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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州地铁成为新商圈推进器  

2010-01-12 23:10:16|  分类: 商贸流通评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    引言:五号线开通后,广东商学院流通经济研究所所长王先庆在接受同城媒体采访时表示,地铁五号线将巩固、带旺流花商圈和环市东商圈,并将加速培育珠江新城商圈的成型,以及东圃商圈和三溪家居商圈的崛起。原文由羊城晚报记者陈玉霞采写,发表在该报2010-1-12,原标题为:一二手楼市齐受益五号线真的不是“传说”。

       不论是北京、上海,还是广州,地铁效应均被业内概括为“地铁一响,黄金万两”。言下之意,无不在说地铁为生活、为物业等带来的全新价值。继四条地铁线顺利开通后,于09年12月28日通车的广州地铁五号线,同样扮演着提升沿线物业价值的角色。当然,这个“提升”不仅仅是说地铁开通后带来的效应,而更多是指在地铁动工之日起、甚至地铁规划公布后,房地产物业就早已“鱼跃龙门”了。

  五号线对沿线房地产物业的提升作用,不同板块有不同的表现,整体而言,它对非城市核心路段、核心板块的物业的带动效应比较明显,比如芳村片区、东部片区的物业,就受益非常之很大,尽管近期房地产调整风声日紧,但沿线不少一手楼盘的价格仍因五号线不断上涨。二手楼市方面也有类似的表现,特别是在东部片区,包括地铁在内的各种市政利好,令天河东部板块在去年12月份时的二手楼价冲上了1.2万元/平方米大关,业主反价现象明显。

  09年网络流行一句话说:“不要迷恋哥,哥只是个传说。”看来,地铁五号线,可真的是楼市的一个“传说”,几乎沿线每个楼盘都在迷恋它。

  五号线开通后 仍有楼盘继续升价

  地铁五号线开通之前的半年多时间内,沿线不少楼盘就纷纷重新做起地铁概念的文章,特别在刚过去的元旦期间,还打出了贺地铁开通进行特惠促销的宣传。至今,五号线试运行已两周,但仍有一些沿线楼盘将“地铁”炒作得风生水起,甚至楼价还继续上涨,商家们一副不忧卖的态势。

  借势表现一:

  将宣传铺进地铁站

  作为地铁沿线的物业,最常用的宣传便是直接将楼盘在地铁站里体现。在广州也不乏将整个地铁站包下、铺天盖地只宣传一个楼盘的营销方式。五号线新近才开通,一些地铁站内已经陆续可见沿线楼盘的宣传身影。

  在西村地铁站便如此。从走出列车至出入闸口一段一两百米的通道上,已经全部换上了岭南湾畔的宣传画面,在明亮的灯光下,楼盘形象非常抢眼;出入闸口到站口的近百米手扶电梯旁的墙体上,则是碧桂园凤凰城的数幅小幅广告,整洁美观。

  借势表现二:

  新货单价比去年报价高2000元

  地铁开通后第二周即上周末,市场千呼万唤的逸彩新世界终于确定了销售价格。记者从售价表中看到,即将发售的“朗逸庭”定价在1.4万-2.1万元/平方米不等,就该数字而言定价还算较高的。不过销售人员介绍,这是面价,之前登记过的买家会有额外9.5折、9.9折优惠,另外,先交的5万元诚意金还能当成15万元使用,以此计算,新货的主流价格大概就在1.2万-1.5万元/平方米之间,一些便宜的单位,1.1万元/平方米左右也会有,而最贵的会在1.7万元/平方米左右。

  上周末现场有近百位看楼并登记者,一些登记者反映:“去年10月份前后,销售人员说预计售价才1.1万元/平方米左右,后来报价就说要1.2万元/平方米,果然现在更高了”。“既然都高了,您还买啊?”记者问。“这里环境不错,地铁通了很方便,市区楼更贵啊”,这位登记者说。从和看楼者的聊天可知,多数人对该地铁空中走廊表示欢迎。

  借势表现三:

  在售产品也继续升价

  不仅新货的定价在走高,就是一直在售的产品目前的售价也在上升。距离滘口总站步行10分钟左右的荔江美筑便是如此。该盘于去年国庆开盘,当时价格在9500-1.2万元/平方米之间,随后加推产品,价格升了10%左右,至目前,销售人员称“元旦有一口价单位,价格在1.29万元/平方米左右,现在的均价为1.35万元/平方米了。”对于记者表示要等等看的说法,销售人员傲然地表示:“我们只有更贵,不可能降价,越等只会越吃亏”。目前该盘可售产品已不多,上周末看楼者很少。

  西村站附近的岭南湾畔,元旦开始发售的产品均价在1.5万元/平方米,也比上一批产品升了5%-10%,阳光家缘显示其成交不错。

  楼价不断上升,一方面的确有地铁开通利好的刺激,另外一方面也有产品不同的原因。比如新一栋产品的位置比上一批的更好,售价自然也高一些;社区配套不断完善也会有助于楼价的提高,如岭南湾畔开盘前几天,便正式引进了真光中学、广雅小学进驻该盘,令不少买家看好未来前景。

  业内人士看地铁

  黎文江:

  五号线重燃上班族购房希望

  合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,五号线开通后,沿线楼价肯定会抬升,甚至会对其他线路沿线的楼价产生影响。这是广州上班族最重要的一条线路,它的价值“怎么评价都不过分”,五号线所到之处价值洼地的物业,将重新燃起上班族的购房希望。

  “近期大家都在热议黄埔区文冲村的改造,多余的商品房应该如何处置,有了地铁,这个问题就可以解决。五号线开通后,从中心区到黄埔、芳村滘口的时间就缩到了半个小时左右,这意味着地铁大大扩展了黄埔、芳村等地的辐射范围。黄埔、芳村等区和中心区的楼价有明显的落差,但就上班族而言,受上班时间限制,他们又不可能在黄埔、芳村等地去买房,而今五号线开通,还能与4条地铁线轻松换乘,黄埔、芳村、大坦沙等尚处价格洼地的物业,自然就会令上班族重新燃起购房的希望了”。

  王先庆:

  五号线是商圈推进器

  五号线开通后,广东商学院流通经济研究所所长王先庆在接受同城媒体采访时表示,地铁五号线将巩固、带旺流花商圈和环市东商圈,并将加速培育珠江新城商圈的成型,以及东圃商圈和三溪家居商圈的崛起。

  王先庆表示,地铁和商圈之间关系很密切。例如一号线使得处于衰退的北京路商圈焕发生机,使得中华广场商圈旺了起来,使得商业相当薄弱的芳村批发市场商圈发展壮大;二号线不仅稳定和进一步盘活了流花商圈,还带旺了江南西商圈、中大布匹市场商圈和客村商圈;三号线的开通,则造就了未来最有前途的番禺商圈。地铁大大促进了广州商圈的发展。

  周峰:

  芳村、大坦沙预计更有发展潜力

  满堂红地产研究部经理周峰介绍,五号线对楼市的影响早在09年年初便已开始显现。“09年2月份前后,便有许多投资客对沿线物业进行炒作,个别板块如员村、淘金、西场、黄埔等板块则已经历过数轮炒作。至09年年底,员村板块二手楼均价上涨了40%左右,淘金板块的涨幅则为27%,而黄埔板块涨幅更达到46%。黄埔楼价基数比较低,地段较好的房源涨幅能达到60%。”

  周峰说,相对上述已被热炒的板块,芳村、大坦沙等板块则暂时没有被过多炒作,预计更有发展潜力。    整理/陈玉霞    

  ■相关链接

  地铁五号线主要楼市板块在售产品概况

  城西板块

站点    附近楼盘      产品      最新报价(元/平方米)    备注

滘口    逸彩新世界    78-123    -                        地铁上盖、即将发售

滘口    荔江美筑      75-98     1.3万左右                距地铁站10分钟路程

坦尾    万科柏悦湾    80-95     1.5万左右                距地铁站10分钟路程

西村    岭南湾畔      80-100    1.5万左右                距地铁站15分钟路程

  环市路

  板块

站点      附近楼盘        产品      最新报价(元/平方米)    备注

动物园    东山一品        58-183    毛坯1.9-2.2万            距地铁站15分钟路程

淘金      保利中环广场    50-90     2.5万                    距地铁站5分钟路程

  珠江新城板块

站点                  附近楼盘      产品         最新报价(元/平方米)    备注

珠江新城              朱美拉公寓    53-230       2.8万-3万                距地铁百步之遥

五羊邨、              星汇云锦      190-240      2.7万                    距地铁站10分钟路程

珠江新城                                                                      

五羊邨、              名悦          191-273      2.4万                    距地铁站10分钟路程

珠江新城                                                                      

潭   村               富力公园28    273大户型    2.6万-2.8万              距地铁站10分钟路程

 

来源:http://www.ycwb.com/ePaper/ycwb/html/2010-01/12/content_710610.htm

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