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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州三大新城商业个性差异比较  

2010-12-10 08:50:33|  分类: 广州研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      ——广州珠江新城、白云新城、番禺新城“三城”商业大扩张 

       随着年关消费旺季的到来,广州高德置地广场、广百GBF、万达广场、五号停机坪等各大购物中心抢闸在12月底这一波销售旺季前开业。而随着这些商场开业,他们所处的珠江新城商圈、白云新城商圈初现雏形。广州番禺新城的规划也已正式通过。近日,广州市出台了《关于加快发展现代商贸流通业推进国际商贸中心城市建设的意见》(下称《意见》),将着力构建“四线三圈,两轴一带”现代国际大都市商业格局,提出了“东推进、西延伸、南拓展、北培育、中提升”的商业网点发展规划。业内人士指出,今明两年,广州将崛起多个商业中心,勾勒出全新的商业版图,将改变广州原来只有从北京路到天河一条“线状”的商业中心局面,变成东西南北“面状”多中心并驾齐驱的发展格局,扩大广州的商业发展空间。本文由《信息时报》记者林建敏采写,发表于该报2010年12月8日D4版,原标题为:广州“三城”鼎力,未来CBD谁主沉浮?

  市场格局

  南拓北优中调三城崛起 

  在广州亚运会开幕后的第6天,位于西塔的广州友谊国金店开业。以西塔为中心,在一街相隔的高德置地广场广百百货将在今年12月底亮相,同期,苏宁电器、吉之岛也将一起面世;而往南有15万平方米的珠江新城中央地下商业广场;往东有14.5万平米的太阳新天地购物中心;此外,东塔也有6万~8万平方米商业项目在规划当中,加上广粤天地,珠江新城的商圈面积约在70万平方米以上。而随着广州友谊国金店、高德置地广百GBF两大主力项目开业,珠江新城已破壳而出,经过几年培育势必与一路之隔的天河商圈争食。

  而上个月底,德国零售巨头麦德龙广州第二店落户白云区,也标志着白云新城商圈的序幕正式拉开。随后,在本月17日万千百货、万达国际影城、沃尔玛、国美电器、大歌星KTV等八大主力店进驻万达广场,五号停机坪明年春节全面开业,白云区商圈将逐渐露真容。

  不过相比之下,广州番禺新城更像一块处女地。亚运城场馆的建设,被视为是广州番禺新城开发全面启动的号角。原广州市规划局总规划师、中山大学博导袁奇峰则表示,从目前看广州新城的开发定位还模糊不清,规划有待进一步的细化。也有业人士指出,广州新城规划已经包括了长隆商圈、万博商圈、南站商圈。长隆商圈定位为高端旅游休闲区,集旅游景点、酒店餐饮、娱乐、休闲及购物于一体,目前已有长隆野生动物世界、香江欢乐世界等知名的旅游景点。而万博商圈目前的定位是高级商务区,目前已有四海一家、天河城奥特莱斯、吉盛伟邦以及海印又一城、沃尔玛山姆会员店、祈福超级MALL等商业项目已提前进驻。广州南站有武广、贵广、南广、广深港等多条高铁客源。这一带已经形成一定商业氛围。

  广东商学院教授、流通经济研究所所长王先庆表示:“三城”崛起改变广州原来只有从北京路到天河一个市中心,不过十公里的范围、却呈现了东南西北多面发展的格局,对广州商业布局水平、高端商业提升有很大促进作用。有了规划,商业将从自由发展走向有序发展,以往广州商业网点分布不合理、商业资源重复浪费的情况将得到改善。政府的明确导引,也将吸引外来商业品牌的进驻,丰富广州商业生态。”

  区域定位

  CBD商务区VS中央生活区VS城市副中心

  王先庆认为,三个新城商业定位规划都不一样。珠江新城定位为高端的CBD商务区,汇集大量五星级酒店和高档住宅,在一定层面上折射出这里将汇集广州消费能力最强的群体;广州番禺新城有了广州南站的支持和亚运城的特色,更倾向于旅游时尚型购物。此外,目前珠江新城商圈定位为奢侈高档消费还有一个可行性,就是奢侈品供应市场还处于空白状态;白云新城周边住宅楼盘较多,更倾向于生活休闲型的购物消费,是“城市副中心”和“新文化中心”,新规划方案以大型商业MALL为支撑点,具有鲜明主题个性的、超大面积、超大规模、复合形态的“商业航母”,同时也不乏购书中心、图书馆、音像城、展览馆等多项文化设施。

  发展前景

  板块升级VS区域新建

  三个新城从发展上比较,广州楚睿商业咨询董事长黄文杰认为,目前首选还是珠江新城。“不仅该商圈是政府一手打造,在跟交通、高端人流及地理位置和人气上,珠江新城是其它商圈无法比拟的,虽然其运营成本有所上升,但也是有实力的商家能够快速实现运营、打出品牌的首选之地。” 

  而王先庆则持有不同的观点,他认为目前珠江新城价格门槛太高,且商圈已经定型,发展潜力不大,他倒是觉得作为新建商圈白云新城更有投资潜力。他认为,随着白云新城入住,商业人口已经具备一定规模,再加上万达广场和五号停机坪的拉动,以及地铁的开通,未来的发展可以预见。

  而对于开发定位尚不清晰的广州番禺新城,目前仅有一个龙头的亚运新城项目,其它的是在原来的万博—长隆—汉溪地区基础上升级换代,且各个商业项目比较分散,短期内难以形成辐射力。黄文杰表示,从番禺南站商圈内的美嘉国际服装城几经定位仍没有做起来就可以看出,番禺新城还没有聚集人气,培育仍需要一段时间。

  消费人群

  高端人群VS工薪阶层

  番禺新城主要是以城市白领为主。王先庆表示,番禺新城发展是有客流基础的,就番禺万博商圈来讲,目前已有广州雅居乐丽江花园、锦绣香江、南国奥林匹克花园、华南碧桂园、奥林匹克花园、星河湾、祈福新村等近二十多个超级大盘,目前居住人口60多万,未来几年将翻番。海印又一城负责人陈经理也表示,随着地铁、高速公路、广深高铁等交通设施的完善,在城区中心上班的白领都来此置业,人均消费水平甚至超过天河商圈。但关键是番禺新城各商业项目要提高经营特色,提高这些新移民的粘附消费性。

  而相比之下,珠江新城则是广州第一豪宅聚集地,高端消费地位不容置疑,不仅如此,亚运会开幕式主场地让珠江新城名声大振,更是拥有被称为广州会客厅的“花城广场”,吸引的不仅是本地居民,还有游客。广州友谊集团董事长房向前在国金店开业时表示,该店服务不仅是25万珠江新城居民,还有周边超甲级写字楼里金领的个性消费和花城广场带来的游客。

  在黄文杰看来,白云新城规划辐射面虽然广,但有先天的不足,居住人群多以流动人口为主,缺少高端消费主体,当然,这个商圈潜力仍非常大。

  运营能力

  全国商业巨头VS本土商业龙头

  “引进大连万达,白云新城扳回了一局。”黄文杰表示,大连万达是全国首屈一指的商业地产巨头,有着强劲的商业开发实力。大连万达在全国首创了“订单地产”的全新模式,目前已在全国开业20多个万达广场,多家五星级酒店,且与沃尔玛、家乐福、百安居、国美、苏宁、巴黎春天等30多家顶尖企业签订了战略结盟协议,并拥有自筹建的百货公司万千百货,大连万达开发捆绑发展,万达商业广场到哪里,这些企业的连锁品牌就进驻到哪里。

  而相比之下,珠江新城和番禺新城运营者大都是本土商业企业,如广百、友谊、海印等商业集团。虽然广百股份在延续前三年高速增长的基础上,加大连锁战略布点力度,创下一年内年连签六店,一月内连开三店的记录,并首次走出省外到成都、武汉开店;而广州友谊也有多年开高端商场的经验和供应商等资源,但作为后起之秀珠江新城仍被诟病为缺少“新玩家”来提升商圈的辐射力和新鲜感。而海印集团则擅长将众多小业主集中到一个地方做生意,并营造出良好的商业氛围,充当“包租公”,但在实力和名气方面逊色于大连万达。

http://informationtimes.dayoo.com/html/2010-12/08/content_1208566.htm

 

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