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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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广州珠江新城商业扩张的定位、机遇与风险  

2010-04-17 17:17:29|  分类: 商贸流通评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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珠江新城跃居广州四大商圈之首还有多远?

上世纪90年代初,广州市政府圈下了北起黄埔大道,南至珠江,西以广州大道为界,东抵华南快速干线,约6.4平方公里的土地。按广州市政府的意图,珠江新城将建设成“未来的广州新城市中心”。据悉,这是继北京朝阳、上海浦东之后,第三个经国家批准建设的CBD。

 但自珠江新城出世以来,针对这块土地不足的批评就从没有停止过,尤其是商业、交通配套两大问题成为饱受非议的短板。广州市前市委书记朱小丹曾经两次点名批评珠江新城。

 不过,随着《珠江新城规划检讨》逐步落实和广州亚运会带来的改造契机,珠江新城的交通大格局已呈现出连接大广州、辐射珠三角的快速交通枢纽。而记者近日从广州市有关部门了解到,接下来珠江新城内部和周边道路脉络也在进一步梳理当中。

与此同时,广百股份周三宣布与百嘉信集团签订协议,进驻珠江新城大型高端购物中心太阳新天地。据悉,这是继广州友谊进入广州国际金融中心(西塔)之后进入珠江新城商圈的第二家广州商业巨头。此外,珠江新城核心区中央商业广场的招商工作也已进入尾声,中轴线上的高德置地广场也在紧锣密鼓的筹划。随着这个总面积超过200万平方米的豪华商业组合登场,广州继天河路商圈、北京路商圈、上下九商圈之后的第四个一级规模商圈破茧而出。甚至有专业人士预言,凭借强大的辐射优势,珠江新城商圈未来有追赶并取代天河商圈跃居广州首位的可能性。

 200万平方米一级商圈登场

 记者从广州规划部门了解到,在大珠三角经济圈的整合中,作为国际金融中心、亚洲国际大都会的香港和华南地区经济文化中心的广州,扮演着重要的角色,无疑是区域内发展的龙头和领头羊。为此,广州CBD的发展定位于辐射大广州、珠三角乃至华南地区。而广州城市发展的长远规划是,未来的城市中心将是珠江以南的海珠区,城市的中轴线从之前天河北中心广场一带南移扩展至珠江新城这一城市新CBD,加上原来东山区环市路一带传统的商业圈,构成一个十字形的新CBD区域。

 经过10多年的发展,珠江新城已成为广州城市中心的核心位置。而对于商业来说,“谁占领了珠江新城商业领地,谁就将控制未来广州商业制高点。”

 日前签约的太阳城广场位于珠江新城东面,紧邻马场美食城,由太阳新天地购物中心和2栋高级公寓组成,总建筑面积约14.5万平方米,是珠江新城唯一的大型单体购物中心,规模与天河城相当。“广百将进驻太阳新天地1至6层”,广百股份总经理黄永志向记者透露,这将是广百迄今为止定位最高档的百货,项目计划2011年年中开业。

去年8月,广州友谊及四季酒店进驻总面积约45万平方米的广州新地标金融国际中心,与广百不谋而合一同选择走高端顶级路线。近日,号称全球最大的地下商城———珠江新城15万平方米的中央广场地下商城招标工作本月将见分晓。还有广州目前最大城市综合体,92万平方米的高德置地广场正展开全球招商。

“按照目前整体规模,珠江新城中轴线这一区域未来总商业面积将达到210多万平方米,这是继1996年天河路商圈之后,广州新增的又一大体量商圈。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示,这一体量将使珠江新城与天河商圈、北京路商圈、上下九商圈并列成为广州目前辐射广东全省的四大一级商圈。

历史遗留的规划难题

不过,从广州市开始谋划珠江新城的发展,就决定了它的先天不良。“珠江新城规划之初就是服从于房地产开发的,商业配套功能区结构不完整,布局与人口分布不相适应。空间布局和交通状态条状分割,不利于都市级商圈氛围的形成和人气聚集效应。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示。

珠江新城规划检讨项目负责人、中山大学博士生导师袁奇峰曾多次向记者表示,这是历史遗留问题。上世纪90年代初,由于当时广州市政府正筹划修建地铁一号线,政府希望靠土地收益支持地铁建设。大块土地不易卖,于是把珠江新城分为400多个地块。2003年,广州市政府公布施行《珠江新城规划检讨》调整方案后,珠江新城区域被划分为14个街区,功能区域被分成商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。商业购物街区主要集中在广州中轴线上。

这些措施使发展商对于珠江新城信心陡增,但不容忽略的是,上述调整是在已形成的利益格局的前提下完成的,只能部分解决问题。而大量住宅的开发结果是,相应的生活配套设施必须加强。

为此,珠江新城的道路交通相关方案也陆续进行。记者了解到,珠江新城已形成华南快速干线、新光快速干线与黄埔大道、临江大道的交会,其中地铁三号、五号线可直接将商圈延伸到广州人口最稠密的老城区,为解决“迷城”问题,区内还开设了穿梭巴士。天河区建设和水务局近日透露,今年天河区还将积极配合推进科韵北路延长线、云溪路等重点工程建设,按计划推进科韵北路延长线和云溪路道路工程建设的征地拆迁工作。同时,珠江新城10条道路也将在今年进行升级改造。近日,天河区委书记杨建城再次表示,保证在亚运前打通珠江新城新中轴线内所有断头路。

此外,记者还从广州市建设委员会了解到,讨论已久的珠江新城空中连廊系统已于今年3月低调开工。据悉,珠江新城核心区与兴盛路一带的空中连廊系统共有13座空中连廊,连接起17栋建筑。空中连廊将串起珠江新城各大商业场所,可加强珠江新城此前分散的商业氛围。“目前,珠江新城开发投资虽然火爆,但人气不足,商业首先建成后,可将人气旺盛的天河城和正佳广场的人流吸引过来。”中原地产研究分析人士表示。

后发优势

“太古汇、宏城广场、太古汇入市后将继续扩大天河商圈总体供应量,并向高端商业渗透。”但黄文杰表示,从历史沉淀看,这是天河商圈拥有先发优势,而珠江新城虽然入市较晚,但它具备其他现有商圈没有的优势。

根据广州“十一五”规划纲要,广州将构建“一区集聚、三圈协同、四极带动”的现代服务业发展格局。“一区集聚”,即由珠江新城、琶洲地区和天河北共同组成的城市中央商务区,重点发展金融、保险、中介、信息、文化、会展、商贸等现代服务业。

天河区有关部门近日表示,尽管2009年遭遇国际金融危机,但珠江新城至去年年底,珠江新城中央商务区吸引金融机构总部和地区总部达35家。未来珠江新城将成为世界500强以及大量C EO、职业经理人的聚集地。根据规划,区域未来将有30万高端白领人群,50万常居人群及高端商旅人群,拥有庞大消费力。其对外沟通、商务交流的平台与其它商圈无法相提并论。其次,横跨珠江的猎德大桥主体工程早在去年底即已完工,这座跨江大桥直通番禺,其次新光快速干线、华南快速干线,使珠江新城可辐射范围涉及珠三角以及整个华南。由于辐射能力远远超过其它商圈,这一基础使珠江新城商圈在后劲上实力强劲,有望赶超并取代天河商圈的地位。

虽然前景乐观,但袁奇峰在接受本报记者采访时表示,现在评价珠江新城还为时尚早,“所有建设还没完成,还没形成功能的完善配套。同时商业开发的体量超过之前的预期,还要看如何消化。珠江新城还没有成型,现在还要继续观望。”

地理纵深

珠江新城:率先进入商家或面临较长培育期

北京路、上下九是广州传统的核心商圈,但这两大商圈以临街商铺为主,购物环境落后,商圈内主要商业项目档次较低;更严重的是与城市主干道基本隔绝,周边道路多为狭小的单行道,其最大硬伤是停车位严重不足,与地铁站距离也较远。

天河路作为广州近十年最兴旺商圈,是广州市商业发展的领航者,其所占据的主角地位不容置疑。而随着太古汇、万菱汇、宏城广场、卓越时尚广场的入市,天河商圈还将进一步扩容,并实现升级换代。然而,值得关注的是,天河城与正佳广场作为天河商圈的两大主力,其筹建时间均是1996年,商场规划与现在相比相差了14年,硬件及配套设施落后。

虽然番禺迎宾大道商圈和火车南站商圈进来发展迅速,投资热烈,但受交通限制,番禺主要针对区域消费者,难以形成中心辐射。而火车南站以专业市场为主,其商圈档次无法与城市核心商圈相比。

相比较而言,珠江新城广场现有商业物业规划较晚,硬件更适合顶尖高端时尚品牌的进驻,太阳城广场及广州西塔的停车位配套,都远超过之前商业地产规划的比例。不过,珠江新城仍配套商业后续完善阶段,率先进入的商家可能面临较长的培育期。

 

注:原文由《南方都市报》记者田爱丽采写,发表在该报2010年4月16日GC03版,原标题为:大鳄际会200万平米豪华商圈登场——新城壮志换新天:珠江新城检讨之后再出发 出处:http://gcontent.nddaily.com/6/49/6490791e7abf6b29/Blog/744/465628.html

另:《羊城晚报》记者孙晶亦于同一天在该报发表了题为“广百友谊争相涌入珠江新城”的报道,参见

http://www.ycwb.com/ePaper/ycwb/html/2010-04/16/content_802580.htm

 

 

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