以地铁人流支撑起来的商圈,地铁一号线的开通为商圈提升了逾60%的人流量,对于英雄广场商圈来说,地铁在握,如虎添翼。

  专家 受制于地域空间 难有大的突破

  不过,广东商学院流通经济研究所所长王先庆则认为,作为北京路商圈和天河商圈东西两个商圈的连接点,英雄广场商圈具有畦地连接作用,只能作为次级商圈。再加上商圈在进一步扩展上受到地域空间的限制,再建商业设施几乎是不可能的,目前该商圈基本已经定型,很难再有大的突破。

  广州市商业经济学会副会长彭强也指出,一个商圈的等级不光是看进了哪些品牌商户,而是要看商圈商业设施等硬件条件。另外,英雄广场商圈缺乏大型百货,而大型百货是商圈成熟标志,虽然中华百货将作为中华广场主力店在国庆前开业,但与广百百货、广州友谊相比低了一级,因此英雄广场商圈要发展成为都会级商圈难度很大。

  不过他认为,该商圈已形成了相当好的品牌效应,像流行前线、地王广场已成为广州年轻人时尚、潮流购物的宝地。他建议,商圈不一定要大,但要继续做好“特”、“活”,并唱好老城区“文化”调子,结合圈内众多百年老店、老字号,坚持名城、名店、名牌的总体定位。

  人物访谈

  海印股份董事副总裁陈文胜:英雄广场商圈形成地铁功不可没

  在1999年以前,英雄广场一带是没有商圈概念的,只有较场西路的摩托车配件和陵园西手机专业市场,真正形成商圈是从1999年广州地铁一号线开通开始。中华广场负责人、海印股份董事副总裁陈文胜在接受记者专访时表示,地铁对于英雄广场商圈的形成功不可没。

  地铁缔造商圈崛起神话

  信息时报:作为广州第一个与地铁相连的物业,英雄广场商圈的形成,流行前线功不可没。结合流行前线的定位,请你谈谈英雄广场商圈的商圈特点。

  陈文胜:1994年~1995年,由于看好地铁开通后的升值空间,我们就开始策划广州第一个地铁线连接物业。当时拿到这个地下项目后,我们对于商场定位也犹豫过,一开始结合周边商业氛围,也曾做成摩托车配件市场或手机、BP机市场,但项目在地下,摩托车开不下去;而按照当时的技术条件,地下空间手机也没有信号,顾客试不了机,因此这两个定位都行不通。

  最后,我们到香港和日本考察后发现,其地下商场很发达,都是针对年轻人的潮流品。回来后我们便做出一个新潮年轻人购物商场,即流行前线。有了流行前线的示范作用后,很多商家开始模仿。应该说,地铁缔造了英雄广场商圈迅速崛起的神话。

  商圈要打好两张“特色牌”

  信息时报:英雄广场商圈的地理位置夹在北京路和天河商圈两个市级商圈中,有人说它只能充当配角,对此你怎么看?

  陈文胜:从广州商业格局看,旧城区的传统商业圈只有三个:上下九商圈、北京路商圈、农林下路商圈。但从现状看,上下九路、农林下路属于步行街的“马路经济”,而北京路则面临经营成本不断提升、消费档次逐渐下降的局面,也缺少大体量的购物中心。

  而英雄广场商圈在经过几年的培育期后,形成了衣、食、行全配套服务的综合商圈;尤其是中华广场的加入,并通过地铁盘活了流行前线、地王广场以及周边东川路等小体量、主题式商场,成为广州本土年轻时尚消费窗口商圈。只要打好“时尚”和“本土”这两张特色牌,就能永葆老城区区域龙头商圈地位。

  从“配角”到“主角”转变

  信息时报:海印入主中华广场后,目前招商调整基本完毕,你认为现在中华广场在商圈具有什么地位?

  陈文胜:以前多数人来中华广场目的性很强,要么去吉之岛买生活用品,然后去七楼吃快餐,或者是来看电影,中华广场似乎成了一个“最佳配角”。海印进入后对中华广场进行“变身”,立志要做“主角”,引进了众多时尚品牌,创下业内多个“第一”。调整改变了原来中华广场商业定位模糊、业态布局混乱、品牌结构散杂的特点,瞄准年轻消费群体,将其打造成一个高端时尚的大型购物中心。

  空间扩张受限成最大软肋

  信息时报:你觉得目前英雄广场商圈还存在哪些不足和需要改进的地方?

  陈文胜:我认为最大的软肋是商圈扩容受限,中山三路周边都开发、发展到了一定程度,若要从面积上进一步扩大商圈的范围相对较难。另外就是商圈购物中心体量不够大,中华广场商业面积只有12万平方米,还有很多时尚品牌没办法进来。此外,目前商圈租金水平较高,品牌准入门槛也高了,影响了业态多元化发展。

  英雄广场商圈发展历程

  英雄广场商圈地处烈士陵园,主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场以及周边的东川名店城组成,是广州本地年轻人时尚消费窗口。

  ●1997年以前,缓慢发展阶段。以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主,缺乏影响力。

  ●1998年~2001年,购物中心替代阶段。中华广场建成并调整优化,成功站稳,以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点,迅速替换老城区传统小、散、旧的商业形象。

  ●2002年至今,零售功能整合优化阶段。中华广场、流行前线、地王广场、老鼠街相互融合,错位经营,不仅成为老城区一大商圈,而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全市及周边城市。

  目前商圈主力商户

  中华广场

  中华广场建筑面积达17万平方米,是集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场,是继天河城广场后成功运营的又一座购物中心。它的成功得益于地铁一号线的东西贯通,配合流行前线等主力商家的特色经营,截留相当部分自老城区往天河城的顾客,平日客流量10多万人,节假日达20万人。尤其是海印集团入主后进行招商调整,在原有租值基础上,又实现了80%左右的租值提升。

  流行前线

  流行前线是广州第一个以地铁人流为支撑的地下购物商场,商场定位时尚、潮流,良好的建筑设计和完善的招商规划,树立了一个面向年轻人、销售物美价廉产品的形象。当年成功引进电台青春反斗节目,设立现场直播室,迅速提高了知名度,带旺场内商品销售。如今,流行前线已成为广州年轻人中无人不晓的休闲购物天堂。

  地王广场

  地王广场项目自1995年启动以来,经历多次转手后,2003年5月开业后经营情况较差,同年8月与流行前线连通后,屈臣氏、肯德基、绿茵阁等主力店落实进驻,情况才有所好转。目前定位为实惠、时尚精品,这里有很多本土设计师或潮人原创作品,如果你“慧眼识英雄”,可在这里淘到原创版的小玩意。

  陵园西电讯一条街

  电讯一条街最早在较场西,是广州电信的营业总部。随着移动通信的发展和普及,逐步在周边、陵园西形成手机产品的销售一条街,该街已稳坐广州手机销售的“一哥”地位。

来源:http://informationtimes.dayoo.com/html/2010-08/11/content_1059192.htm

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