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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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现代城市商业集聚和商圈的发育成长  

2009-02-27 06:49:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 ——以广州大道北商圈为例

 广东商学院流通经济研究所 王先庆

现代商圈对于一个城市发展的推进作用是不言而喻的。所谓“无商不成市”,不同层次商圈的形成是推动城市发展的原始动力,一些城市就是主要作为具有商品和服务集散功能的商圈而形成的。而城市商圈的形成和发展与城市形态的变化和发展是相辅相成的,互为促进。城市规模的扩展要求城市商业的体量也随之扩大,城市功能的定位决定了城市商业的基本形态和发展方向,城市的布局变化导致城市商业的结构与布局也会随之调整,城市的交通的发展也会促使城市商业的形态和布局进行新的重组。

一、商业聚集和商圈模式

(一)商业集聚

商业集聚是区域经济发展过程中的产业集聚现象。所谓的商业集聚是指大量相互关联密切的商业企业在空间上的集聚,从而形成一定区域内商业网点密度和专业化程度很高的商业经营场所。

(二)商圈和商业集聚的关系:商业集聚是商圈发育成长的基础

 

 

商业集聚

 

商圈

辐射范围不断扩大

容量不断变大

业种业态不断完善增强

 

商业网点不断增加增强

 

 

 

图1 商业集聚和商圈的关系

 

商圈是在商业集聚的基础上逐步形成与发展起来的,商圈就是有一定辐射范围的商业集聚地。随着商业集聚地的辐射范围不断扩大,容量不断变大,商业网点不断增加,业态业种不断完善,商圈就形成了。

 

(三)商圈的三种模式

 

表1 商圈的三种模式

模式

特征

例子

大型商业街带动模式

商圈以一大型商业街为核心,它是区域的中心轴。

北京路、上下九

超大型购物中心带动模式

商圈的形成首先发端于一、两家中心企业。随着一个地区内的中心店或旗舰店建立和不断发展,各种中小型业种店也会随之集聚于此。商品种类不断丰富、样式不断齐全就不断吸引大批顾客流,而顾客流的增长,又进一步吸引其他相关商业的入住。

天河城、中华广场

多种业态的零售网点共同带动模式

商圈内成员众多,但规模较小,主要满足区域内的市场需求,区域内自成一个消费的完整体系。

广州大道北、江南西

 

二、现代商圈的发育与成长

(一)影响商圈发育成长的因素

一个新的商圈的崛起和辉煌,主要依赖周边地区的经济发展速度和建设速度。本文将影响商圈成长的因素分为三类:盈利因素、环境因素以及发展因素。其中盈利因素是商圈吸引投资者最基本也是最必需的因素;环境因素是影响商圈发展的一个促进因素,良好的环境能更好的促进商圈的发展;发展因素是影响商圈未来发展潜力的重要因素,只有有潜力的商圈才能长久的繁荣(见表2)。

 

表2 影响商圈发育成长的因素

盈利因素

经济发展水平

经济成本

人口因素及客流量

购买力水平

市场因素

环境因素

地理因素

地区文化

安全因素

发展因素

政府支持

城市规划

商圈空间的延伸性

 

1.盈利因素

盈利因素就是影响商圈中经营者能否盈利的一些因素。一个商圈若要要生存并发展,首要的条件就是能保证商圈的经营者能盈利,因为盈利是投资者的最终目的,同样这也是商圈繁荣的一个标志。因此盈利因素是影响商圈发展和选择的一个最为重要,也是最基本的因素。

(1)经济发展水平

商圈的形成与发展都离不开经济的发展,影响商圈发展的经济环境指数主要有:人均国民生产总值、恩格尔系数、住房面积、人均汽车拥有量等,它们直接或间接地影响着消费者的收入支出水平、消费结构和消费方式等消费特征,进而影响到消费者的购买力,关系到经营者的销售额以及盈利问题。

(2)经济成本

经济成本主要包括:土地价格或建筑物租金;货源的供应及价格水平;劳动力供应状况及工资成本高低。

其中劳动力供应状况主要分析管理层的学历、工资水平;管理培训人员的学历、工资水平;普通员工的学历与工资水平等等。供货来源:运输成本;运输与供货时间;制造商和批发商数目。

(3)人口及客流因素

人口及客流因素是商圈的因素中最核心最重要的因素之一,而且零售商业投资是为了最大限度地满足消费者的社会服务需求量,没有一定的人口支撑,就形成不了商圈,没有一定的客流量,商圈就难以生存。商圈内的人口规模、人口增长率、年龄结构、性别结构、职业结构、教育层次等因素都影响着商圈的形成与发展。

(4)购买力水平

通常我们用购买力指数来衡量一个地区的市场需求总量。购买力水平相应就高,对市场的需求也就大。购买力指数是国际上通用的评估某一地区市场需求总量的有效方法,其具体公式为:购买力指数(BPI)=0.5Y+0.2P+0.3R。

Y表示某地国民收入居民消费额在全国总数中的比重,

P表示某地人口总数在全国总数中的比重,

R表示某地居民消费品零售额在全国总数的比重。

(5)市场因素

影响商圈成长与选择的市场因素是多方面的,商圈内商业业态、商业规模和面积、商品品种、竞争状况等等这些都会影响到商圈的能量以及发展。

2.环境因素

主要是商圈的地理位置、交通条件、周围的配套设施、地区文化、社会治安等等。

(1)地理因素

对于一个商圈来讲,地理因素的重要性不言而喻,这个因素中包括两个重要的方面——商圈的地理位置和商圈的交通条件。这两项都直接影响到商圈的客流量,进而与商圈能否繁荣发展,是否有足够的能量与价值,商家能否盈利休憩相关。优势的地理位置和便利的交通条件都可吸引大量的客流,也可以给投资者带来极大的方便。

(2)地区文化

每一个地区都有长久积累形成的独特的文化,不同的地区有不同的文化,不同的文化背景就会对商圈有不同的要求,商圈本质上的功能是为了满足人们的生活需要,为其服务,具体讲就是为起提供购物、休闲、娱乐的场所,因此就需要认真了解当地的文化特色,要符合所在地的文化背景,这样才会吸引顾客,商圈才能繁荣发展。

(3)周边状况

主要是指商圈周边的一些配套设施、公共服务机构、文化休闲设施。如银行、休闲中心、市政建设、周边环境等等。这些能反映出一个商圈的完整性以及商圈的等级,这些不但为顾客提供方便,同样也给商家一个良好的作业环境,提高他们投资的积极性,因此也是影响商圈发展的一个因素。

3.发展因素

考察一个商圈,不但要看商圈目前的发展状况,更重要的是要观察预测商圈未来的发展潜力,只有具有发展潜力的商圈才是值得投资的。在影响商圈的众多因素中,也有一些是影响它的发展潜力,如政府城市区域规划、政府支持、商圈空间的延伸性,这里称之为发展因素。政府制定的城市规划、区域规划、商业中心的转移以及政府的支持是相辅相成,相互关联的,同时也是对商圈是否有发展潜力有着深刻的影响的,因为这些对未来的规划都会造成一些商圈的兴起、繁荣,同样也会造成另外一些商圈的衰败。

(二)商圈发育成长的阶段与特征

商圈随着城市的发展而发展,从而使商圈成为城市发展的风向标;城市因商圈的发展而兴旺,从而也使商圈成为城市发展的推进器。当然,作为城市商业集聚地的商圈自然也会随着城市形态的变化与发展而兴衰存亡。按照生命周期理论,将商圈的发展阶段分为以下四个阶段:起步阶段、成长阶段、成熟阶段以及衰落阶段(见表3)。

 

表3 商圈发育成长的阶段及特征

发展阶段

商圈特征

起步阶段

具备商圈发展的基础条件,但是商圈容量小,商业网点较少,大型网点数量更少,业种业态不完善,功能相对单一,辐射范围相对小,客流量相对较小,商业氛围欠缺。

成长阶段

市政配套日益完善,商圈容量逐步变大,商业网点数量不断增加,大型网点不断进驻,业种业态逐步完善,功能逐步强大,辐射范围不断扩大,客流量不断增加,商业氛围基本形成。

成熟阶段

商圈达到饱和,网点结构优化,商业氛围浓厚,消费群体及客流量稳定,商圈繁荣。

衰落阶段

商业设施变得陈旧,功能逐步老化,消费群体逐步流失,消费规模逐步变小。

 

三、广州大道北商圈的成长条件及未来趋势

(一)广州大道北商圈的成长条件

从影响商圈成长的因素来分析广州大道北商圈的成长条件,见表4:

表4 广州大道北商圈的成长条件

影响商圈发育与成长的因素

广州大道北商圈具备的条件

盈利因素

经济发展水平

2008年广州市地区生产总值(GDP)突破8000亿元,达8215.82亿元,广州市人均GDP为81233元(按常住人口平均数计算,折11696美元);2007年,广州市恩格尔系数为36.5%,消费层次不断提升;人均住房面积达到19平方米以上;私家车拥有量不断增加。

经济成本

目前,广州大道北商圈的地价水平以及商铺的租金相对较低,租金在60~135元/㎡。

消费力以及客流量

周边的本地居民和新商品住宅群宅民消费力强,已形成良好的商业氛围,日均人流量达20万人次,最高可达40万人次,形成了一股强劲的消费旋风。

市场因素

商业面积不断增加,商业业态不断丰富;拥有广百百货、摩登百货、乐购以及在建的嘉裕太阳城等龙头商业项目,带动商圈发展;目前商圈竞争性较小,商圈饱和程度较低。

环境因素

地理因素

该区域已形成完善的交通网络,与市内各区的连接更加紧密。北环高速、内环路、广州大道、地铁3号线延长线、11条公交线路,可直达市内各个区域。

周边状况

周边大型楼盘不断增加,市政配套设施不断完善。

安全因素

社会治安等不断完善,但仍然有待加强。

发展因素

政府支持

白云区政府倾力打造广州大道北商圈,在规划以及招商引资方面均给予强有力的支持。

城市规划与商业中心转移

在广州“南拓、北优、东进、西联”的城市总体规划中,广州城市商业不断向北移动与扩散,广州大道北无疑是受惠良多;白云区发展方向:向北移。随着北京路、上下九、天河等商圈的不断成熟与饱和,广州大道北将会成为一个新的商业中心和发展成为新兴繁荣的商圈。

商圈空间的延伸性

广州大道北是一个新兴的商圈,可用地块较多,商圈容量较大,延伸性较强。

 

从表4可知,广州大道北商圈的成长与发展至少具有以下有利条件:

一是广州的经济高速发展为广州大道北商圈的发展奠定了基础。

二是广州城市商业向北移动与转移、扩散。

三是广州城市规划,立体化交通网络初具规模以及大量私家车的出现,使广州大道北不再偏远。

四是租金低,商家进入门槛相对较低。

五是周边大量高端社区不断增加,人口数量不断提升并拥有大量的高收入群体。

六是拥有广百百货、摩登百货、乐购以及在建的嘉裕太阳城等龙头商业项目,带动商圈发展。

七是政府倾力打造。

 

(二)广州大道北商圈的发展阶段和未来趋势

从整体上来判断,目前广州大道北商圈处于起步阶段,即具备商圈发展的基础条件,但是商圈容量小,商业网点较少,大型网点数量少,业种业态不完善,功能相对单一,辐射范围相对小,客流量相对较小,商业氛围依然欠缺。

但是,广州大道北商圈拥有的众多有利条件,为新商圈的形成与发展奠定了坚实的基础。随着广州经济的进一步发展、广州大道北商业环境日益完善以及消费规模的进一步扩大,在政府和商家的共同努力下,广州大道北商圈将发展成为一个繁荣、成熟以及具有竞争力的商圈。

 

(注:本文为原创首发,转载务请说明并注明出处。)

 

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