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王先庆 广东财经大学流通经济研究所

在批判中创新,在反思中进取;将理论融入实际,从实际提升理论

 
 
 

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商务部经贸决策咨询委员会专家,广东省商业经济学会会长,广东财经大学流通经济研究所所长,广州市现代物流与电子商务发展研究基地主任,广州市政府决策咨询专家。

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探秘:细数房地产商十宗罪

2006-10-23 11:49:53|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    并不能说每个房地产商都一定有“原罪”和“恶”,更不能说中国房地产商“天下乌鸦一般黑”,否则,就抹杀了房地产业给百姓民生带来的福祉以及对经济增长和繁荣所作出的贡献。然而,房地产商作为中国最大的暴富阶层,之所以暴富,除了行业本身的供求差异及成长性所产生的暴利等原因外,令社会感到“郁闷”的是因为其不当获取的大量黑色或灰色收益。房地产业犹如一个巨大的漩涡中心,将二十多年中国经济增长所带来的个人财富以暴利形式转移到这个“漏斗”里,在房地产商暴富的光环折射下,更多的人“越来越”成为了穷人。

 

    在最深层次的含义上,这不是某个房地产商的责任,也不是用这个群体或阶层的良心“大大的坏”所能解释的,其背后促人反思的主要原因:应该有体制的责任。可以说,十多年来,对于房地产业的种种弊端及其不当的暴利,各种研究成果和文章已经不少了,许多当事人也心知肚明,但为什么这种房地产暴利仍然“疯长”。实际上,它已经在中国社会形成了一个触目惊心的庞大的“利益链”,在这个链条上获得暴利的不只是房产地商,还有上游和下游环节的一大批人群。可以说,正是在这样一个特殊的历史阶段(经济成长到从解决“吃”为主的阶段过渡到以解决“住”为主的阶段)所形成的特殊“利益链”恶性膨胀,使得房产业周期性地持续虚涨和“繁荣”。在另一方面,关于房地产业及房地产商的种种恶行和弊端却始终未有足够的力度进行治理和纠正,显示出在这强大的利益集团面前,弱势利益群体的声音是多少的“虚弱”!甚至面对某些大型房地产的恶行,某些地方政府和媒体居然可以出现集体的沉默,更有甚者,个别警察或地方治安居然可以帮助房地产商来对付被拆迁或被损害利益的业主。

 

    农民或某些市民之所以穷,其中的一个主要原因就是在工业化、城市化过程中,无论是高速公路的修建,还是城市的扩张,以及种种能给城市暴富者带来巨大利益的机会,往往农民们很难分享其利益,甚至还被损害和作出牺牲。这就是贫富悬殊持续扩大的关键原因所在。

 

    这里,我结合十多年来的观察和思考,细数某些房地产商的十宗罪。其实,有些说法我近十年来已经陆续发表过了,不过重复而已。

 

一、虚假广告和夸张性宣传

 

    一些房地产商,尤其是大型房地产商,往往不惜重金,收买某些知名人物或权威人物以及媒体,为其充当“发言人”,宣传房价的趋势是不断上升,而且还要大涨。此次广州某楼盘保安打人而本地媒体集体“失语”以及多年来很少报道业主维权事件,无不与此有关。此外,在一些媒体上,一些大型楼盘的整版广告,宣传及承诺的内容常常与实际常常不一,承诺提供的服务或利益很难兑现(房地产的虚假广告长期得不到治理,是助长房地产暴利的一个原因,这也是监管部门的一种失职)。比如,有些广告说本楼盘到机场10分钟车程,实际上起码是半小时以上车程。说10000平方米超大型公共花园,实际上就是几百平方米,而且最后还是用作建筑。如此等等。

同时,一些房地产商以论坛、研讨会等形式,请一些专家来帮助策划、推广或宣传,除了如此说各自的楼盘如何有成长潜力外,就是拼命鼓吹房价还会继续上涨,有些博士、教授其实对房地产根本一窍不通或一知半解,就因为拿了“口水费”或因为自己买了房而一味地宣扬房价还要上涨,还动不动用一大堆数据或理由来蒙弊百姓。比如,有些专家说北京房价还有很大的上涨空间,因为2008年奥运会等特大利好的存在,殊不知房地产也是商品,有涨必有跌,和股市一样,那样天天说股价上涨的股评家,其实就是想别人去买他去卖。请问,那北京奥运会后房价怎么办?卖不出去如何?假如大家都去买了那这些买来的房子还要不要卖?卖给谁?最惨的例子就是1997年香港回归,很多人以此大利好消息买进,结果亏惨严重,包括一些有名的在港中资企业。

 

    然而,对于这种理性的常规分析,房地产商不希望听到,因此,想着一切办法找专家们来挖掘涨的理由,掩盖跌的理由,对那些“唱跌”的专家进行打压。

 

二、修改建筑设计规划损害居民和公共利益

 

    有些房地产商不顾业主利益和城市形象,想尽一切办法修改规划,使自身利益最大化。通常的做法是:本身原规划只建10层的,就想办法买通规划设计人员,建成12层或15层;本来是两栋分体建筑,就想办法修改规划将两栋房连接起来(大家算一算,假设这两栋房是10层,在同样土地面积的情况下,通过“攻关”在两栋房之间以裙楼或同层建筑建上去,以每层2套房算,就会多出20套,即使拿其中2套“攻关”送人,还剩下18套哦!),诸位读者不妨看看很多小区或楼房,在不少情况下由于两栋楼房之间被连接,导致消防、通风、出行、采光等诸多困绕,这在建筑设计时一般应克服的。但现在为什么它就是堂而皇之地建起来的,其症结就在于房地产商设法修改规划。

 

    房地产商主导下的规划问题还不只是体现在加高楼层、增加连体楼等方面,还在于他们千方百计强占人行道和缩小公共场所面积。尤其是南方各城市的房地产商,几乎都恨不得把房地建到马路上去。本来按照建筑建设规划,每栋房屋离马路都有一个合理的距离,但实际上,有些临街的建筑都想方设法缩短这个距离,因为每缩短1米距离,都会给他们带来数十万甚至数百万收益。比如,在广州有些著名楼盘,如华景新城,几乎就没有人行道,所有房屋密密麻麻而没有空地,同时天河北路的一些大型建筑也几乎临街而建。其后果就是会产生居民出行不便、交通堵塞等一系列问题。

 

    当然,透过这一现象,可以看出政府机构中与房地产业有关的若干相关部门的失职甚至职能错位。

 

    注:一些房地产商,为了跑规划设计的方便,以高薪将国土部门或规划设计的直系或房系亲属安排在本公司,其职责就是想各种方法顺利通过“规划关”。甚至有些房地产商可以不断修改规划,直到每一寸土地全部建上房子卖成钱为止。在房地产业的利益链条上,这些安插的亲戚往往就是链条上中的“点”,正是这些点将房地产商与关联部门的某些人等串起来。

 

三、将业主交钱的物业当成自己的管理

 

    房地产商买地建房,地价、连同楼道等公用物业等都一并算在房价中卖给了业主,然而,相当多的房地产商在将房子卖出后,却根本不顾及业主的利益,将所有的公用面积,包括房内外通道、绿化地带、大堂甚至楼梯过道等,一并当成房地产商的“自有财产”加以占有,加以出租、转卖、使用。比如,在一些公用场所建停车场或商铺,出租或卖掉后利益却归房地商。这也就是几乎所有的房地产商都不愿意成立“业主委员会”或成立由自己组建的“假业主委员会”。

 

    实际上,几乎全国购房者的半数以上业主充当了“冤大头”,将自己花钱买来的房产中的一部分,又几乎是无偿送给了房地产商,让他们继续经营或使用。

 

四、有些房地产商将下属的保安公司和物业公司培养成“光明正大”的黑社会

 

    房地产涉及的行业多,关系复杂,一些房地产商为了保障自身安全或利益不受损害,于是所成立物业公司或保安队。这些小组织本来应该是社区居民服务的,但常常却成了“居民的敌人”,因为它的成立实际上不是为了保护业主,为业主服务,而是充当房产商的私人保镖,并共同把业主当成“唐僧肉”对待。相当多物业公司或保安公司的负责人,都是房地商的亲朋戚友,文化素质普遍不高,因为利益而对他的主子感恩戴德,绝对服从,而对待不听话的业主,则粗暴对待。

 

五、房地产商将公共配套设施尽量省略或者作为继续对业主高收费的工具

 

    本来按照规定,在一定面积或人口规模下,一些楼盘应该有相当的学校、垃圾处理、邮政、商贸、交通、电信、健身、绿化等系列设施的配套,然而不少房地产商一方面能省则省,尽量不建或少建这些“收益不大”的公共服务设施。反之,建成了这些设施,却设法变成一种继续从业主“榨油”的手段,想尽各种办法继续多收费、高收费。

 

    为了尽可能建些项目,有些房地产商甚至将正常必要的通道、公共用地给予占用,以牺牲业主的便利和权利来获取利益。在这方面,最普通的现象就是一楼公用面积和临街铺面的兴建与出租。

 

六、想方设法拉高房价

 

    房地产业的暴利来自于高定价与低成本之间的差额。有人大代表善意地提出让房地产商公布成本,以抑制房价上升。其实这也是一种一厢情愿的想法,因为房地产的成本计算是业外人士无法知晓的,其成本构成和来源有些可以造假,有些可以多次重复计算,有些是货不对板。几乎大部分房地产商会告诉你,他刚好保本,可能还会亏损呢!如果成本是不真实的,还不如不公布!实际上,相当部分房地产商都为拉高房价不遗余力。比如,在广州新会展中心附近有些楼盘每平方米成本价不过3000多元,却卖8000元以上(当然,这里也显示政府部门在调节区域级差地租和收益方面,目前处于无为状态)。

 

    尤其令人愤怒的是,就是有些房地产商为了拉高房价所采取的种种手段(比如请托排队、自买自卖等)和在宣传上所提出的种种理由。

 

七、用住房这一稀缺品“攻关”行贿

 

    房地产业行贿受贿的事例经常见诸报端,而且动不动数额巨大。其实,公布出来的只是冰山一角而已。相当多的房地产商都是将本身开发的住房作为“攻关”手段,以获得其中可能遇到的种种“通行证”以及扫除阻碍。比如,规划、环保、质检、安检等。

 

    之所以一些权力部门或关联部门的要害人物,常常默许房地产商的胡作非为,甚至帮助其跑关系拿地等,原因是这个房产地商已经承诺或已经实际地送给他一套或多套房子了,当然,这些房子的业主不可能是这些官员或办事人员本人的名字,而是其父母等人的名字。房地产业行贿的方式之多规模之多,应该是各行业无出其右者。

 

八、以公共利益的名义获取巨大的私人利益

 

    有些房地产商将一些大的房地产项目以政府重点项目、形象工程或“为民造福”的名义,取得各种廉价的资源,混淆视听,获取暴利。其中为大家所熟悉的就有所谓安居房、解困房等。这些年媒体都有披露,不少地方的安居房、解困房的所有者并不“困难”。遗憾的是,其分配后面的黑洞几乎从没有专门的审查和监管。不少安居工程不过是一些房地产商绕过相关政策获取暴利的手段。此外,还有不少会展中心、步行街、商贸城等项目更是如此。

 

    这几年一些地方强制拆迁产生的事件,实际上就是房地产商鼓动政府部门为了其私人或少数集体利益而采取的行动。而且一些房地产商,打着公共利益的旗号,压低拆迁补偿价格,当居民不服从时,就用政府或警方的影响力恐吓居民。最可悲的是,有些地方政府充当房地产商的“代表”,与农民或居民谈拆迁,以行政力量为开发商办事。

 

九、重复收费,巧立名目收费多收费

 

    什么治安费、卫生费、物业管理费、邮送费、绿化费等,有时心血来潮变出一个收费项目,你不交,就停电停水,甚至威胁打人。还有一些房地产商在计算公用面积、墙体面积等面积时,故意多算面积。

 

十、偷工减料,能省则省

 

    一般情况下,房地产商们基本上是按尽可能“凑合”着的材料或用品,然后以尽可能高的报价宣称用材如何“高档”。无论钢材、水泥,还是砖块、沙子,都几乎一切以最省的原则来施工。此外,有些管道、线路、设施等,凡是无法带来高收费却又要投入或无法补偿的,房地产商则尽量省去。

 

    以上只是列举了十个方面,实际上,还可以继续不断列举下去。例如,有些房地产商强买强卖,在业主装修、安装门窗等设施后,要求统一购物自己生产或采购的,再借机赚一把;有些房地产行贿当地权力部门,为自己的不当谋利保驾护航;有些房地产商一开始就“动机不纯”,“空手套白狼”,想方设法玩银行的、建筑商的、业主的钱,玩不下去就“玩失踪”;还有些房地产商经常发布虚假信息,包括各种利好消息、服务信息、房价信息、成本信息,比如某楼盘旺销、房价疯涨、抢购,其实常常是他们自导自演。

 

(参见http://bbs.kesum.cn/boke.asp?wxq.index.html)2006年2月23日星期四

 

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