注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

日志

 
 
关于我

商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

网易考拉推荐

论房地产业暴利的计算标准及其下跌空间  

2008-08-12 00:43:39|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 

我曾经写了《住房革命》等有关住房方面的著作,也写过一些类似于《探秘:细数房地产商十宗罪》等有关房地产方面的博客文章,这些文章先后被新浪房产、搜房网等国内数十家网站广泛转载过。尽管目前我的主要精力不再研究房地产业,但由于房地产在国民经济产业体系中处于一个特殊的地位,尤其是商业地产(目前国内大多数专业市场、商业街、购物中心的开发本身就是房地产项目的衍生品)直接与我所研究的商贸流通业相关,因此,我仍然关注它的变化和发展。

最近房价开始下跌,有些相关的利益集团和政府部门开始担心它对自身利益的损害,于是提出若干阻碍房价下跌的理论依据,前几篇博客中我已经从地方的“土地财政”以及“投资型政府”的投入来源等角度提到过包括政府部门在内的不少人害怕房地产价格下降,他们中有些人开始提出反对房价跌的依据。如果细心的人留意一下这几个月的媒体报道,不难发现,就有一种观念认为:经过这几个月的调整,我国的房地产暴利和泡沫基本上差不多消除了,现在只不过是“稳定”,再过一段不长的时间,还是继续会上升,甚至有人说过,年底就会升。如果只是一二个这样议论一下,就听听算了,但听得多了,担心这种观念误导产业政策,因此,我还是忍不住出来说几句,以便让更多的人心知肚明。

 我1995年来广州,住在学校的校园内。在校园附近做市场调查时了解到,当时的海珠区客村附近的房价1500-2000多元/平方米,而当时的琵州即新港东路及赤岗附近,就是1000元左右,有的地段只有800元。2000年前后,琵州开始兴建广交会的新场馆,即会展中心,但直到2003年,房价也只有3000元左右。但随着广州市政府在琵州地区大规模的基础设施投入,包括东南环高速、华南快速、南沙港快速、地铁2号线、新光快速、琵州大桥、科韵路、会展中心一二三期的建设等,这一面积不到10平方公里的土地上,政府投入纳税人的钱近200亿元,相当于1平方公里2亿元。这样,从2003年到2007年的五年时间里,房价也迅速上升到每平方米10000元以上。例如,新港东路立交附近某花园,2003年前后从拿地到建设完的总成本,估计在2000元左右,但实际上,在2007年还在卖,即涨成10000多元。同样,东莞城区相当多楼盘的房价也一直在2000元左右,但2007年居然很快涨到8000元以上。显然,这期间的房价上涨,不排除原材料涨价等成本上升因素,但这方面所占的比例很小,不到5%。那么,这涨上去的部分,属于什么呢?相当部分就是暴利、泡沫。

      从上面的直接数据可以初步得知,这里的住房售价是成本价的5倍左右(不包括灰色和黑色的成本,同时可以肯定一点的是,1997年东南亚金融危机之后一段时期内,土地价格是没有泡沫成份,应该是相对合理的)。这里,有趣的是,通过计算公式测算,也大致得出基本相同的结论。

      中国社科院曹建海研究员在《东方早报》发表文章指出,什么是暴利?经济学上没有暴利这个词,因为它包含明确的价值嫌恶判断。最接近的名词是“超额利润”。什么是超额利润?就是企业或个人取得了超过正常利润的会计利润。用公式表示:超额利润=会计利润-正常利润。这里的会计利益,实际上也就是财务利益或投资的毛收益。

文章引入已故诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·托宾1969年提出的托宾Q比率来解释我国的房价泡沫和房地产暴利。托宾把公司的价值分为市场价值和重置价值即重置成本。金融市场价值包括公司股票的市值和债务资本的市场价值;重置成本是指今天要用多少钱才能买下所有上市公司的资产。托宾Q比率就是企业的市场价值与企业总资产的比率。用公式表示:Q比率=企业的市场总价值/总资产价值。例如,一个较低的Q比率(介于0-1之间)意味着重置一家公司的成本大于该企业在资本市场上的价值,即企业股票的价格或市场价值是被低估的;反之,一个较高的Q比率(大于1)意味着公司的市场价值较之资产的重置成本昂贵得多,表明公司的股票价格或市场价值被高估了。

文章用用托宾Q比率衡量房地产商所开发项目的市场价值与重置成本之比。认为目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率,大约在3-5倍之间,远远大于1,表明现行房地产业仍有200%~400%的暴利,房屋售价当中约有67%~80%的泡沫。这个比率可以解释为什么房地产开发商愿意把房屋销售出去而不是用于经营,也可以解释为什么房地产商在销售不畅时可以折价50%以上。

依据同样的道理,地方政府储备土地项目的Q比率,为土地拍卖的市场价值与征用农民土地的成本之比。大致算来,这个比值大约在10倍以上。也就是说,剔除地理位置等因素,政府征用市民或农民土地的收益与成本之差也在10倍以上,这就解释了为什么地方政府如此热衷于征用土地、储备土地和拍卖土地,甚至冒着政治风险进行房地产“救市”的主要原因。

 综合这几年各类媒体的信息,比较一致的看法是,目前房价的构成比例为:土地、建设成本及基本管理费用占20%左右,“公关”及政府部门各类税费占40%左右,开发商利润在40%左右。本人认为,这一判断基本符合超级暴利的基本特征。按照一般规则,和经济增长率保持一致属于正常利润,超过一倍即属于暴利了。

 如何看待房地产暴利的来源及本质呢?首先,导致中国房地产暴利的根源我已经说过几次了,在于土地制度和住房建设制度的缺陷。其次,这一暴利的来源有哪些呢?我认为有两方面:一是国家整体经济增长所带来的财富增长的“资产土地化”机制,即增长红利表现成一种土地价值的快速提升和土地租金的猛涨,而不是居然个人收益的同比高速增长;二是国家财政投入和转移支出向富人和少数开发商集中的“逆运行”机制,即政府利用纳税人的公共支出投资大量基础设施导致的土地价格上涨和房地产价格上升,其收益却被少数开发商和政府部门拿走了,转化成了“少数”人的利益。当然,如果我国有《反暴利法》的法,那么,国家通过制度化的暴利税等方式将开发商的部分暴利性收益拿走,会平衡这两类机制的缺陷,然后,目前的体制内,没有任何办法对这类暴利进行有效制约。反之,如果在目前房地产开发商房屋重置成本基础上,再挤掉地方政府“卖地生财”出让土地所获暴利以及扣除土地远期溢价,大约在现有房价基础上降价60%以上,让商品房价格与居民、单位自己建房的成本基本相当,回归到类似于俄罗斯或欧洲的房价水平上,将大量国内外游资和“黑色资本”赶出房地产开发领域,那么房地产泡沫和暴利才算真正去除。进一步说,目前国内房地产利益的最大空间应该在60%以上。换言之,扣除所谓豪华装修等其他因素,象广州、深圳等都市型城市主城区的房价在5000元左右相对合理,而一般中等城市的房价在3000元左右才算合理,对于小城市和镇区的房价在1000元左右才相对合理。

最后,为什么房地产的暴利不同于网络科技等高科技产业的暴利那样让人痛恨呢?我认为最关键的原因在于房地产暴利的本质是国家在用一种不适当的机制把全体纳税人的收益通过房地产向特殊利益集团集中输送,并间接怂恿地方政府部门成了“搭便车”的暴利分享者。简单地说,这一输送路径是“经济高增长——政府高税收——政府大投资——土地价格上涨——房价上涨——GDP高增长”。这一循环圈中,普遍百姓的利益被置之度外,成为经济增长的“利益不相关者”,实际上被无形中“剥夺”了“收益分享权”。可以说,这也是当前利益格局严重失衡的最直接体现。

(声明:本文为作者原创,如果数据或观念错误,欢迎批评指正和交流。如果引用,请尊重知识产权,注明出处。)

相关文章:

王先庆,“探秘:细数房地产商十宗罪”,http://kesum.blog.163.com/blog/static/96288082006923114953201/edit/.html

广州房地产:为何坚决不降价?http://kesum.blog.163.com/blog/static/962880820069502129351/edit/

  评论这张
 
阅读(13274)| 评论(7)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017