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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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王先庆:广州将建成中国最大地下商业世界  

2009-11-22 17:52:24|  分类: 商贸流通评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 引言:广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,地铁形成了网状分布后,聚拢作用将表现得更为明显。在天河商圈购物消费的不仅是广州人,有很多来自珠三角甚至是全国各地的消费者。天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者。而调查显示,这些消费者到达天河城的方式,大多数是通过地铁。可以预见,到2010年,天河路还将利用地铁沿线将地下空间进行拓展贯通,使得上下两层得以立体扩容,这不仅增大天河商圈的商业面积,也让更多的人流通过地下通道聚拢散开。将来,依靠城市轻轨和地铁,汇聚珠三角甚至全国的客流到天河,形成巨大“洼地效应”,体量更大的天河商圈“圈金”将再提速。本文由《南方都市报》记者邓恒采写的专稿,原标题为“天河:打造中国第一商圈,地下商铺欲撑‘半边天’”,发表在该报2009年11月20日。

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地上称霸 地下也要称霸

天河商圈目前可谓广州或全国最旺的黄金商圈之一,但记者调查后发现,除了依附在正佳下面的M层、体育中心东出口隧道的天俊广场等小体量的地下商业外,目前已经开业的属于地下商城的有天河又一城和东方宝泰(原天汇城)。

其中,天河又一城横卧在中山大道下面,连接了天河城和购书中心,并与地铁一、三号线交会的体育西站相通,面积约4.3万平方米。记者从天河又一城管理处了解到,这里共设有160个商铺,出租率达到90%,里面的店铺主要经营潮流服饰、精品店、化妆品等。租金平均1200元/平方米/月。

作为天汇城的升级版,东方宝泰坐落在东站广场下面,直接连接广州东站和大型汽车公交场和客运站,总建面积15万平方米,地下商业面积约6.3万平方米,设有1400个停车位。焕然一新的东方宝泰于今年10月下旬正式开业,其打破了传统ShoppingM all一味追求商业空间最大化的做法,加大了娱乐、餐饮、休闲等业态比例,商业面积和绿化休闲面积比例达到1:1,把景观、休闲区域与购物空间完美融合。为了吸取天汇城人流不够的前车之鉴,东方宝泰此次还特别引入了经营面积达2.7万平方米的广东最大的吉之岛旗舰店,目前,200多家商铺出租率也达九成,平均租金约500元/平方米/月。

地下商场沿着新中轴线“南拓”

虽然两家地下商城的经营还算不错,但毕竟体单力薄,在以天河城、正佳为首的强大的天河南地面商业攻击下,也只能分杯小羹,不过,这种格局很快将得到改变。

12月1日,集购物、休闲、娱乐为一体的主题体验式地下购物商场———时尚天河商业广场将正式对外招商,该面积16万平方米、总建筑面积达22万平方米,相当于一个半天河城或两个太古汇商场。明年上半年,占地面积17万平方米的珠江新城中央商业广场的地下商场也将对外拉开招商帷幕。按照2002年的规划,今年7月拆迁的宏城广场也将被一个面积约5万平方米的地下商场所取代。

从版图上看,如果能将珠江新城中央商业广场的地下商城打通连接到宏城地下商城,然后西边与又一城连接,再通向体育中心下面的时尚商业广场,最后再连接东站广场下面的东方宝泰,那么连成一片的五大地下商场,将以天河路为横,以从广州东站到广州电视塔的地下旅客自动输送系统为竖,形成一个庞大的“中字”结构,呈现一个达60万平方米的庞大地下商场。

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也就意味着,若能相继从地下接通广百中怡店、天河城、正佳、万菱汇、太古汇、维多利亚广场等体量超过200万平方米的地上商业巨头,这地上地下的双层夹击,加上地铁一号线和三号线、旅客自动输送系统的三条潜龙,数以百万计人流的迎来送往,毫无争议地让广州天河荣升为中国最大的黄金第一商圈。

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时尚天河商业广场12月1日正式招商

时尚天河位于天河城、正佳正对面体育中心地下位置,共分为地下三层,其中两层为购物商场,一层为停车场,是目前广州最大地下停车场,建成后可容纳3500个车位。商场将于今年12月1日正式对外招商,项目一期争取在明年“五一”营业。

       据时尚集团股份公司总经理助理李凤明介绍,商场将面向年轻人,重点突出15-35岁的年轻消费群体。商场共分为三期、主题街区数十条,档口近2000个,一期开业近10万平米,共分四大区域:品牌主力店街区、主力店街区、个性精品店、百货区。

        CBD中央商业广场地下商场明年上半年招商

       珠江新城中央商业广场项目东起冼村路,西至华夏路,北靠黄埔大道,南临珠江,总占地约58万平方米,其中地下商城的商铺面积为17万平方米,90%分布在地下一层,剩余10%则分布在地下二层,同时该层还将设置3999个停车位。第三层则为地下旅客自动输送系统的车站。

据独家代理项目招商引资的高力国际介绍,该地下商城将被定位为中高档,除了引进中、高档的特色的潮流服饰外,还将考虑引入高档的百货、超市、餐饮以及电影院等多种业态。

中央商业广场项目的招商单位广州新中轴建设公司目前正在重新招标合作伙伴,预计年底可发布新的招商公告,如果顺利,目前已完成主体结构的地下商场将于明年上半年对外招商,亚运前部分商铺可投入运营。

现场直击

天河又一城租金最高将近4000元/m 2

周二下午三点,尽管不是周末,但并不妨碍熙熙攘攘的人流涌进天河又一城。在目前已开通的七个出入口中(规划为十个),天河城西门的出入口可谓人流最多。记者做了一个粗略统计,进出这里的人流一分钟多达160人次。天河又一城管理表示,这里共设有160个商铺,出租率达到90%,里面的店铺主要经营潮流服饰、精品店、化妆品等。由于宏城7月拆迁,使得5月正式营业的又一城刚好承接了大部分原宏城商家,租金也从最早的500元/平方米上涨到现在平均1200元/平方米,最高的可达到2000元。有些零铺还可达近4000元/平方米的租金。完全可与附近的地上商铺租金持平,如果从实用面积来看,地下商场的租金比地上商铺的租金要高,因为同区域的地面商铺实用率一般是70%-80%,而又一城的实用率是50%。

虽然租金不菲,但商家却乐此不疲。一家经营特色精品首饰店的陈小姐告诉记者,“这里人流量非常大,每天约有5万人,周六、日高达13万人左右。而且消费能力比较强,做这些精品性质的生意,地方选对了就成功了一大半。”陈小姐店面有10多平方米,租金每月约2万,装修了5万,加上首月押金(押两月)和首批货款和存货,她这个店的启动资金大约15万。每月的开销和进货成本大约6万,如果要实现盈亏平衡,每天的营业额要2000元左右。不愿透露具体数字的陈小姐坦言,每天的营业额肯定是高于这个数的。

专家说法

地铁使天河商圈

轻松辐射珠三角

       广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,地铁形成了网状分布后,聚拢作用将表现得更为明显。在天河商圈购物消费的不仅是广州人,有很多来自珠三角甚至是全国各地的消费者。天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者。而调查显示,这些消费者到达天河城的方式,大多数是通过地铁。

      可以预见,到2010年,天河路还将利用地铁沿线将地下空间进行拓展贯通,使得上下两层得以立体扩容,这不仅增大天河商圈的商业面积,也让更多的人流通过地下通道聚拢散开。将来,依靠城市轻轨和地铁,汇聚珠三角甚至全国的客流到天河,形成巨大“洼地效应”,体量更大的天河商圈“圈金”将再提速。

       

问题

天河商圈车位缺口或达1.8万个

众所周知,承载天河城目前成功盈利的是每天将近20万人次的客流量,周末为60万人次,平均下来每天有30万人次。按照商业的核算,要养活100万平方米的商业规模,至少要200万的客流量。但中山大学管理学院教授方志远援引交通部门调研报告指出,交通部门规划的天河商圈客流每天以现有交通工具搭载的消费者最多可达90万人次。其中,目前地铁一号线、三号线在天河路交会,规划每天带来的乘客大约50 .6万人次;同时,天河路附近60多班公共汽车经停此处,日运载量近27万人次。这意味着,除去公共交通运载的客流,尚有约100余万人次将以自驾交通工具抵达。

如果100万人次,按每车次停1小时、每车载3人计算,这么大规模的停车位至少需要3万个以上。但目前与之配套的车位约1 .2万个,包括天河城地下停车场有800多个车位,正佳广场拥有1500个停车位,广百中怡停车场共有300个车位左右,天河娱乐广场有500个停车位等,太古汇规划有1000个左右的停车位,以及其它分布零散的停车位。即便加上时尚广场3500个停车位和中央商业广场3999个停车位,但天河商圈停车位的数量,与其商业规模匹配,仍有相当大的差距。

记者手记

虽然还未正式揭开面纱,但近日来有关时尚天河商业广场却备受关注。大手笔的投入、大体量的面积、大型的停车场加上黄金地段和中国“地下商场王”的美称足够让该项目“重量”起来。但在记者看来,显示其举足轻重的应该是其独特的运营管理理念。设计可以模仿,装修可以相似,风格可以雷同,但理念呢?从洽谈时开始,每个商户都会得到专人的定点服务。还有进场装修,从商店风格到商品摆放,一切以“抓住顾客经过橱窗的三秒钟”为目的。还有后期培训,培养打造个性品牌,还组织商户们去日本、韩国考察,甚至可以帮商户们统一到国外联系货源等等,无怪乎一个从沈阳时尚飞过来的商户,在广州时尚公司门口足足等了一天,只为了能租一个铺位。

不过,让记者窃喜的不仅是项目给广州带来的全新的商业经营理念,采访中时尚天河的李凤明曾透露,只要政府规划许可,他们非常愿意通过地铁与东边的太古汇相连,甚至打通天河南、北界限,连起东站和珠江新城,打造一个“中”字形商业架构。站得更高、看得更远的天河对商业巨头们而言,不再是一个梦。

 

 

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